Die Margen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung haben in den vergangenen zehn Jahren einen signifikanten Anstieg erfahren. Besonders ausgeprägt waren die Jahre 2022 und 2023 im Zuge der Zinswende. Das zeigt eine aktuelle Auswertung des BF.Quartalsbarometers, das von der BF.direkt AG in Zusammenarbeit mit der bulwiengesa AG erstellt wird. Die Analyse basiert auf umfangreichen Befragungen von Experten aus dem Finanzierungssektor und liefert einen differenzierten Einblick in die Margenentwicklung bei der Finanzierung von Bestandsimmobilien sowie bei Projektentwicklungen.
Im Zeitraum von 2015 bis Anfang 2022 lagen die durchschnittlichen Margen für Bestandsimmobilien meist zwischen 120 und 170 Basispunkten. Mit Beginn der Zinswende haben sich diese Margen signifikant nach oben verschoben und bewegen sich nun seit etwa zwei Jahren konstant zwischen 220 und 240 Basispunkten. Dies bedeutet für Kreditnehmer eine Verteuerung der Finanzierungskosten um circa 80 bis 100 Basispunkte, zusätzlich zu den ohnehin gestiegenen Zinssätzen. Ein noch deutlicherer Margensprung zeigt sich bei der Development-Finanzierung: Hier lagen die Margen bis Anfang 2023 zwischen 200 und 240 Basispunkten, stiegen dann sprunghaft auf über 330 Basispunkte und verharren auf diesem hohen Niveau.
Als Hauptursachen für diese Entwicklung nennt Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, vor allem zwei Faktoren: Zum einen hat die veränderte Zinssituation die Einschätzung der Risiken bei Immobilienfinanzierungen deutlich nach oben korrigiert. Die Banken verlangen daher höhere Risikoprämien. Zum anderen führte die zunehmende Regulierung der vergangenen Jahre dazu, dass Kreditinstitute mehr Eigenkapital vorhalten müssen – ein knapper und kostspieliger Faktor, der sich ebenfalls in den erhöhten Margen widerspiegelt.
Steffen Sebastian von der IREBS Immobilienakademie ergänzt, dass die erhöhte Risikoaversion der Banken insbesondere die Projektentwickler stark herausfordere. Die Kombination aus hohen Zinsen und erheblich gestiegenen Margen verschärfe die Finanzierungsbedingungen für neue Entwicklungen und stelle damit eine zusätzliche Belastung für die Branche dar.
Das BF.Quartalsbarometer liefert damit nicht nur einen umfassenden Überblick über die aktuellen Marktbedingungen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung, sondern verdeutlicht auch die Herausforderungen, vor denen Kreditnehmer und Banken gleichermaßen stehen. Für Immobilienunternehmen bedeutet dies langfristig eine nachhaltige Erhöhung der Finanzierungskosten, die strategisch bei der Projektplanung berücksichtigt werden muss.
Goran Culjak ist Redakteur bei dpn – Deutsche Pensions- & Investmentnachrichten. Davor arbeitete er bei PLATOW als Fachredakteur für Versicherung und Altersvorsorge und etablierte die Risikomanagementkonferenz. Der Diplom-Betriebswirt (FH) startete 2004 als Pressereferent bei Union Investment seine berufliche Laufbahn.