Die Angebotsmieten für Wohnungen sinken. Der Rückgang der Mieten dürfte sich fortsetzen. Auch bei Geschäftsflächen herrscht ein Überangebot. Umnutzungen scheinen hier, trotz hoher Kosten, ein möglicher Ausweg zu sein.

Tiefe Finanzierungskosten und gesunkene Renditen auf Anlagealternativen machen Eigentumswohnungen zum Zweck der Vermietung (Buy-to-let) zum beliebten Investitionsobjekt. Etwa jede fünfte Neuhypothek ist für die Finanzierung von Buy-to-let-Objekten bestimmt. Die Bruttorenditen bei der Vermietung von Eigentumswohnungen sind im Durchschnitt der 50 bevölkerungsstärksten Gemeinden der Schweiz in den letzten drei Jahren aber von 3 auf 2,7 Prozent gesunken. Eigenkapitalrenditen von 5 Prozent lassen sich damit nur mit sehr hohen Belehnungsquoten und günstigen Geldmarkthypotheken erreichen. Schon bei einer Belehnung von 66 Prozent und einer langfristigen Festhypothek halbiert sich die erwartete Rendite. Die Erwartung steigender Preise dürfte damit eines der Hauptmotive sein, in Buy-to-let zu investieren, wie die UBS in ihrem «Ausblick Immobilienmarkt 2H 2021» festhält. Sie stützt sich dabei auf Daten der Immobilienexperten von Wüest Partner. Noch schlechter sieht es bei Geschäftsflächen aus: dort zeichnen sich höhere Leerstände ab.

Angebotsmieten befinden sich im Sinkflug

Die Preisentwicklung bei Wohnrenditeliegenschaften beziehungsweise Mehrfamilienhäusern flacht ab. Verteuerten sich Mehrfamilienhäuser 2020 noch um rund 3,5 Prozent, so sind die Preise im ersten Halbjahr 2021 nur noch um 1 Prozent gestiegen. Die Verlangsamung hat gemäss den Ökonomen zwei Gründe: Die Wohnungsmieten setzten ihren Rückgang im zweiten Quartal 2021 fort und liessen gegenüber dem Vorquartal um 1,2 Prozent nach. Damit liegen sie rund 3,2 Prozent unter dem Vorjahresniveau, was dem stärksten Jahresrückgang seit fast einem Viertel Jahrhundert entspricht. Zudem zeichnen sich als Folge der höheren Inflationsraten leicht steigende Langfristzinsen ab. Das stellt weiter sinkende Diskontierungssätze in Frage.

Interesse an Mietwohnungen bleibt wegen tiefer Zinsen hoch

Trotz leicht gestiegener Zinserwartungen ist das Ende der Tiefzinsphase nicht absehbar, sodass das Interesse institutioneller Anleger an Mietwohnungen hoch bleibt. Und auch private Immobilieninvestoren peilen mittels hohen Fremdkapitaleinsatzes weiterhin attraktive Eigenkapitalrenditen an. «Es werden insbesondere Bestandsliegenschaften zusätzlich belehnt, was sich im beschleunigten Wachstum der Hypothekarvolumen für Mehrfamilienhäuser widerspiegelt», so die Ökonomen weiter. Der Anteil Transaktionen mit sehr hohem Fremdfinanzierungsgrad nahm infolge der Verschärfung der Selbstregulierung der Hypothekarvergabe jedoch ab.

Der Rückgang der Mieten dürfte sich indes fortsetzen, sind die Ökonomen überzeugt. Für dieses Jahr rechnen sie mit einer Korrektur von 2,5 Prozent. Insbesondere die Nachfrage nach Mietwohnungen im oberen Preissegment bleibt ihrer Ansicht nach gedämpft, denn dieses Segment steht direkt im Wettbewerb mit dem Eigenheimmarkt, wo die laufenden Kosten im Vergleich zur Miete (noch) rund 10 bis 15 Prozent tiefer liegen. Sie gehen gesamtschweizerisch dennoch von einem leichten Anstieg der Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser aus: «Das hohe Anlagevolumen institutioneller Investoren wirkt weiterhin preistreibend.»

Umnutzung als Ausweg für ungenutzte Büroflächen?

Auch der Büroflächenleerstand tendiert nach oben. Obwohl die Zahl der Bürobeschäftigten seit einem Jahr nicht mehr zugenommen hat, lagen die Mieten im zweiten Quartal 2021 auf Vorjahresniveau. Auch die Werte von Bürogebäuden in den Portfolios der Investoren verzeichneten kaum Aufwertungsgewinne; die Preise am Transaktionsmarkt stagnierten. «Nur in den Zentren ist die Zahlungsbereitschaft für Büroliegenschaften ungebrochen hoch – die Spitzenrenditen waren in den letzten Quartalen allerdings rückläufig», merken die Ökonomen an. Einen Ausweg für ungenutzte Büroflächen sehen sie in der Umwandlung von Büroflächen in Wohnungen, sofern es die lokale Bau- und Zonenordnung zulässt. «Umnutzungen zahlen sich allerdings nicht immer aus – allein für die Umwandlung müssen Investoren mit Quadratmeterkosten von mindestens 2000 Franken rechnen», warnen sie.

Umnutzungen zahlen sich nicht immer aus

Sie sehen in den Agglomerationen der Städte Zürich und Genf sowie in der Region Zug die besten Perspektiven für Umnutzungen von sanierungsbedürftigen Büroliegenschaften. «Die Büroleerstände in den beiden Agglomerationen gehören zu den schweizweit höchsten und die Nachfrageperspektiven auf dem Wohnungsmarkt sind gut. Zudem dürfte die Mietpreisdifferenz zwischen älteren Büros und modernen Wohnungen ausreichen, um die Investitionskosten zu decken.» Dabei räumen sie ein, dass die Mieten pro Quadratmeter für Wohnungen in den Städten in der Regel unter jenen für Büros im entsprechenden Preissegment liegen, was Umnutzungen finanziell weniger attraktiv mache.

Wertsteigerungen werden selten

Die Ökonomen rechnen damit, dass das Überangebot auf dem Büroflächenmarkt in den nächsten Quartalen weiter zunehmen wird. Besonders in den Agglomerationen von Zürich und Genf, aber auch in den Regionen Lausanne und Zug werden bis 2023 viele Bürobauprojekte finalisiert. Wertsteigerungen dürften damit eher selten werden und sich vor allem auf zentrale, gut erreichbare Lagen beschränken.

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