War 2021 noch ein Rekordjahr für die Wohnimmobilienbranche, wurden im vergangenen Jahr nur rund 13,1 Milliarden Euro in Wohnungsbestände von mindestens 30 Einheiten investiert – laut der BNP Paribas ein Rückgang von 74 Prozent. Was zwar auch an der vielbeachteten Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Bochumer Vonovia in Höhe von 22 Milliarden vorletztes Jahr lag, doch auch im langjährigen Vergleich wurde 2022 rund ein Drittel weniger investiert. Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer und Head of Residental Investment der BNP, sieht hierfür die verbreitete Unsicherheit auf den Märkten in Folge der neuen Rahmenbedingungen verantwortlich. „Die Preiserwartungen von Verkäufern und Käufern wiesen ab dem zweiten Quartal zum Teil erhebliche Differenzen auf“, erklärt Meszelinsky.
Institutionelle Anleger profitieren von starken Fonds
Dabei bleiben gerade für institutionelle Akteure Wohnimmobilien eine vielversprechende Anlage. Denn Spezialfonds investierten mit knapp vier Milliarden Euro rund 30 Prozent des Investitionsvolumen im Bereich Wohnimmobilien und auch Investment Manager steuerten allein über 2,6 Milliarden Euro der insgesamt 13,1 Milliarden Euro bei. Die jahrelang sehr präsent im Markt agierenden Immobilien AGs und Real Estate Investment Trusts verloren indessen 2022 an Dominanz und investierten nur rund 1,22 Milliarden Euro.
Doch nicht nur in Hinblick der Rollen der einzelnen Käufergruppen stellt 2022 einen Paradigmenwechsel dar, auch die Verteilung auf die unterschiedlichen Asset-Klassen brachte Neues. Mit 310 blieb die Anzahl an Deals zwar im langjährigen Schnitt, das durchschnittliche Transaktionsvolumen lag mit 42 Millionen Euro jedoch deutlich unterhalb der Werte vergangener Jahre. Vieles spräche für eine voranschreitende Zerstückelung der Asset-Akquise, so die BNP. Großvolumige Business Cases im dreistelligen Millionenbereich, die häufig mit hohen Fremdfinanzierung getätigt werden, spürten die Zinswende deutlich. Sie fielen auf ein 10-Jahres-Tief und betrugen in Summe nur noch 5,2 Milliarden Euro. Währenddessen wuchs der Anteil an Käufen bis 100 Millionen Euro, gemessen am langjährigen Schnitt, um 14 Prozent auf 7,9 Milliarden Euro.
Diese Zerstückelung der Geschäftslage führte laut BNP auch dazu, dass die in der Vergangenheit führenden Bestandsportfolios 2022 an Bedeutung verloren. Mit einem Wert von 3,47 Milliarden Euro bildeten sie nur 26,5 Prozent des Umsatzes ab, der niedrigste Anteil seit 10 Jahren. Dafür verhalfen 150 Einzeltransaktionen das Segment an Bestandseinzelobjekten auf ein Rekordvolumen von 3,49 Milliarden Euro anwachsen zu lassen. „Dass Projektentwicklungen/Forward Deals mit anteilig 34 Prozent (4,44 Milliarden Euro) momentan an der Spitze des Asset-Rankings thronen, ist auf den ersten Blick überraschend. So hat die Kombination aus den gestiegenen Zinsen und den enormen Zuwächsen bei den Baupreisen die Kostenkalkulation im Neubausegment zuletzt deutlich verkompliziert“, fügt Meszelinsky an. Das starke Abschneiden sei durch einen herausragenden Jahresstart zurückzuführen , so der Geschäftsführer von BNP Paribas weiter.
Hamburg legt als einzige Stadt im Top-7-Markt zu
Unverändert gestaltet sich die Konzentration auf den Top-7-Markt, der 47 Prozent (6,8 Milliarden Euro) des gesamten Investitionsvolumens vereinnahmt. Ebenso wie im gewerblichen Sektor, bleibt Berlin hier auch absoluter Spitzenreiter. Drei Milliarden Euro flossen in die Hauptstadt, wenngleich dies den niedrigsten Umsatz seit 2014 darstellt. Es folgten Hamburg mit 1,42 Milliarden Euro (plus 33 Prozent), Frankfurt mit 570 Millionen Euro (minus 37 Prozent), München mit 456 Millionen Euro (plus 19 Prozent), Düsseldorf mit 398 Millionen Euro (minus 18 Prozent), Köln mit 167 Millionen Euro (minus 55 Prozent) und das Schlusslicht im Top-7-Markt Stuttgart mit 130 Millionen Euro (minus 22 Prozent). In Betrachtung der Investitionshotspots konnte 2022 demnach nur in der Hansestadt das Investitionsvolumen wachsen, im Schnitt verloren die Top-Märkte jedoch um ein Drittel.
Gerade für Neueinsteiger biete sich gerade eine günstige Gelegenheit in den Markt einzusteigen, noch sei die Preisfindungsphase jedoch in vollem Gange, meint Meszelinsky.
Arrian Correns war Redakteur bei dpn. Er schrieb vor allem zu den Themen der institutionellen Kapitalanlage und der Digitalisierung der Investmentbranche.