Was planen Institutionelle 2023 bei Immobilien und alternativen Anlagen?

Wichtige Erkenntnisse: Geopolitische Konflikte, von Energiepreisen getriebene Inflationsraten und steigende Zinsen haben in den vergangenen zwölf Monaten nahezu alle Anlageformen und Asset-Klassen maßgeblich beeinflusst. Der Investorenblick auf Immobilien fällt inzwischen noch differenzierter aus. Und auch die alternativen Investments (AI), die gerade dabei waren, sich ihres Exotenstatus zu entledigen, erfahren unter den neuen, vorwiegend politisch determinierten Rahmenbedingungen unterschiedliche Bewertungen. Eindeutige, nicht umkehrbare Entwicklungen sind noch nicht feststellbar, dafür ist die Gemengelage zu vage. Allerdings lassen sich einige Tendenzen im AI- und Immobilienbereich eruieren, die im Verlauf der nächsten zwölf Monate durchaus zu stabilen Trends heranreifen können.

Kurz zum Teilnehmerfeld der 2023er-Studie. Insgesamt nahmen 58 Institutionelle an der Umfrage teil (Vorjahr 64). Das verwaltete Anlagevermögen (Assets under Management, AuM) liegt erneut bei etwa 1.000 Milliarden Euro (Vorjahr 1.170 Milliarden Euro). Unter den Anlegergruppen dominieren diesjährig die Pensionskassen und Altersvorsorgeeinrichtungen mit 42 Prozent (Vorjahr 26 Prozent) und die Assekuranzunternehmen mit 22 Prozent (Vorjahr 21 Prozent). Weniger präsent sind dagegen Kreditinstitute (15 Prozent vs. 23 Prozent im Vorjahr), Kirchen und Stiftungen (8 Prozent vs. 16 Prozent im Vorjahr). Bei anderen Investorengruppen – unter anderem Family Offices (9 Prozent vs. 11 Prozent im Vorjahr) und andere (4 Prozent vs. 3 Prozent im Vorjahr) – wurde die Gewichtung in etwa beibehalten. Der Fokus liegt somit in diesem Jahr noch stärker auf Altersvorsorgeeinrichtungen und Unternehmen der Assekuranz, um die Entwicklungen bei Immobilien- und AI-Investments, die sich in diesen Gruppen besonderer Aufmerksamkeit und Wertschätzung erfreuen, noch präziser zu erfassen.

Unterschiedliche Tendenzen am Immobilienmarkt

Mittlerweile haben 98 Prozent der Großanleger (Vorjahr 96 Prozent) Immobilien in ihrem Portfolio. Die durchschnittliche Immobilienquote aller Befragten liegt bei etwa 17 Prozent und konnte gegenüber dem Vorjahr noch um 1 Prozentpunkt zulegen. Bei 33 Prozent der Befragten liegt die Immobilienquote zwischen 5 und 10 Prozent – man darf hier von einem Pflichtanteil innerhalb eines diversifizierten Portfolios sprechen. Etwa 20 Prozent der Befragten weisen eine Immobilienquote von 25 Prozent und mehr aus. Immobilien gehören in dieser Gruppe zu den präferierten Anlagearten. Unter den obengenannten Anlegergruppen setzen insbesondere die Altersvorsorgeeinrichtungen mit einer Immobilienquote von 21 Prozent sowie die Kirchen und Family Offices (beide jeweils 18 Prozent) auf das bewährte Betongold.

In den nächsten zwölf Monaten möchten 31 Prozent aller Befragten ihre Immobilienquote steigern und 58 Prozent ihre Immobilienquote konstant halten. Lediglich 11 Prozent planen eine Reduktion. Diese Durchschnittswerte entsprechen nahezu eins zu eins den Planungen der Versicherer, während Kirchen, Stiftungen, Family Offices und auch Altersvorsorgeeinrichtungen eher defensive Immobilienziele verfolgen. Die abnehmende Attraktivität von Immobilien wird besonders deutlich, wenn man bedenkt, dass zwölf Monate zuvor noch 62 Prozent der Teilnehmer ihre Immobilienquote ausbauen wollten.

Nutzungsarten Büro und Handel im Niedergang

Bei den Nutzungsarten setzt sich die abnehmende Beliebtheit von Büro und Handel fort. Beide Arten waren noch vor einer Dekade sehr gefragt. Inzwischen planen lediglich 5 bzw. 10 Prozent einen weiteren Ausbau, während 14 bzw. 21 Prozent ihre Position reduzieren wollen. Die stabilen Trends E-Commerce und Homeoffice hinterlassen Spuren.

Mehr Interesse finden der Dauerbrenner Wohnen und die Nutzungsarten Logistik und Sozialimmobilien. Hier möchten 27, 26 bzw. 16 Prozent der Institutionellen ihren Bestand ausbauen. Urbanisierung, Telehandel und alternde Gesellschaft dürften dabei die großen Treiber sein, die von den Institutionellen als solche auch erkannt werden.

Trotz alledem sind die Unterschiede zu den Planungen von vor zwölf Monaten gravierend, wie das folgende Schaubild deutlich macht. Selbst bei einer sich einnistenden Inflation bleiben Immobilienanlagen mit Zweifeln behaftet. Ausschlaggebend dürften die unsichere geopolitische Situation, die gestiegenen Zinsen und die deutlich gestiegenen Baukosten sein.

Interessante Einsichten liefert auch die Frage nach den regionalen Präferenzen.

Konkret: Wie haben sich die geographischen Vorlieben der Teilnehmer verändert, die ihre Immobilienquote im nächsten Jahr weiter steigern wollen?

Starke Einbrüche erlebten die Standorte Deutschland und Europa. Wollten vor zwölf Monaten noch 81 Prozent ihr Immobilienvermögen in Deutschland weiter ausbauen, so planen dies inzwischen nur noch 16 Prozent(!). Auch mit den europäischen Nachbarländern beschäftigten sich vor einem Jahr noch 78 Prozent, soweit sie auf expansiven Pfaden unterwegs waren. Inzwischen sind es nur noch 39 Prozent, die diese Länder in Betracht ziehen. Eindeutiger Gewinner im Standortwettbewerb ist inzwischen Nordamerika. Zogen vergangenes Jahr lediglich 19 Prozent der Befragten diese Region für ein Immobilien-Invest in Erwägung, so sind es dieses Jahr bereits 40 Prozent.

Die Gründe dürften zuvörderst im Ukrainekonflikt liegen, nur zwei Flugstunden von Deutschland und Westeuropa entfernt – ein Krieg, der durchaus Eskalationspotential besitzt und bei dem sich bislang keine friedliche Lösung abzeichnet. Eine solche Kulisse lässt europäische Immobilien nur bedingt attraktiv erscheinen. Zumal nicht absehbar ist, wie lange die Energiepreise, ein eminent wichtiger volkswirtschaftlicher Faktor, auf vergleichsweise hohem Niveau verweilen werden. Preisdeckel werden das grundsätzliche Problem nicht lösen, sondern es nur entlang des Zeitstrahls verschieben.

Des Weiteren lassen klassische volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen wie Wirtschaftswachstum, Währungsstabilität und Demographie das Pendel zugunsten Nordamerikas ausschlagen. Die attraktiven Renditen, die nach wie vor in Nordamerika erwirtschaftet werden, und die bisherige Untergewichtung von US-Immobilien in den Portfolios sind weitere Faktoren, die zu diesem deutlichen Schwenk beitragen.

Alternative Investments kommen ins Straucheln

Auch bei den alternativen Investments (AI) hat das Annus horribilis 2022 Spuren hinterlassen, ging es mit der AI-Quote zuletzt doch jedes Jahr ein Stück weit nach oben. Waren vor einem Jahr bereits 85 Prozent aller Befragten in AI investiert, so ist in diesem Winter ein leichter Rückgang zu verzeichnen (82 Prozent). Interessanterweise sieht es bei den Altersvorsorgeeinrichtungen und Versicherungsunternehmen etwas anders aus. Waren hier vor zwölf Monaten schon 92 Prozent in AI engagiert, so sind es inzwischen beachtliche 96 Prozent.

Die AI-Quote am Gesamtportfolio liegt bei allen Teilnehmern mit durchschnittlich 8 Prozent deutlich unter der Immobilienquote (17 Prozent). Bei den Versicherern und Pensionskassen gibt es zwar eine grundsätzlich hohe Akzeptanz, wie oben erwähnt. Doch die AI-Quoten bewegen sich bei beiden Anlegergruppen mit 10 Prozent (Assekuranz) und 7 Prozent (Altersvorsorge) eher im Durchschnittsbereich. Höhere Quoten weisen lediglich Kirchen, Stiftungen und Family Offices auf.

Wie geht es nun mit den Alternativen weiter? Im Gegensatz zur Immobilienquote, die lediglich 31 Prozent der Befragten ausbauen wollen, planen immerhin 56 Prozent eine weitere Steigerung ihrer AI-Quoten. Besonders optimistisch blicken die Altersvorsorgeeinrichtungen auf die alternativen Investments. Hier planen sogar mehr als 70 Prozent einen Ausbau ihrer aktuellen Position.

Infrastruktur und Erneuerbare Energien bleiben beliebt

Bei den klassischen Asset-Kategorien im AI-Segment hat sich in den letzten zwölf Monaten ein auf den ersten Blick erstaunlicher Wandel vollzogen. Mit Ausbaugedanken tragen sich 64 Prozent bei Infrastrukturanlagen und 62 Prozent bei erneuerbaren Energien (EE). Das sind keine überraschenden Ergebnisse. Denn auch im Vorjahr gab es hier mit 67 Prozent (Infrastruktur) und 69 Prozent (EE) ähnlich hohe Werte. Deutlich verändert zeigen sich dagegen die Zahlen der Finanzierungssegmente Private Debt (PD) und Private Equity (PE). Trugen sich hier vor zwölf Monaten noch stolze 62 (PD) und 70 Prozent (PE) mit dem Gedanken, weitere Engagements in Angriff zu nehmen, so sind die Pläne für 2023 inzwischen auf 35 (PD) und sogar 10 Prozent (PE) zusammengeschnurrt.

Speziell für den rasanten Absturz des PE-Wertes lassen sich verschiedene Erklärungsmodelle heranziehen. Zum einen lässt der Anstieg der Zinsen Befürchtungen aufkommen, ob künftig noch kreditfinanzierte PE-Transaktionen im gewünschten Ausmaß realisierbar erscheinen. Zum anderen bewegt sich die PE-Investment-Quote bereits auf einem relativ hohen Niveau. Ein Niveau, das mit massiven Engagements erst in den letzten Jahren erreicht wurde.

Überdies dürften auch konjunkturelle Sorgen so manchen Großinvestor umtreiben: Kann in den nächsten Jahren eine Rezession vermieden respektive wenigstens ein geringes Wirtschaftswachstum aufrechterhalten werden? Es gibt zwar wohlklingende Prognosen, die für die nächsten zwei Jahre ein verbessertes Investitionsklima vorhersagen. Doch es bleiben Unsicherheiten und Unwägbarkeiten.

Betrachtet man bei Private Equity die verschiedenen Spielarten etwas genauer, so gibt es durchaus die Hoffnung, dass das PE-Tief nur von kurzfristiger Dauer ist. Zwar beabsichtigen derzeit nur wenige Institutionelle einen Ausbau ihrer Positionen. Doch die Anzahl der Investoren, die sich mit Rückbauplänen beschäftigen, fällt durchgängig niedriger aus:

• Direktinvestitionen (10 Prozent für Ausbau vs. 9 Prozent für Rückbau)
• Mezzanine-Finanzierungen (7 Prozent vs. 3 Prozent)
• Buy-out (20 Prozent vs. 3 Prozent)
• Sondersituationen (14 Prozent vs. 4 Prozent)
• Risikokapital (17 Prozent vs. 7 Prozent)

Auch bezüglich der privatwirtschaftlichen Fremdfinanzierung (PD) lohnt ein Blick auf die Unterkategorien. Die Bereitstellung von Finanzmitteln für Immobilien, Infrastruktur und Unternehmen wird überwiegend mit „Halten“ (70, 63, 77 Prozent) oder „Ausbau“ (21, 37, 23 Prozent) beantwortet. Lediglich bei Immobilien erwägen 9 Prozent der Befragten eine Reduzierung ihrer aktuellen Position. Zwischenfazit: Die optimistischen Pläne der Jahreswende 2021/22 haben eine notwendige Korrektur erfahren, doch diese bewegt sich in einem nachvollziehbaren Rahmen. Mittel- bis langfristig sollte Private Debt auch künftig von der eher restriktiven Kreditvergabe des Bankenbereichs profitieren.

Relativ stabil präsentiert sich die Situation bei den AI-Klassikern Infrastruktur und EE. Bereits im vergangenen Jahr gab es bei beiden Asset-Kategorien solide Ausbaupläne, geäußert von 67 (Infrastruktur) und 69 Prozent (EE) der Befragten. Diese Werte konnten die beiden Kategorien auch in diesem Winter in etwa halten (64 und 62 Prozent). Gründe dürften die gestiegenen Energiepreise, der dringend notwendige Switch zu klimaneutralen Energieträgern und zeitlich nicht länger aufschiebbare Infrastrukturmaßnahmen sein.

Die wichtigsten EE-Unterkategorien Wind, Sonne, Wasser zeigen sich in ihrer Tendenz einheitlich. Die ganz großen Aufstockungspläne wurden erst einmal auf Eis gelegt. Doch nach wie vor planen 50 (Wind), 48 (Solar) und 45 Prozent (Wasser) einen weiteren Ausbau ihrer Position.

Die abschließende Frage nach den beliebtesten Regionen für AI-Investments – hier waren Mehrfachnennungen möglich – zeigt ein relativ diffuses Bild. Deutschland bleibt trotz aller geopolitischen Risiken weiterhin ein interessanter Standort. Europa und speziell Nordamerika legen gegenüber dem Vorjahr zu.

Bleibt der Begriff „nachhaltig“ nachhaltig?

Auch wenn vielen Akteuren der nach wie vor recht individuell interpretierte Begriff Nachhaltigkeit allmählich aus den Ohren kommt: Die Frage nach diesem Schlüsselbegriff darf auch dieses Mal in der artis-/ Telos-Umfrage nicht fehlen. In der Wahrnehmung der Teilnehmer geht die Bedeutung des Begriffs im öffentlichen und im internen Diskurs leicht zurück. Im Umgang mit Regularien und Aufsichtsbehörden nimmt sie dagegen ein Stück weit zu.

Wird nach dem Ordnungsrahmen gefragt, der dem eigenen Nachhaltigkeitsverständnis zugrunde liegt, so dienen auch 2023 in erster Linie die international vereinbarten Frameworks ESG (Environment, Social, Governance), SDG (Sustainable Development Goals) und der CO2-Fußabdruck als verlässlicher Kompass. Impact Investing fällt dagegen deutlich ab, da es letztendlich auch nur bestimmte Investitionen definiert und nur bedingt einen ganzheitlichen Ansatz bietet.

Die Studie „Präferenzen institutioneller Anleger bei Immobilien und

Alternativen Investments 2023“ kann digital unter info@artis-icm.de oder

info@telos-rating.de angefordert werden. Investoren wird die Studie kostenfrei zur Verfügung gestellt.