Der Wert von Mehrfamilienhäusern stieg im zweiten Quartal 2021 leicht an, während jener von Büroimmobilien stagnierte. Die Mieten gaben in den letzten 12 Monaten schweizweit nach. Eine hohe Bautätigkeit sorgt für ansteigende Leerstände und übt Druck auf die Mietpreise aus.

Der Marktwert von gemischt genutzten Renditeimmobilien (bestehend aus 60 Prozent Wohnanteil und 40 Prozent Büronutzung) hat sich im zweiten Quartal verglichen mit dem Vorquartal schweizweit um 0,5 Prozent erhöht. Je nach Teilsegment war die Entwicklung allerdings unterschiedlich: Während Büroimmobilien stagnierten (0,0 Prozent), legten Mehrfamilienhäuser um 0,8 Prozent zu.

Auch in den vergangenen vier Quartalen haben sowohl Büroimmobilien (+0,6 Prozent) als auch Mehrfamilienhäuser (+0,4 Prozent) leicht an Marktwert dazugewonnen. Die Wertsteigerung betrug insgesamt ebenfalls 0,5 Prozent. Das zeigen Auswertungen von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE).

Wertsteigerungen variieren je nach Region

Dabei sind die Marktwerte von gemischt genutzten Renditeimmobilien in den Regionen Zürich (+2,9 Prozent) und Ostschweiz (+1,0 Prozent) verglichen mit dem Vorjahresquartal am deutlichsten angestiegen. Gleichzeitig kam es in den Regionen Mittelland (-2,9 Prozent), Genfersee (-1,8 Prozent) sowie Basel (-0,4 Prozent) zu Wertminderungen.

Bei gemischt genutzten Renditeimmobilien steigt die Gesamtrendite

Die Cashflow-Rendite bei gemischt genutzten Renditeimmobilien beträgt im Jahr 2021 gemäss provisorischen Daten wie schon im Vorjahr 3,2 Prozent. Die Gesamtrendite ist nach 3,0 Prozent im Vorjahr auf 4,1 Prozent angestiegen. Dieser Anstieg ist gemäss FPRE auf die Entwicklung der Wertänderungsrendite zurückzuführen, die 2021 – nach -0,2 Prozent im Vorjahr – voraussichtlich wieder positiv sein wird (+0,9 Prozent).

Immobilienanlagen bleiben attraktiv

Kontinuierlich steigende Marktwerte und eine im Vergleich zu den Anlagealternativen ansehnliche Rendite halten Immobilienanlagen, und insbesondere Investments in Mehrfamilienhäuser, weiterhin attraktiv, sind die FPRE-Berater überzeugt. Dennoch dürfte diese Situation nicht immer so bleiben, warnt Stefan Fahrländer, Partner bei FPRE: «Die Entwicklung der Rendite hängt eng mit der Zinsentwicklung zusammen. Die Frage ist nicht ob, sondern wann die Zinsen wieder steigen werden. Ist es soweit, und die Renditeerwartung der Investoren steigt, wird dies bei Mehrfamilienhäusern zu sinkenden Marktwerten führen.»

Denn die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern könnte stark zurückgehen, und die Bautätigkeit einbrechen, sollte die Rendite der Bundesobligationen ein bestimmtes Niveau übersteigen, führt Fahrländer aus. Wo dieser Grenzwert liegt, ist für ihn allerdings schwierig zu sagen.

«Dieses Szenario zeichnet sich allerdings noch nicht in unmittelbarer Zukunft ab», fährt Fahrländer fort. «Die Mieten sind stabil und grosse Änderungen an der Zinsfront hat es in der Schweiz noch keine gegeben.» FPRE erwartet für Mehrfamilienhäuser dieses Jahr daher stabile Marktwerte. In stark nachgefragten Regionen sieht Fahrländer sogar noch etwas Spielraum nach oben, während sich in der Peripherie, vor allem bei Altbauten, Wertverluste abzeichnen würden.

Büroimmobilien bergen Preisrisiken

Bei Büroimmobilien hingegen, ein Markt der während der letzten Jahre mit rückläufigen Mieterträgen und steigenden Leerständen zu kämpfen hatte, geht FPRE vor allem abseits der Toplagen von Preisrückgängen aus.

Über die Analyse

Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) ist ein privates, unabhängiges Beratungs- und Forschungsunternehmen mit Sitz in Zürich. Es bearbeitet Themen der räumlichen Entwicklung, mit speziellem Fokus auf die ökonomische und demographische Dynamik des genutzten bzw. nutzbaren Raums. Schwerpunkte der Tätigkeit seit seiner Gründung 2006 sind Forschung, Produktentwicklung und massgeschneiderte Analysen. Um die Nähe zur Forschung sicherzustellen, nimmt FPRE an wissenschaftlichen Kongressen teil, publiziert und lehrt in der beruflichen Praxis sowie im Hochschulbereich.

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