Wohnimmobilienmarkt 2022: Ein Tief von (vermutlich) kurzer Dauer

Jahrelang versprachen Investitionen in den Immobilienmarkt – beflügelt von Niedrigzinsen – saftige Rendite für institutionelle Anleger. Dann knickte der Markt im Zuge des russischen Angriffskrieges und der Abkehr von der Niedrigzinspolitik ab, wie ImmoScout24 in einer neuen Studie aufzeigt. Anlass genug, um die letztjährigen Entwicklungen in dieser Asset-Klasse zu beleuchten.

Preise für Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 erstmalig geschrumpft

Daten von 8,5 Millionen Inseraten wertete ImmoScout24 für die Studie aus und konnte im letzten Quartal 2022 eine deutliche Dämpfung in der Preisentwicklung ausmachen. Dennoch lagen die Preise für Bestand- und Neubauten im Eigentumswohnungs- wie im Häusermarkt – über das gesamte Jahr 2022 betrachtet – fast vollständig über dem Niveau von 2021. Einzig die Preise für neugebaute Eigentumswohnungen stagnierten. Konkret schlüsselten sich im bundesdeutschen Durchschnitt die Kaufpreise wie folgt auf:

Demnach fielen im Durchschnitt von Quartal 3 und Quartal 4 2022 bei Wohnimmobilien übergreifend die Kaufpreise. Insbesondere Eigentumswohnungen wurden deutlich billiger. So kosteten Wohnungen aus Bestand 4,3 Prozent und Neubauwohnungen 6,4 Prozent weniger. Für Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24, ein klares Zeichen dafür, dass der Markt funktioniere, wie sie auf der Website ihres Unternehmens schreibt. Zwar sei der Preisnachlass als moderat einzuordnen. Doch Käufer hätten derzeit das Momentum auf ihrer Seite, weil viele Akteure noch abwarteten. Und so fiel auch für Mietwohnungen laut der Frankfurter Immobilienagentur Savills das Transaktionsvolumen auf das Niveau von 2009. Berechnet für Verkäufe ab 50 Wohnungen, seien 2022 lediglich 67.000 Wohnungen für rund 12,3 Milliarden Euro gehandelt worden, so Savills. Dabei bleiben „Offene Spezialfonds und sonstige Fonds- und Asset-Manager mit Volumenanteilen von 29 Prozent beziehungsweise 18 Prozent die beiden aktivsten Käufergruppen. Auf den Rängen drei und vier kamen Private-Equity-Fonds und Offene Publikumsfonds mit Anteilen von jeweils rund 10 Prozent“, so Savills. Bezogen auf den Gesamtmarkt machen Fonds und institutionelle Anleger derzeit jedoch nur rund 3 Prozent der Eigentümer aus, wie Daten des Statistischen Bundesamtes zeigen:

Langfristig sei aber wieder von Preissteigerungen auszugehen, auch, weil eine chronische Wohnungsknappheit herrscht. So rechnet eine vom Pestel-Institut und vom Bauforschungsinstitut ARGE veröffentlichte Studie damit, dass im laufenden Jahr 700.000 Wohnungen fehlen werden. Eine von der Hans-Böckler Stiftung in Auftrag gegebene Studie geht außerdem von knapp 2 Millionen bezahlbaren Wohnungen aus, die derzeit in den 77 größten deutschen Städten fehlten.

Dagegen vorzugehen ginge nur mit Hilfe massiven Wohnungsbaus, meint Crockford, doch auch der bleibe derzeit aus. Anstatt der vorgenommenen 400.000 Wohnungen, die die Ampelregierung pro Jahr bauen wollte, waren es laut des Verbands der deutschen Wohnungswirtschaft (GdW) 2022 lediglich 250.000 Wohnungen. Für das diesjährige Jahr prognostiziert der Verband sogar nur den Bau von 200.000 Wohnungen. Gegenüber der BILD führt GdW-Präsident Axel Gedaschko als Gründe hierfür unter anderem stark angestiegene Materialkosten am Bau, die höheren Zinsen sowie die gesunkene staatliche Förderung an. Dennoch hält die Bundesregierung an ihren Plänen fest und verständigte sich im Oktober vergangenen Jahres auf 190 „Maßnahmen für eine Bau-, Investitions- und Innovationsoffensive”.

Wohnungen in Metropolen weiterhin stark nachgefragt

Trotz der im letzten Quartal geschrumpften Nachfrage an den Märkten stieg in der Gesamtbetrachtung der fünf größten deutschen Städte die Nachfrage nach Kaufimmobilien in 4 von 5 Fällen. Einzig in Köln ging sie zurück. Laut ImmoScout24 kamen auf dem Kaufmarkt 2022 folgende Preise zustande:

Doch Wohnimmobilien belegen bei institutionellen Investoren laut einer Umfrage zum sogenannten Fondsmonitor der Beratungsgesellschaft Lagrange Financial Advisory nur den zweiten Platz der Investitionen im Immobilienmarkt. Wenn auch nur knapp mit einem Prozent Unterschied, lagen sie in der zweiten Jahreshälfte 2022 hinter den Büroimmobilien, die 19 Prozent der Investitionen auf sich vereinigten. Es folgten der Lebensmittelhandel und die Logistikbranche, die jeweils 15 Prozent der Investitionen im Immobilienmarkt ausmachten. Im Vergleich zum Vorhalbjahr verdoppeln konnte sich die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien, die auf acht Prozent wuchsen. Das Interesse an drittverwendungsfähigen kommunalen Verwaltungsgebäuden, Sozialimmobilien und Datenzentren schrumpfte hingegen.