Immobilien-Investments boomen nach wie vor. Institutionelle Investoren klettern dabei stetig die Risikoleiter hoch. Und möglichst alles unter dem seidigen ESG-Mantel. Clemens Schuerhoff, Vorstand der Kommalpha AG, fasst die Ergebnisse der diesjährigen Immobilien-KVG-Umfrage zusammen.

Der Europäische Ausschuss für Systemrisiken warnte jüngst vor einer längeren Niedrigzinsphase bedingt durch die COVID-19-Pandemie und die einhergehenden Maßnahmen seitens der Politik und Notenbanken. Als „länger“ wird ein Zeitraum von fünf bis zehn Jahren in dem Report definiert. Es gibt eine Vielzahl von weiteren Analysen, die Zinssteigerungsszenarien in sehr weite Ferne rücken. Parallel haben sich in den letzten Monaten die Narrative der großen Notenbanken im Hinblick auf das Thema Preissteigerungen und Inflation geändert. Schleichend mehrten sich entsprechende Aussagen, um die Märkte auf Preissteigerungsraten von 3 bis 4 Prozent oder sogar mehr vorzubereiten.

Dann gibt es noch die Europäische Wertpapieraufsicht ESMA, die in ihrem Risiko-Dashboard regelmäßig auf die Fragilität und Volatilität der Finanzmärkte hinweist. Fast alle Ampeln stehen in dem Report auf Rot. Diese Gemengelage bildet ein weiterhin fruchtbares Umfeld für Immobilieninvestitionen. Finden diese indirekt statt, ist bei institutionellen Investoren der deutsche Immobilienspezialfonds das präferierte Vehikel, wobei andere Konstruktionen und Organisationsformen ebenfalls im Kommen sind, aber dazu später mehr. Das Volumen von Immobilienspezialfonds ist in den letzten Jahren stetig gewachsen.

Immobilien-KVG-Umfrage: Von Rekord zu Rekord

Die diesjährige Umfrage unter Immobilien-Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) stellt einen neuen Rekord in der langjährigen Historie der Markterhebung im Hinblick sowohl auf die Anzahl teilnehmender Häuser als auch das repräsentierte Volumen auf. Es haben sich 18 Immobilien-KVGen beteiligt, die insgesamt mehr als 166 Milliarden Euro Bruttofondsvermögen (Eigenkapital plus Fremdkapital) in Spezialfonds auf sich vereinen.

Das sind rund 30 Milliarden Euro mehr als bei der letztjährigen Umfrage, wobei in diesem Jahr zwei neue Häuser dabei sind, die knapp sieben Milliarden Euro mitbringen, die bei den Werten zu berücksichtigen sind. Die Summe des Nettofondsvermögens an Immobilienspezialfonds der Teilnehmer beträgt 99 Milliarden Euro, was bei einem entsprechenden Marktvolumen von 133 Milliarden Euro eine Abdeckungsquote von 75 Prozent der Teilnehmer der diesjährigen Umfrage bedeutet.

Im letzten Jahr betrug das kumulierte Nettofondsvermögen 74 Milliarden, was einen Zuwachs um 25 Milliarden Euro im Kreise der teilnehmenden Immobilien-KVGen bedeutet. Auch unter Berücksichtigung der zwei neu dazugekommenen Häuser mit in Summe knapp zwei Milliarden Euro an Nettofondsvermögen in Immobilienspezialfonds ist dies ein enormes Wachstum innerhalb eines Jahres.

Die durchschnittliche Fremdkapitalquote im Teilnehmerkreis beträgt rund 33 Prozent, was den Vorjahreswerten entspricht. Weitere Marktanalysen bestätigen, dass das niedrige Zinsniveau der letzten Jahre nicht zu einer Erhöhung des Leverage bei Spezialfonds geführt hat. Ein beruhigendes Zeichen. Die teilnehmenden Immobilien-KVGen administrieren in Summe 579 Immobilienspezialfonds für 3.358 institutionelle Investoren. Das durchschnittliche Eigenkapital pro Spezialfonds beträgt rund 253 Millionen Euro. Alle wesentlichen Informationen der teilnehmenden Immobilien-KVGen sind in der dpn-Printausgabe Juni / Juli 2021 tabellarisch dargestellt.

Service-KVGen beim Spezialfondsvolumen vorn

Im Immobilienfondsgeschäft hat sich analog zum Wertpapiergeschäft die Entwicklung vollzogen, dass eine vermehrte Trennung von Asset Management und Administration zu beobachten ist. Bedingt durch die unterschiedlichen Geschäftsmodelle und entsprechende Spezialisierungsgrade verteilen sich die Nettovolumina von Immobilienspezialfonds nach einem Muster auf die Marktteilnehmer. Mit der Universal-Investment, IntReal und Hansainvest liegen gleich drei Service-KVG’en unter den größten Anbietern, wie die folgende Abbildung zeigt:

Warburg-HIH, Union Investment und DWS sind hinsichtlich des Nettospezialfondsvermögens die vier größten Vollanbieter, also Häuser, die ein breiteres Geschäftsmodell aufweisen und ihre Historie im Asset Management haben. Interessanterweise wird beim Blick auf die Tabelle deutlich, dass eine gehörige Anzahl der teilnehmenden Immobilien-KVGen Asset Management für Dritte und Service-KVG-Dienstleistungen im Angebot haben.

Insofern werden die Verflechtungen und Leistungsbeziehungen am Markt deutlich. Aus der Tabelle wird ebenfalls ersichtlich, dass es keine wesentlichen Unterschiede zwischen den Anbietern hinsichtlich der angebotenen Fondsarten gibt. Die überwiegende Mehrheit hat alle aufgeführten Vehikel im Angebot. Dies gilt auch für die Integration von direkt gehaltenen Immobilien, dies ist lediglich bei vier Häusern nicht im Programm.

Immobilien-KVGen: Heterogene Landschaft beim Reporting

Beim Thema Reporting-Inhalte und -Prozesse sind die teilnehmenden Imobilien-KVGen unterschiedlich aufgestellt und lassen sich teilweise ungern in die Karten schauen. Alle Häuser decken zwar noch die Standards des VAG, KWG und IFRS ab, aber bezüglich integrativer Datawarehouse-Lösungen sowie Übermittlung von Reporting-Daten in einem weiterverarbeitbaren Format zwecks Integration in den Wertpapierbereich wird die Landschaft recht bunt.

Knapp die Hälfte der Häuser hat keine integrative Datawarehouse-Lösung im Angebot und immerhin sechs Adressen decken das Thema Datenlieferung nicht ab. Bei den Häusern, die Datenfeeds anbieten, sind die Formate unterschiedlich und vielfältig. Da ist mit Excel/CSV, SAP, WM-Format und individuellen Schnittstellen alles Gängige dabei. Ein brancheneinheitlicher Standard existiert nicht. Dies gilt auch für die Reporting-Inhalte beziehungsweise insbesondere für Added-Value-Inhalte.

Der INREV- und BVI-Standard ist weit verbreitet und wird ergänzt durch kundensegmentspezifische Individual-Reportings, verschiedenste Darstellungsformen und –Formate auf Objektebene sowie deren Aggregation auf Fondsebene, verbale Beschreibungen bestimmter Entwicklungen, Risiko- und Cashflow-Analysen sowie ESG-Reportings. Letzteres ist noch eine Baustelle in der Branche und es sind noch viele Fragen offen.

Das betrifft weniger das Thema der Dokumentationspflichten, sondern primär den Sachverhalt der Klassifizierung eines Immobiliensondervermögens gemäß der europäischen ESG-Offenlegungsverordnung (SFDR). Hier herrscht noch Unklarheit, welche konkreten Kriterien, Regeln und Daten zugrunde gelegt werden samt entsprechender Einwertung in die entsprechenden Artikel der SFDR.

Die gesamte Auswertung der Umfrage für 2021 einschließlich Tabellen und Grafiken finden Sie in der dpn-Ausgabe Juni/Juli 2021.

Aktuelle Beiträge

Alles Wichtige für institutionelle Investoren - Kompetent und unabhängig - Jede Woche neu
NEWSLETTER KOSTENLOS ABONNIEREN »
Alles Wichtige für institutionelle Investoren - Kompetent und unabhängig - Jede Woche neu
NEWSLETTER KOSTENLOS ABONNIEREN »