„Die fetten Jahre sind erst mal vorbei“, stellt Alexander Kropf, Head of Capital Markets bei Cushman & Wakefield (C&W) Deutschland, fest. Denn im Vergleich zum Vorquartal verloren die Transaktionsumsätze für gewerblich genutzte Immobilien im Schlussquartal 2022 9 Prozent bei einem Wert von 11,5 Milliarden Euro. Im Gesamtjahr ging es sogar um 14 Prozent auf 51,7 Milliarden Euro bergab. Gründe hierfür sieht C&W insbesondere in den Folgen des Ukrainekriegs. Dieser traf die vom günstigen russischen Gas abhängigen deutschen Unternehmen stark und verursachte bei den Unternehmern Ängste einer Rezession. Infolgedessen geht C&W davon, dass im kommenden Jahr Unternehmen zusätzliche Investitionen neu bewerten und gegebenenfalls überdenken werden. Hier spielt außerdem die Neuausrichtung der EZB eine entscheidende Rolle. Die Abkehr von der Niedrigzinspolitik bremste die hohe Verkaufsdynamik der letzten Jahre spürbar ab und verhindert – in Erwartung eines weiter steigendes Zinsniveaus – eine sichere Preisfindung auf dem Immobilienmarkt. Davon sind insbesondere Bestandsobjekte in Großstädten betroffen.
Berlin bleibt einzige Ostdeutsche Stadt in den Top-7
Gerade in Berlin konnten starke Verluste im Investitionsvolumen verzeichnet werden, dennoch steht die Hauptstadt mit 8,5 Milliarden Euro Volumen im bundesweiten Vergleich immer noch als Spitzenreiter dar. Es folgen Frankfurt mit 4,6 Milliarden Euro und Hamburg mit 4,1 Milliarden Euro. In der hessischen Metropole fand 2022 auch der größte Einzelverkauf statt, hier wurde für 800 Millionen Euro der 38-geschössige „Marienturm“ an DWS für NPS (Korea) verkauft. In München und Düsseldorf waren es 3,7 Milliarden und 3,3 Milliarden Euro, die im gewerblichen Immobiliensektor investiert wurden. Die Schlusslichter des Top-7-Markts bildeten Köln mit 1,3 Milliarden Euro und Stuttgart 1,2 Milliarden Euro. Die Mittel aus heimischen Kapital, welche in den Markt flossen, blieben laut C&W mit 57 Prozent vergleichbar groß mit den Anteilen aus den vorangegangenen fünf Jahren. Portfoliotransaktionen, zu denen auch Unternehmensbeteiligungen und Übernahmen gehören, waren mit 32 Prozent am Transaktionsvolumen beteiligt.
In Hinblick auf die Renditen konnten, wie bereits im zweiten und dritten Quartal, auch im vierten Quartal die Erwartungen nach oben korrigiert werden. Zum Jahresende lagen die Mittelwerte um 3,51 Prozent für Büroobjekte (+28 Basispunkte), für Geschäftshäuser um 3,60 Prozent (+12 Basispunkte) und für Logistikimmobilien um 4,00 Prozent (+39 Basispunkte) höher als Ende September 2022. Die mittlere Spitzenrendite für Büros ist damit so hoch wie seit Mitte 2017 nicht mehr.
München ist mit einer Spitzenrendite von 3,30 Prozent der teuerste Büromarkt, gefolgt von Frankfurt und Hamburg (jeweils 3,35 Prozent), Düsseldorf (3,50 Prozent) und Berlin (3,60 Prozent). Bei Geschäftshäusern sind München und Düsseldorf mit Werten von jeweils 3,20 Prozent die teuersten Märkte. Logistikobjekte notieren in allen sieben Top-Regionen auf demselben Niveau (4,00 Prozent). C&W rechnet damit, dass sich der Renditeanstieg in den nächsten Monaten fortsetzt.
Bürosektor bleibt der Platzhirsch im gewerblichen Immobiliensektor
Im Vergleich der einzelnen Asset-Klassen verteidigte der Bürosektor seine Spitzenposition mit 40 Prozent Anteil am Gesamttransaktionsvolumen. Dennoch schrumpfte der Umsatz im vergangenen Jahr deutlich um 27 Prozent und lag nur noch bei 20,4 Milliarden Euro. Besser stellte sich die Situation im Logistik- und Industriesektor dar. Dieser profitierte von einem starken ersten und zweiten Quartal und wuchs um vier Prozent von 14 Milliarden auf 18 Milliarden Euro an. Handelsimmobilien sorgten für einen Transaktionsumsatz von 7,9 Milliarden Euro und einen Anteil am Gesamtergebnis von 15 Prozent. Mit einem Jahresergebnis von 5,8 Milliarden Euro und einem Anteil von 11 Prozent rangieren mischgenutzte Objekte auf Platz vier und erzielten mit einem Plus von 15 Prozent den höchsten Umsatzanstieg. C&W führt das gestiegene Investoreninteresse vor allem auf eine höhere Risikostreuung der Investoren zurück.
Arrian Correns war Redakteur bei dpn. Er schrieb vor allem zu den Themen der institutionellen Kapitalanlage und der Digitalisierung der Investmentbranche.