Real Estate Debt hilft, Finanzierungslücken zu schließen

Meine Damen und Herren, wir beginnen den Roundtable mit einer Vorstellungsrunde.

Antje Gause: Ich bin seit 2017 bei der HanseMerkur Grundvermögen AG und leite dort den Bereich Finanzierung und Beteiligungsmanagement. Alle Finanzierungsthemen rund um Immobilien sowie alle Joint-Venture-Eigenkapitalbeteiligungen unseres Hauses liegen in meiner Abteilung. Seit 2002 bin ich in der Immobilienbranche, seit 2006 überwiegend im Finanzierungsbereich tätig, zunächst international, inzwischen vorwiegend national, und bringe viel Erfahrung in Strukturierungen mit. Ich habe Finanzierungsfonds aufgebaut, über die wir die Darlehen strukturieren. Aktuell nutzen wir antizyklisch Chancen mit attraktiven Renditen und risikoangemessenen Darlehen.

Caroline Pellmann: Ich bin seit 2022 bei Nuveen im Bereich European Real Estate Debt tätig. Zum Ende des dritten Quartals 2025 verwaltete Nuveen Kapitalanlagen in öffentlichen und privaten Märkten in Höhe von 1,4 Billionen US-Dollar für Kunden weltweit sowie für unsere Muttergesellschaft TIAA, einen US-amerikanischen Pensionsfonds für Lehrkräfte.

Davon entfallen 139 Milliarden auf Real Estate, wovon 42,1 Milliarden in Real Estate Debt investiert sind. In Europa liegen wir bei 6 Milliarden US-Dollar an Real-Estate-Debt-Investments und wollen perspektivisch weiterwachsen. Grundsätzlich stehen uns zwei Kapitaltöpfe zur Verfügung: unser eigenes Balance Sheet für eher vorrangige Darlehen und größere Finanzierungen sowie unsere europäische Debt-Fund-Serie. Aktuell launchen wir die fünfte Whole-Loan-Strategie mit Fokus auf Kerneuropa und UK.

Stefan Dölker: Ich bin einer der vier Gründer der Beratungsgesellschaft Silverton. Sie wurde im Jahr 2006 gegründet, wir haben insgesamt circa 25 Mitarbeiter, die sich auf unsere Büros in Frankfurt, München und Düsseldorf verteilen. Ursprünglich kommen wir aus dem Non-Performing-Loan(NPL)-Geschäft für Private-Equity-Fonds wie Goldman und Lone Star oder Deutsche Bank London. Wir haben für diese Investoren als Transaktionsberater gewerbliche Immobiliendarlehen erworben und im Jahr 2010 einen Asset Manager aufgebaut, der die Darlehens- und Immobilienportfolios betreut mit dem Schwerpunkt auf Value-Added-Immobilien. Dabei geht es auf Darlehensseite um die Restrukturierung der Darlehenssituation und auf Objektseite vor allem um Leerstandsabbau, Sanierung und Repositionierung. Nach dem Rückgang der NPL-Transaktionen in Deutschland ab 2015 konzentrierten wir uns auf klassische Asset-Management- und Operating-Partner-Tätigkeiten für nationale und internationale Investoren. Seit zwei Jahren sind wir wieder in unserem ursprünglichen Geschäftsfeld, den leistungsgestörten Krediten, aktiv. Unser Fokus liegt hier insbesondere auf der Restrukturierung von Schuldscheindarlehen, aber auch auf der Sanierung der finanzierten Immobilienprojekte bis hin zur konzeptionellen Übernahme von Projekten, die in die Krise geraten sind. Wir beraten momentan schwerpunktmäßig institutionelle Investoren, die Senior-Darlehen vergeben haben, meist bei Projektentwicklungen. Diese Projekte generieren in der momentanen Marktsituation keine Einnahmen, sondern verursachen hohe Kosten. Deshalb besteht bei diesen Projekten dringender Handlungsbedarf. Die Ursache ist oft ähnlich gelagert: Neben dem Wertverlust der Projekte aufgrund der Zinswende wurden die Finanzierungen in sehr komplexe Strukturen gefasst, die nicht wirklich seniorgläubigerfreundlich waren und heute im Rahmen der Restrukturierung Schwierigkeiten bereiten.

Dirk Holz: Ich repräsentiere die Commerz Real am Finanzplatz Luxemburg und bin seit knapp vier Jahren bei der Commerz Real Fund Management. Über Luxemburg strukturieren wir aktuell Real-Asset-Equity-Investments und managen mehr als 3 Milliarden Euro. Zudem ist Anfang des Jahres 2024 die ACI – also Aquila Capital Investment – mit 74,9 Prozent als strategische Boutique zur CR-Gruppe dazugekommen. Obwohl wir von der Equity-Seite kommen, sehen wir, dass das Real-Estate-Debt-Geschäft an Bedeutung gewinnt. Aus der Commerzbank heraus, die klassische Senior-Debt-Finanzierungen abdeckt, sehen wir eine steigende Nachfrage im Markt nach Whole Loans sowie Junior- und Mezzanine-Tranchen. Diese Finanzierungen lassen sich bankseitig jedoch nicht vollständig abbilden und bieten somit interessante Investitionsopportunitäten für Private-Debt-Strukturen.