2019 betrug das Transaktionsvolumen an den deutschen Immobilieninvestmentmärkten insgesamt 84,5 Milliarden Euro. Das ergab eine aktuellen Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE. Ein neuer Rekord: Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Umsatz um neun Prozent und überbot gleichzeitig das bisherige Vorzeigejahr 2015 um 7,7 Prozent.
Asset-Klassen im Detail
Etwa 80 Prozent des Volumens machten dabei Gewerbeimmobilien aus (68,3 Milliarden Euro). Büroimmobilien waren wie im Vorjahr die größte Asset-Klasse am Investmentmarkt. Ihr Marktanteil wuchs um sechs Prozentpunkte auf 47 Prozent an. Das Büroinvestmentvolumen stieg damit laut CBRE um 25 Prozent auf knapp 40 Milliarden Euro.
Auch die Asset-Klassen Hotel (plus 43 Prozent auf 5,6 Milliarden Euro) und Entwicklungsgrundstücke (plus 22 Prozent auf 3,1 Milliarden Euro) verzeichneten starke Anstiege. Die Transaktionsvolumen in den Anlageklassen Wohnen (minus sechs Prozent auf 16,3 Milliarden Euro), Einzelhandel (minus vier Prozent auf 10,1 Milliarden Euro) und Logistik (plus ein Prozent auf 6,9 Milliarden Euro) veränderten sich hingegen nur leicht.
Durchschnittliche Spitzenrendite gesunken
Im Vergleich zum Vorjahr gingen die Spitzenrenditen 2019 in fast allen Immobiliensegmenten zurück. Ausgenommen sind lediglich Shopping-Center und Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen. Derweil sank die Rendite an den Top-7-Standorten für Büroimmobilien durchschnittlich um 0,28 Prozentpunkte auf 2,91 Prozent.
Wie aus dem Bericht hervorgeht, steht mittlerweile bei vier der sieben Top-Märkte in Bezug auf Spitzenrenditen für Büroimmobilien eine zwei vor dem Komma. Einen besonders starken Rückgang verzeichneten die Logistikimmobilien. Mit 3,6 Prozent liegt deren Spitzenrendite nun unter den Renditen für erstklassige Hotels (3,75 Prozent) und Shopping-Center (vier Prozent).
Aktive Marktakteure
Bezogen auf ihre Nettopositionen (als Differenz aus Investments und Desinvestments) waren im Jahr 2019 offene Immobilienfonds und Spezialfonds die aktivsten Marktakteure. Laut CBRE lag das Transaktionsvolumen hier bei rund 16 Milliarden Euro. Auch Asset- und Fondsmanager machten mit rund 5,6 Milliarden Euro einen vergleichsweise großen Anteil aus, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit Direktinvestitionen (2,7 Milliarden Euro).
Großvolumige Transaktionen
2019 gab es vor allem im Schlussquartal eine Vielzahl an großvolumigen Transaktionen: insgesamt 79 oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke. Zwölf der Deals hatten ein Volumen von 500 Millionen Euro oder mehr. Der größte Portfoliodeal 2019: ein milliardenschwerer Verkauf aller Tochtergesellschaften und Immobilien des Dream Global Real Estate Investment Trusts an von Blackstone verwaltete Fonds. Das Portfolio von Dream Global setzt sich aus Büro- und Logistikimmobilien in Westeuropa mit Schwerpunkt in Deutschland und den Niederlanden zusammen.
Eine weitere Großtransaktion im Schlussquartal war der Verkauf des Quartiers „Tucherpark“ mit zehn Gebäuden in München an die Commerz Real und an Hines für rund eine Milliarde Euro. Der Verkauf des „The Squaire“ am Frankfurter Flughafen an ein Konsortium um den Investmentmanager AGC Equity Partners unter Beteiligung des südkoreanischen Finanzunternehmens Hana war die größte Einzeltransaktion des gesamten vergangenen Jahres.
Prognose für 2020
Eine Neuauflage des Rekordvolumens sei 2020 aufgrund der Produktknappheit nicht realistisch, so Fabian Klein, Head of Investment Germany bei CBRE. Klein erwartet aber, dass das Investmentgeschehen auch in den kommenden zwölf Monaten dynamisch bleibt, weshalb ein Transaktionsvolumen von 75 Milliarden Euro möglich sei.
Angesichts des Nachfrageüberhangs am Investmentmarkt würden Investoren ihre Renditeerwartungen entsprechend nach unten anpassen müssen. Zudem werde sich der Fokus weiter in Richtung Projektentwicklungen, Value-added-Produkte und Betreiberimmobilien verschieben. Dazu gehören Hotels, Studentenapartments, Gesundheits- und Sozialimmobilien sowie Data Center. Denn diese bieten noch höhere Renditen als andere Immobilieninvestments.
CBRE ist laut der US-amerikanischen Zeitschrift Fortune das weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. (Die Analyse bezieht sich auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2018.)
