Konjunkturelle Themen
Die geopolitischen Risiken bleiben zwar bestehen, die konjunkturellen Risiken am Immobilienmarkt sind jedoch gering. Die Talsohle des Zyklus liegt hinter uns und die Notwendigkeit höherer Zinsen zur Eindämmung der Inflation ist zurückgegangen. Die anstehenden Zinssenkungen unterstützen das Pricing grundsätzlich stabiler Immobilien – und bieten daher einen günstigen Zeitpunkt für Renovierungen, Mieterhöhungen und anderer value add Maßnahmen.
Die Furcht vor einem Handelskrieg dürfte zwar die Stimmung und wahrscheinlich auch die Bedingungen für Mieter eintrüben. Das ist möglicherweise aber nur von kurzer Dauer, da eine Reihe von Zollmaßnahmen teilweise schon wieder zurückgenommen wurden. Hinzu kommt, dass das Mietwachstum im Premiumsegment in Europa vor dem Hintergrund einer trägen europäischen Konjunktur, aber auch chronischer Engpässe bei modernen Beständen in letzter Zeit bei robusten 4-5% pro Jahr lag.[1] Bestimmte Mietrisiken können durch den Fokus auf Märkte und Sektoren gemindert werden, die von drei langfristigen strukturellen Megatrends profitieren
1. Urbanisierung
Die Zahl der Stadtbewohner – auf die schon jetzt 56% der Weltbevölkerung entfallen – wird sich bis 2050 voraussichtlich auf über neun Milliarden Menschen verdoppeln.[2] Der Mangel an auf dem freien Markt angebotenen und geförderten Wohnungen, der durch eine restriktive Baupolitik noch verschärft wird, führt in vielen westeuropäischen Städten zu ständig steigenden Mieten. Studentenwohnungen stellen eine „Mikroversion“ des Problems dar. Während sich in Europa rund die Hälfte der weltweit führenden Universitäten befindet, gibt es ein chronisches Unterangebot an modernen, zweckdienlichen Studentenunterkünften, insbesondere in Italien und auf der Iberischen Halbinsel.[3]
2. Technologie
Der Einfluss der Technologie lässt sich daran messen, wie der schnell wachsende E-Commerce die Lieferketten verändert. Der E-Commerce, auf den in Großbritannien 26% des Absatzes entfallen, benötigt große Lagerflächen in der Nähe von Städten, um die Kundennachfrage nach raschen Lieferungen zu befriedigen.[4] Die Zahl der Lager ist jedoch begrenzt. So ist beispielsweise die Einwohnerzahl Londons seit dem Jahr 2000 um 32% gestiegen, während die Industriefläche um über 40% geschrumpft ist.[5] Das bietet Chancen für eine Neuentwicklung.
3. Nachhaltigkeit
Regulatorischer und sozialer Druck hat Nachhaltigkeit zu einem vorrangigen Thema gemacht, wobei besonders nachhaltige Gebäude überdurchschnittliche Miet- und Kapitalisierungsraten bieten. Nachhaltigkeit ist seit langem ein Alpha-Generator in unserem Value-Add-Ansatz. Wenn wir assets sanieren oder neu entwickeln, streben wir die Netto-Null bei CO2-Emissionen an, die zum künftigen Standard werden soll.
Erkenntnisse
Die geopolitische Lage ist zwar nach wie vor schwierig, die Immobilienpreise sind verhalten – und die anhaltende Unsicherheit hat neue Kaufgelegenheiten zu Beginn eines neuen Immobilienzyklus geschaffen. Es ist wichtiger denn je, Sektoren zu erschließen, die den stärksten strukturellen Rückenwind aufweisen – allen voran Logistik und Wohnen – und gleichzeitig bereit zu sein, taktische Chancen nach Marktverwerfungen und Notlagen zu nutzen.
[1] Quelle: Cushman & Wakefield. Stand: April 2024.
[2] Quelle: Weltbank. Stand: April 2024.
[3] Quelle: Times Higher Education Rankings. Stand: Juni 2023.
[4] Quelle: ONS. Stand: März 2024.
[5] Quelle: Industrial Land Commission. Stand: Januar 2022.
