Der deutsche Markt für Immobilienspezialfonds hat laut einem Bericht von Kommalpha im ersten Quartal 2025 eine stabile Basis gezeigt. Obwohl die Mittelzuflüsse im Vergleich zum Vorjahr rückläufig waren, konnte der Markt eine robuste Performance aufrechterhalten. Die institutionellen Investoren, vor allem Altersvorsorgeeinrichtungen und Versicherungen, zeigten eine langfristige Investitionsstrategie. Es gab keine signifikanten Rückflüsse, was auf eine anhaltende Marktaktivität und eine konstante Nachfrage hinweist. Ein genauerer Blick auf die spezifischen Cashflows und die Berechnung von Indizes wie dem Long-Term CAIPI verdeutlicht die aktuellen Marktentwicklungen und die zugrunde liegenden Trends.
Marktentwicklung im ersten Quartal 2025
Im ersten Quartal 2025 erzielten die deutschen Immobilienspezialfonds ein Nettomittelaufkommen von 1,3 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2024 lagen die Zuflüsse noch bei 1,5 Milliarden Euro. Dies stellt einen Rückgang von etwa 14 Prozent dar. Der Januar 2025 war mit 841 Millionen Euro der stärkste Monat, was die positive Ausgangslage zu Beginn des Jahres widerspiegelt. Allerdings flachten die Zuflüsse in den folgenden Monaten ab: Im Februar wurden nur 84 Millionen Euro und im März 378 Millionen Euro verzeichnet.
Die insgesamt 1,6 Milliarden Euro an frischen Mittelzuflüssen im ersten Quartal 2025 verteilen sich auf verschiedene Investorenkategorien. Der größte Anteil kam von Altersvorsorgeeinrichtungen, mit 547 Millionen Euro. Die Versicherungsgesellschaften folgten mit 318 Millionen Euro und Kreditinstitute mit 393 Millionen Euro. Während die Altersvorsorgeeinrichtungen im Vergleich zum Vorjahr nahezu stabil blieben, wiesen die Kreditinstitute eine negative Abweichung von 57 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf.
Trotz der rückläufigen Zuflüsse bleibt das Nettomittelaufkommen in Immobilienspezialfonds auf einem stabilen Niveau. Die institutionellen Investoren blieben ihrer Allokation treu, ohne Verkaufsreaktionen zu zeigen. Diese Haltung lässt darauf schließen, dass der Markt weiterhin als stabil wahrgenommen wird, auch wenn die Dynamik etwas nachgelassen hat.
Verteilung nach Investorenkategorien
Ein Blick auf die einzelnen Investorenkategorien zeigt, dass die großen institutionellen Investoren die Hauptquelle für die Mittelzuflüsse bleiben. Altersvorsorgeeinrichtungen führten die Liste mit einem Nettomittelaufkommen von 425 Millionen Euro an, was im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Rückgang von 16 Millionen Euro darstellt. Auf Platz zwei folgten Kreditinstitute mit einem Nettomittelaufkommen von 325 Millionen Euro, das einen stärkeren Rückgang von 57 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr widerspiegelt. Die Versicherungen investierten 278 Millionen Euro, was eine Steigerung von 44 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Sonstige Investoren, einschließlich kleinerer Organisationen, verzeichneten mit 274 Millionen Euro fast gleichwertige Zuflüsse wie im Vorjahr. Dabei stachen vor allem private Organisationen ohne Erwerbszweck hervor, die im ersten Quartal 2025 Nettoabflüsse von 24 Millionen Euro verzeichneten.
Regionale Allokation und „Home Bias“
Ein auffälliges Merkmal des Marktes für Immobilienspezialfonds in Deutschland ist der starke „Home Bias“. Ende März 2025 entfielen 90,3 Prozent der Bestände an bebauten Grundstücken in den Fonds auf Deutschland. Dies entspricht einem Wert von 126,1 Milliarden Euro, was mehr als 90 Prozent des gesamten Bestands von 139,6 Milliarden Euro ausmacht. Der „Home Bias“ hat sich in den letzten Jahren zudem verstärkt. 2010 lag der Anteil noch bei 62,2 Prozent mit einem Bestand von lediglich 18,9 Milliarden Euro. Der Trend hin zu einem höheren Anteil an deutschen Immobilien zeigt, dass Investoren zunehmend auf lokale Märkte setzen, da diese aufgrund der geographischen Nähe und des geringeren Währungsrisikos als sicherer wahrgenommen werden.
Im Gegensatz dazu haben andere europäische Länder und Märkte außerhalb der Eurozone an Bedeutung verloren. Bebaute Grundstücke in den übrigen Mitgliedsstaaten der Eurozone machten Ende März 2025 lediglich 7,7 Prozent des Gesamtbestands aus, was im Vergleich zum Jahr 2010 einen deutlichen Rückgang darstellt. In Ländern außerhalb der Eurozone entfielen nur 2 Prozent des gesamten Bestands. Diese Entwicklung verdeutlicht die geringe geografische Diversifikation von Immobilienspezialfonds, obwohl dies bei institutionellen Investoren aufgrund von rechtlichen und logistischen Hürden sowie einer starken Präferenz für heimische Märkte zu erwarten war.
Der Long-Term CAIPI als Indikator für Marktstimmung
Der Long-Term CAIPI (Capital Acquisition Inflow Progress Index) misst die Veränderung des Nettomittelaufkommens über einen Zeitraum von 24 Monaten. Dieser Index gibt Aufschluss darüber, ob der Markt sich in einem positiven oder negativen Trend befindet. Der Long-Term CAIPI wird berechnet, indem der Durchschnitt des Nettomittelaufkommens der letzten 24 Monate mit dem Durchschnitt der zwei vorangegangenen Jahre verglichen wird. Der Index stellt somit eine langfristige Betrachtung der Markttrends dar und reagiert langsamer auf kurzfristige Schwankungen.
Zum 31. März 2025 lag der Long-Term CAIPI bei 53,9. Dies bedeutet, dass das durchschnittliche Nettomittelaufkommen der letzten 24 Monate fast halbiert wurde im Vergleich zu den beiden Jahren davor. Der Durchschnitt der letzten 24 Monate beträgt 635,1 Millionen Euro, während der Durchschnitt der vorherigen zwei Jahre bei 1.177,5 Millionen Euro lag. Dieser Rückgang zeigt den langfristigen Abwärtstrend des Marktes, der jedoch seit Mitte 2023 weniger stark ausgeprägt ist. Der Index hat sich im Vergleich zum letzten Berechnungsstichtag Ende Dezember 2024 nur um 1,5 Prozentpunkte verringert, was auf eine mögliche Stabilisierung hindeutet.