Public und Private Debt im Fokus: Erfahren Sie auf der dpn ASSETS & LIABILITIES CONVENTION 2026, warum die Qualität der Kreditselektion entscheidend ist.

Unternehmensanleihen und Private-Debt-Finanzierungen bieten weiterhin attraktive Renditeaufschläge gegenüber Bundesanleihen und Geldmarktsätzen. Gleichzeitig hat sich das Marktumfeld deutlich verändert: Der langjährige Kreditboom, anhaltender Inflationsdruck und neue Unsicherheiten rund um die Finanzierung großer KI-Infrastrukturprojekte stellen Kreditinvestoren vor neue Herausforderungen.

Gerade in diesem Umfeld entscheidet nicht die Anlageklasse allein über den Anlageerfolg, sondern die Qualität des einzelnen Kredits. Wie verändern sich die Risiko-Rendite-Profile von Unternehmensanleihen und Private Debt? Wo entstehen strukturelle Risiken? Und welche Faktoren sind heute für eine fundierte Kreditanalyse besonders entscheidend?

Diskutieren Sie mit unseren Experten auf der dpn ASSETS & LIABILITIES CONVENTION 2026 in Essen

Am 15. und 16. September 2026 laden wir Sie herzlich ein, diese Fragen gemeinsam mit unseren Investmentexperten zu beleuchten.

Workshop Session 4 am 15. September 2026 um 16:30 Uhr

Im Expertengespräch mit Julian Wortmann, Portfolio Manager Pension Asset Management bei der Evonik Industries AG, erläutern Alexis Renault und Dr. Markus Geiger, wie sich die Kreditmärkte aktuell verändern, wo Investoren Risiken besonders genau analysieren sollten und welche Chancen sich im Unternehmensanleihen- und Private-Debt-Segment eröffnen.

Darüber hinaus ist an beiden Veranstaltungstagen das Institutional Sales Team unter Leitung von Dr. Stefan Steurer vor Ort und freut sich über Ihre Fragen und den fachlichen Austausch!

Sprechen Sie uns gerne im Vorfeld für eine Terminvereinbarung an!

ODDO BHF Asset Management – mehr als 20 Mrd. Euro verwaltetes Vermögen in Fixed Income

ODDO BHF Asset Management verwaltet per 30. Juni 2026 ein Vermögen von 67,6 Mrd. Euro und zählt mit Investmentzentren in Paris, Düsseldorf, Frankfurt und Luxemburg zu den führenden Vermögensverwaltern Europas.

Im Fixed-Income-Bereich verwalten wir über 20 Mrd. Euro und bieten institutionellen Investoren ein breites Spektrum an Anlagelösungen entlang des gesamten Kredituniversums, von Investment-Grade- über High-Yield- bis hin zu Crossover-Strategien. Ergänzt wird das Angebot durch Credit-Short-Duration-Strategien, die durch ihren Fokus auf kurzlaufende Unternehmensanleihen Zinsänderungs- und Kreditrisiken reduzieren können.

Auch im Bereich Private Debt verfügt ODDO BHF Asset Management über eine langjährige Expertise. Dank mehr als 30 Jahren Marktpräsenz und einer konsequenten Fokussierung auf das europäische KMU- und Mittelstandssegment unterstützen wir institutionelle Investoren beim Zugang zu vorrangigen Darlehen und Unitranche-Finanzierungen.

Ihre Ansprechpartner
Für einen persönlichen Austausch steht Ihnen das Institutional Sales Team von ODDO BHF Asset Management jederzeit gerne zur Verfügung.Kontaktieren Sie uns!

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Die Frage, die uns häufig gestellt wird, lautet: Ist die Renaissance der Schwellenländer angesichts zunehmender geopolitischer Spannungen, der jüngsten Erholung des US-Dollars und des starken Anstiegs der Energiepreise bereits wieder vorbei?

Die Frage, die uns häufig gestellt wird, lautet: Ist die Renaissance der Schwellenländer angesichts zunehmender geopolitischer Spannungen, der jüngsten Erholung des US-Dollars und des starken Anstiegs der Energiepreise bereits wieder vorbei?

Die Argumente für eine Investition in Schwellenländer bleiben trotz der aktuellen Entwicklungen intakt: Erstens überzeugt die solide Bewertungsbasis, zweitens befindet sich der Gewinnzyklus im Aufwärtstrend und ist zunehmend unabhängig von einer Multiples-Expansion, und drittens bleibt die Anlageklasse in den Portfolios deutlich untergewichtet. Zudem haben sich die Schwellenländer seit der letzten Energiekrise spürbar gewandelt: Sie sind heute weniger anfällig für Energieimportschocks, stärker mit globalen Capex-Themen verzahnt, insbesondere KI-Hardware und Lieferketten, und breiter gegenüber Energie und Rohstoffen exponiert.

Die folgenden Punkte beleuchten das Potenzial im Detail:

• Die Bewertungsunterstützung beruht weiterhin auf starkem Gewinnwachstum, auch nach der starken Performance 2025 und in diesem Jahr. Die absoluten Bewertungen bleiben moderat, mit einem Forward-KGV von 11–12x laut MSCI-Daten. Schwellenländer sind nicht für Perfektion eingepreist.
• Das Gewinnmomentum bleibt unterstützend, mit Revisionen, die an die reale Endnachfrage geknüpft sind. KI-Nachfrage treibt die Gewinnerwartungen im Tech-Sektor, und der jüngste Anstieg der Rohstoff- und Energiepreise führt ebenfalls zu höheren Revisionen. Die KI-Verknüpfung der Schwellenländer ist keine abstrakte Erzählung: Mehrere große Unternehmen in der Wertschöpfungskette in Fertigung, Speicher, Hardware und Elektronik sind direkt mit dem Rechenzentrumsausbau, KI-bezogenem Capex und zunehmender Automatisierung verbunden. Neben Halbleiter-Hardwareunternehmen hat sich der Kreis der Profiteure ausgeweitet, darunter Energiemanagement, Batteriespeicherung und humanoide Roboter.
• Die meisten Allokierenden behalten ihre Untergewichtung bei, trotz zunehmender Marktkatalysatoren wie Gewinnmomentum und Rückenwind durch Umschichtungen weg vom USD. Jede Umschichtung weg von Industrieländern dürfte Schwellenländer-Aktien zugutekommen. Trotz starker relativer Performance gegenüber Industrieländern hat sich die Untergewichtung, trotz Zuflüssen, in den vergangenen 1,5 Jahren kaum verändert.
• Die Sorgen über das Energieengagement der Schwellenländer, vor allem nordasiatischer Märkte, sind bekannt. Diese Sichtweise ist auf aggregierter Ebene zunehmend veraltet. Ein erheblicher Teil der Schwellenländer ist Energieexporteur und damit weniger anfällig für Ölpreisschocks. Geringere Energieanfälligkeit kann zu geringerem Inflationsdurchschlag und mehr Spielraum für geldpolitische Reaktionen führen.

Risiken behalten wir stets im Blick:

• Mögliche Rückkehr der USD-Stärke bei erneut steigender Risikoaversion
• Verzögerungen bei KI-Investitionen oder Rechenzentrumsbau aufgrund von Energieproblemen, insbesondere in den USA
• Zunehmende geopolitische Spannungen und weitere Handelsbeschränkungen

Schwellenländer bieten heute eine seltene Kombination: starke Bewertungsunterstützung, sich verbessernde Gewinne mit identifizierbaren säkularen Capex-Treibern und eine Untergewichtung, die zu einer deutlichen Neubewertung führen kann. Das „neue Schwellenland“ ist weniger einheitlich von Energieimportschocks betroffen und stärker an KI-Infrastruktur und Rohstoff- bzw. Transitionskapital gebunden, als es die aktuellen Allokationen vermuten lassen.

Weitere Einblicke des Teams finden Sie unter Tales of the Emerging World.

Autor

Steve Sun, CFA

Managing Director

Emerging Markets Equity Team

WICHTIGE INFORMATIONEN

Quelle: Morgan Stanley Investment Management, Februar 2026. Die geäußerten Ansichten und Meinungen sind diejenigen des Autors zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und können sich jederzeit aufgrund von Markt- oder wirtschaftlichen Bedingungen ändern und müssen nicht zwangsläufig eintreten. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist keine Garantie für künftige Ergebnisse. Bei diesem Material handelt es sich um eine allgemeine Mitteilung, die nicht unparteiisch ist. Sämtliche bereitgestellten Informationen wurden ausschließlich zu Informations- und Bildungszwecken erstellt und stellen weder ein Angebot noch eine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf eines bestimmten Wertpapiers oder zur Anwendung einer bestimmten Anlagestrategie dar. Die hierin enthaltenen Informationen basieren nicht auf der Berücksichtigung individueller Anlegerumstände und stellen keine Anlageberatung dar und sollten in keiner Weise als Steuer-, Buchhaltungs-, Rechts- oder Regulierungsberatung ausgelegt werden. Daher sollten Anleger vor einer Anlageentscheidung unabhängige Rechts- und Finanzberatung in Anspruch nehmen, einschließlich Beratung zu steuerlichen Konsequenzen. Das Unternehmen erbringt keine Steuerberatung. Die hierin enthaltenen Steuerinformationen sind allgemeiner Natur und nicht erschöpfend. Sie waren nicht dafür bestimmt oder geschrieben und können von keinem Steuerpflichtigen verwendet werden, um Strafen zu vermeiden, die dem Steuerpflichtigen auferlegt werden könnten. Die Steuergesetze jeder Jurisdiktion sind komplex und ändern sich ständig. Sie sollten sich stets an Ihren eigenen Rechts- oder Steuerexperten wenden, um Informationen zu Ihrer individuellen Situation zu erhalten.

Risikohinweise

MS INVF Asia Equity Fund und MS INVF Sustainable Emerging Markets Equity Fund Die Fonds können durch Wechselkursbewegungen zwischen der Fondswährung und den Währungen der Fondsanlagen beeinträchtigt werden. Die Fonds verlassen sich auf andere Parteien zur Erbringung bestimmter Dienstleistungen, Investitionen oder Transaktionen. Wenn diese Parteien zahlungsunfähig werden, kann dies die Fonds einem finanziellen Verlust aussetzen. Nachhaltigkeitsfaktoren können Risiken für Anlagen darstellen, zum Beispiel: Auswirkungen auf Vermögenswerte, erhöhte Betriebskosten. Es kann eine unzureichende Anzahl von Käufern oder Verkäufern geben, was die Fähigkeit der Fonds zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren beeinträchtigen kann. Anlagen in China sind mit dem Risiko eines Totalverlusts verbunden, bedingt durch Faktoren wie staatliches Handeln oder Untätigkeit, Marktvolatilität und Abhängigkeit von wichtigen Handelspartnern. Anlagen in chinesische A-Aktien über die Stock-Connect-Programme Shanghai-Hongkong und Shenzhen-Hongkong können zudem zusätzliche Risiken mit sich bringen, etwa Risiken im Zusammenhang mit dem Eigentum an Aktien. Bei Anlagen in Schwellenländern bestehen erhöhte Risiken, da politische, rechtliche und operative Systeme weniger entwickelt sein können als in Industrieländern. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein zuverlässiger Indikator für künftige Ergebnisse. Renditen können infolge von Währungsschwankungen steigen oder fallen. Der Wert der Anlagen und die daraus erzielten Erträge können sowohl fallen als auch steigen, und Anleger können ihre Anlage ganz oder zu einem wesentlichen Teil verlieren. Der Wert der Anlagen und der daraus erzielten Erträge wird schwanken, und es kann keine Zusicherung gegeben werden, dass die Fonds ihre Anlageziele erreichen. Anlagen können in verschiedenen Währungen erfolgen, weshalb Wechselkursänderungen zwischen Währungen den Wert der Anlagen verringern oder erhöhen können. Darüber hinaus kann der Wert der Anlagen durch Wechselkursschwankungen zwischen der Referenzwährung des Anlegers und der Basiswährung der Anlagen negativ beeinflusst werden.

VERTRIEB

Dieses Material ist ausschließlich für Personen bestimmt und wird ausschließlich an Personen vertrieben, die in Jurisdiktionen ansässig sind, in denen ein solcher Vertrieb oder eine solche Verfügbarkeit nicht gegen lokale Gesetze oder Vorschriften verstößt. MSIM, die Asset-Management-Sparte von Morgan Stanley (NYSE: MS), und ihre verbundenen Unternehmen haben Vereinbarungen getroffen, um die Produkte und Dienstleistungen der jeweils anderen zu vermarkten. Jedes mit MSIM verbundene Unternehmen ist in der Jurisdiktion, in der es tätig ist, entsprechend reguliert. Zu den verbundenen Unternehmen von MSIM gehören: Calvert Research and Management, Eaton Vance Management, Parametric Portfolio Associates LLC, Parametric SAS und Atlanta Capital Management LLC. Dieses Material wurde von einer oder mehreren der folgenden Einheiten herausgegeben:

EMEA

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Lateinamerika (Brasilien, Chile, Kolumbien, Mexiko, Peru und Uruguay)

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Japan, Südkorea, Singapur und Australien liegen in der Gewinnung erneuerbarer Energien gegenüber Europa und USA zurück und müssen nun aufholen – darin liegt das Infrastruktur-Potenzial: mehr Investitionsbedarf, weniger Wettbewerb und attraktive, langfristige Cashflows. HSBC-Experte Andrew Wang erläutert die damit verbundenen Chancen für Anleger.

Was bedeutet „Energiewende-Infrastruktur“ in Asien-Pazifik?
Wang: Gemeint sind physische Anlagen und Netze, die den Wechsel von fossilen Energien zu saubereren, oft günstigeren Alternativen ermöglichen: erneuerbare Erzeugung (Solar/Wind), Speicher und Systemdienstleistungen, Infrastruktur für elektrifizierten Verkehr und Industrie sowie Netzausbau und Netzstabilität. Asien-Pazifik ist heterogen – wir fokussieren uns auf entwickelte Märkte mit geringeren Länderrisiken (ohne China).

Worin unterscheiden sich Investments dort von Europa und Nordamerika?
Wang: In entwickelten APAC-Märkten finden Investoren ähnliche Rahmenbedingungen wie in Europa/Nordamerika (Investment-Grade-Qualität, Rechtsstaatlichkeit, tiefe Kapitalmärkte, relativ stabile Politik, starke Dekarbonisierungsnachfrage). Zwei Punkte erhöhen die Attraktivität:

1. „Closing the gap“: Die Energiewende ist in Japan, Südkorea und Singapur weniger entwickelt – der Investitionsbedarf ist entsprechend höher.
2. Weniger Wettbewerb: Historisch wurde weniger in Infrastruktur investiert, um die Energiewende zu beschleunigen; es gibt wenige lokale spezialisierte Manager.

Warum ist der Ausbau erneuerbarer Energien in Japan und Südkorea bislang vergleichsweise gering?
Wang: Während Nordamerika, UK und Europa früh Förderrahmen etablierten, starteten entwickelte APAC-Märkte später – beschleunigen nun aber.

Wo liegen konkrete Chancen – etwa bei Solar und Speichern?
Wang: In Japan z.B. trifft relativ geringe vorhandene erneuerbare Kapazität auf hohe Nachfrage der Unternehmen nach erneuerbarem Strom. Das kann langfristige, fixe Abnahmeverträge (20–25 Jahre) mit kreditwürdigen Abnehmern ermöglichen. Solar ist zudem schnell und kostengünstig ans Netz zu bringen, und parallel steigt der Bedarf an Netzinvestitionen und Batteriespeichern – ein schnell wachsendes Segment, u. a. in Australien und Japan.

Haben Investoren Anspruch auf die physischen Assets?
Wang: Ja. Direktes Eigenkapital in Infrastruktur bedeutet Eigentum an Realwerten – z. B. Land bzw. Landrechte oder Anlagen (Solar, Batterien und Auto-Ladestationen).

Was sind Vor- und Nachteile dieser Investments?
Wang: Der Vorteil ist die Kombination aus Verlustschutz durch Realwerte und Wertschöpfung wie bei Private Equity. Auf der defensiven Seite stützen essenzielle Dienstleistungen (Energie, Transport, Versorger) die Nachfrage; Cashflows sind oft vertraglich oder reguliert, und Sicherheiten wie Land, Netzanschlüsse, Equipment sowie Genehmigungen können Bewertungen stabilisieren. Auf der Chancen-Seite bieten Mid‑Market‑Infrastruktur und Energiewende-Segmente strukturelles Wachstum. Zu den Nachteilen zählt, dass die Anlagen kapitalintensiv und operativ komplex sind. Risiken entstehen u. a. durch Bau/Verzögerungen, Genehmigungen, Politik- und Technologiewechsel sowie Refinanzierungsbedingungen. Mid‑Market‑Assets sind zudem oft weniger liquide und stärker von spezialisierten Teams abhängig. In der Energiewende können Erlöse u.a. von Strompreisen, Netzengpässen oder der Kundennachfrage beeinflusst werden.

Andrew Wang ist Principal, Energy Transition Infrastructure, APAC, bei HSBC Asset Management.

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Die globalen Aktienmärkte haben sich zunehmend konzentriert. In den vergangenen zehn Jahren ist eine kleine Gruppe großer Technologieunternehmen, die oft als die „Magnificent Seven“ bezeichnet werden, auf mehr als ein Viertel des MSCI World Index angewachsen.

Die globalen Aktienmärkte haben sich zunehmend konzentriert. In den vergangenen zehn Jahren ist eine kleine Gruppe großer Technologieunternehmen, die oft als die „Magnificent Seven“ bezeichnet werden, auf mehr als ein Viertel des MSCI World Index angewachsen.

Ihr Aufstieg hat die Marktrenditen, die Narrative der Anleger und die weltweiten Diskussionen über die Vermögensallokation geprägt. Vom früheren Akronym FANG bis zum aktuellen Fokus auf künstliche Intelligenz und Plattformdominanz hat sich die Geschichte rund um diese Unternehmen weiterentwickelt, aber im Kern bleibt dieselbe Realität bestehen: wenige Unternehmen üben heute einen übergroßen Einfluss auf die globalen Benchmarks für Aktien aus.

Für institutionelle Anleger wirft dies eine wichtige Frage auf. Diese Unternehmen mögen zwar die Performance der Indizes dominieren, aber sollte das Alpha eines Portfolios auch von ihnen abhängen?

Die Herausforderung der konzentrierten Marktführerschaft

Zeiten erheblicher Marktkonzentration stellen für aktive Manager ein schwerwiegendes Dilemma dar.

Ein Ansatz besteht darin, sich durch übergewichtete Positionen an die dominierenden Marktführer anzulehnen. Wenn diese Unternehmen weiterhin eine Outperformance erzielen, kann diese Positionierung einen bedeutenden Beitrag zu den relativen Renditen leisten. Konzentrierte Engagements erhöhen allerdings auch das Portfoliorisiko und führen dazu, dass Ergebnisse eng mit einem einzigen Narrativ über technologisches Wachstum, künstliche Intelligenz oder künftiges Ertragspotenzial verknüpft sind.

Die Alternative besteht darin, sich in Erwartung einer sich normalisierenden Bewertung gegen die Marktführer zu positionieren. Die Geschichte legt jedoch nahe, dass die Marktführerschaft länger als erwartet anhalten kann, was bei Strategien, die gegen den vorherrschenden Trend positioniert sind, zu längeren Phasen der schwachen Performance führen kann.

Eine ähnliche Dynamik gab es während des Technologiebooms Ende der 1990er Jahre, als Unternehmen wie Cisco, Intel und Nokia1 die globalen Aktienindizes dominierten, bevor sich die Führungsposition schließlich wieder vergrößerte.

Für Anleger besteht die Herausforderung daher nicht nur darin, zu entscheiden, ob die heutigen Marktführer auch weiterhin überdurchschnittlich abschneiden werden, sondern auch darin, Portfolios aufzubauen, die unabhängig davon, wie sich die Marktführerschaft entwickelt, stabil bleiben.

Ein benchmarkorientierter quantitativer Ansatz

Systematische Anlagen bieten eine Möglichkeit, sich in diesem Umfeld zurechtzufinden.

Anstatt erheblich auf eine kleine Gruppe von Unternehmen zu setzen, beginnen benchmarkorientierte quantitative Strategien mit dem Marktindex und konstruieren Portfolios durch viele kleinere aktive Positionen im breiteren Universum.

Die Strategie Global Developed Active Equities von Robeco folgt dieser Philosophie. Ausgehend von der Benchmark wendet die Strategie ein systematisches Modell zur Aktienauswahl an, das mehrere Renditetreiber kombiniert, darunter Value, Quality, Momentum und Gewinnrevisionen.

Durch einen disziplinierten Portfolioaufbau und Risikomanagement werden die Engagements auf Aktien-, Sektor- und Länderebene kontrolliert, um sicherzustellen, dass keine einzelne Position das aktive Risiko des Portfolios dominiert.

Daraus ergibt sich ein Portfolio mit Hunderten Positionen, von denen jede einen bescheidenen Beitrag zur Performance leistet.

Alpha durch Vielfalt

Diese diversifizierte Struktur verdeutlicht eine wichtige Erkenntnis: Überschussrenditen entstehen oft durch Breite und nicht durch Konzentration.

Die Analyse der Performance der Strategie verdeutlicht, dass der größte Teil der Überschussrendite in den letzten Jahren nicht durch Positionen in den Aktien der Magnificent Seven, sondern durch das breitere Universum der Unternehmen in den Industrieländern erzielt wurde.

Der größte Teil des Alphas stammt also mit anderen Worten aus der Vielfalt, d. h. den Tausenden Unternehmen jenseits der auffälligsten Unternehmen an der Spitze des Index.

Ein breiteres Spektrum an Möglichkeiten

¹ Die auf dieser Seite angezeigten Unternehmen dienen nur zur Veranschaulichung. Über die zukünftige Entwicklung des Unternehmens kann keine Aussage abgeleitet werden. Hierbei handelt es sich nicht um Kauf-, Verkaufs- oder Halteempfehlungen.

Mega-Caps werden wahrscheinlich weiterhin das Beta des Marktes beeinflussen. Aufgrund ihrer Größe und strategischen Bedeutung können sie in diversifizierten Portfolios nicht ignoriert werden.

Durch systematische Anlagen können Anleger an diesen Marktführern partizipieren und gleichzeitig sicherstellen, dass die Ergebnisse des Portfolios nicht von ihnen bestimmt werden.

Durch die Streuung des aktiven Risikos auf ein breites Spektrum von Aktien zielen benchmarkorientierte Strategien darauf ab, Chancen zu nutzen, wo immer sie sich ergeben – nicht nur bei den am meisten besprochenen Unternehmen.

In einem Zeitalter konzentrierter Märkte liegt die stabilste Quelle für Alpha vielleicht nicht darin, auf einige wenige dominante Unternehmen zu setzen, sondern darin, die Breite des globalen Aktienuniversums auszunutzen.

Mehr erfahren

Wichtige Informationen.

¹ Marketingunterlagen nur für professionelle Anleger. Kapitalverlust möglich. Diese Informationen enthalten nur allgemeine Informationen über Robeco Holding B.V. und/oder ihre verbundenen Unternehmen und Tochtergesellschaften („Robeco“) sowie den Ansatz, die Strategien und Kompetenzen von Robeco. Diese Marketingunterlagen sind nur für professionelle Investoren vorgesehen. Diese sind definiert als Anleger die professionelle Kunden sind bzw. beantragt haben, als solche behandelt zu werden, oder die nach jeweils geltendem Recht autorisiert sind, diese Informationen zu erhalten. Soweit nicht anderes angegeben ist, stammen die dargelegten Daten und Informationen von Robeco und sind nach bestem Wissen von Robeco zum Zeitpunkt der Veröffentlichung korrekt. Für die Daten und Informationen wird keinerlei Garantie abgegeben. Jede zum Ausdruck gebrachte Meinung schildert ausschließlich die Meinung von Robeco und ist keine Tatsachenerklärung, kann geändert werden und stellt in keiner Weise eine Anlageberatung dar. Dieses Dokument soll nur einen Überblick über den Ansatz und die Strategien von Robeco bieten. Es ist kein Ersatz für einen Prospekt oder ein anderes rechtswirksames Dokument für ein bestimmtes Finanzinstrument. Die in diesem Dokument enthaltenen Daten, Informationen und Meinungen stellen weder ein Angebot, eine Aufforderung oder Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Anlagen noch ein Angebot zum Kauf, Verkauf oder zur Zeichnung von Finanzinstrumenten noch eine Finanz-, Rechts-, Steuer- oder Investment-Research-Beratung noch eine Aufforderung zu einer anderweitigen Nutzung der Daten, Informationen und Meinungen dar, und sie sind auch unter keinen Umständen als solche auszulegen. Sämtliche Rechte an den in diesem Dokument enthaltenen Informationen sind und bleiben Eigentum von Robeco. Das vorliegende Dokument darf nicht vervielfältigt oder für die Öffentlichkeit verwendet werden. Kein Teil dieses Dokuments darf ohne Robecos vorherige schriftliche Zustimmung in irgendeiner Form oder mit irgendwelchen Mitteln vervielfältigt oder veröffentlicht werden. Robeco Institutional Asset Management B.V. verfügt über eine Zulassung als Manager von Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren (OGAW) und alternativen Investmentfonds (AIFs) (“Fonds”) der niederländischen Finanzmarktbehörde in Amsterdam.

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Marketinginformation – nur für professionelle Anleger

Die asiatisch-pazifische (APAC) Region bleibt ein spannender Zielmarkt für Immobilieninvestoren – und das über nahezu alle Nutzungsarten hinweg. Die wirtschaftliche Dynamik bleibt dank gezielter politischer Maßnahmen und struktureller Reformen bemerkenswert stabil, trotz prognostizierter moderater Wachstumsverlangsamung für die zweite Jahreshälfte.

Für langfristig orientierte Investoren eröffnen sich attraktive Einstiegsmöglichkeiten in einem Markt, der zunehmend durch Urbanisierung, Digitalisierung und demografischen Wandel geprägt ist. Denn mehrere Volkswirtschaften, darunter Korea, kurbeln die Binnenkonjunktur an, indem sie ihre Geldpolitik lockern und fiskalische Impulse setzen. Zudem senken viele Zentralbanken in der Region die Zinsen und sorgen für zusätzliche Unterstützung.

Das hat Folgen und könnte einen seit über einem Jahrzehnt anhaltenden Trend umkehren. Bisher betrachteten Investoren die USA als stabiles Investitionsziel und lenkten ihre Überschüsse vermehrt in US-Dollar-Anlagen, zumal die dortigen Kapitalmärkte sehr liquide sind. Die zunehmenden Sorgen über die Wachstumsaussichten der USA veranlassen viele Investoren derzeit aber zum Umdenken.

Ein Investment in den APAC-Immobilienmarkt könnte für Pensionseinrichtungen besonders vorteilhaft sein – nicht nur wegen der langfristigen Wachstumsdynamik, sondern auch aufgrund stabiler Renditeprofile und Diversifikationsvorteile innerhalb des Immobilienportfolios. Die Region ist bereits heute ein wirtschaftliches Schwergewicht und sollte in den kommenden Jahren eine noch bedeutendere Rolle spielen:

Wirtschaftliche Stärke und Wachstum:

· APAC trägt aktuell rund 44% zum weltweiten Bruttoinlandsprodukt (BIP) bei.

· Prognosen sehen für 2025 einen Beitrag von über 60% zum weltweiten BIP-Wachstum.

· Bis 2034 könnte das BIP der Region fast 50% größer sein als das der USA.¹

Unserer Ansicht nach wird das nicht nur den asiatischen Kapitalmärkten, sondern auch dem Immobilienbereich zugutekommen. Für institutionelle Investoren bieten APAC-Immobilien eine Reihe von Vorzügen:

· Günstige Einstiegspreise & stabile Erträge: Attraktive Bewertungen und geringe Volatilität bieten planbare, langfristige Cashflows.

· Starke Diversifikation: Niedrige Korrelationen mit anderen Märkten und hohe regionale Vielfalt ermöglichen effektive Risikostreuung.

· Verbessertes Investitionsumfeld: Höhere Markttransparenz, unterstützende Zinspolitik und stabile Währungsentwicklung fördern Kapitalallokation.

· Zukunftsorientierte Sektorchancen: Wachstumsfelder wie Wohnen, Seniorenimmobilien und Datenzentren adressieren demografische und technologische Trends.

Niedrige Korrelationen

Immobilien in der APAC-Region bieten Investoren erhebliche Diversifizierungsvorteile, die in letzter Zeit noch deutlicher hervortraten. Zum einen verringerte sich in den letzten zehn Jahren die Korrelation der Renditen von Gewerbeimmobilien in Asien mit denen anderen Regionen.² Das macht die Region in Zeiten makroökonomischer Unsicherheiten zu einer wertvollen Ergänzung für Investmentportfolios. Zum anderen gingen zwischen 2018 und 2023 im Vergleich zu 2008 bis 2017 die Renditekorrelationen innerhalb der Region zurück – insbesondere zwischen Japan, Korea und Australien.³ Gerade Korea weist eine geringe, oft negative Korrelation mit anderen asiatischen Ländern auf, was das Land gut für Diversifizierungsstrategien positioniert.

Niedrige Volatilität

Im Vergleich zu anderen Regionen ist zudem die Gesamtvolatilität der Immobilienrenditen in APAC sowohl auf Fonds- als auch auf Asset-Ebene im Allgemeinen geringer.⁴ Stärkere Märkte und Sektoren, darunter Büros in Korea und Japan, Logistik in Australien sowie Wohnimmobilien in Japan, sorgen für stabile Immobilienrenditen in der Region. Die geringere Renditevolatilität macht Immobilieninvestitionen berechenbarer, was für Anleger attraktiv ist, die langfristiges Wachstum und Stabilität anstreben.

Hohe risikobereinigte Renditen

Viele globale Märkte verzeichnen aktuell engere Spreads bei den Renditen von Immobilien-Investments als im historischen Durchschnitt. Die Länder der APAC-Region dagegen haben positive Spreads beibehalten oder sind wieder in den positiven Bereich zurückgekehrt, was höhere risikobereinigte Renditen zur Folge hat. Trotz des Drucks durch Zinserhöhungen bietet Japan immer noch eine größere Marge als andere entwickelte Märkte.⁵ Die Stabilität des japanischen Marktes bietet ein günstiges Investitionsumfeld, das trotz möglicher Zinserhöhungen konstante Renditen ermöglichen kann.

Attraktive Bewertungen

Angesichts der divergierenden und wenig korrelierten Märkte entwickeln sich die Kapitalwerte im APAC-Raum im Vergleich zu denen anderer Regionen etwas zeitversetzt. Während andere Regionen bereits den Tiefpunkt der Bewertungen erreicht haben, zeigen einige Märkte und Sektoren in der Region Anzeichen einer Stabilisierung⁶ – und werden ihren Tiefpunkt unserer Ansicht nach erst noch erreichen, etwa dann, wenn die Zinssätze weiter zurückgehen. Das deutet darauf hin, dass jetzt ein guter Zeitpunkt für Investoren sein könnte, in diese Märkte einzusteigen, um bestmögliche Renditen zu erzielen. Die Wertschöpfung in dieser Phase ist geeignet, um von der anschließenden Markterholung zu profitieren.

Sinkende Anleiherenditen

Nach den Zollankündigungen von US-Präsident Donald Trump sind die Renditen langfristiger Staatsanleihen in verschiedenen APAC-Märkten entweder stabil geblieben oder gesunken – im Gegensatz zum Aufwärtstrend in anderen Regionen.⁷ Diese Entwicklung deutet auf ein günstiges Umfeld für Immobilieninvestitionen hin, weil niedrigere Anleiherenditen für niedrigere Kreditkosten und niedrigere Kapitalisierungsraten sorgen könnten. Das macht Immobilieninvestitionen attraktiver. Allerdings ist die Situation nach wie vor unbeständig, und es ist wichtig, andere Faktoren zu berücksichtigen, die diese Dynamik beeinflussen könnten.

Alles in allem sorgen das robuste Wirtschaftswachstum, die starken Diversifizierungsvorteile und die verbesserte Markttransparenz dafür, dass sich der APAC-Raum zu einem attraktiven Ziel für Immobilieninvestoren entwickelt. Attraktive Renditespreads, insbesondere in Märkten wie Japan und Australien, in Verbindung mit sinkenden Kreditkosten und stabilen Anleiherenditen haben günstige Bedingungen geschaffen. Unserer Ansicht nach sind Value Add-, ausschüttende Core-Strategien sowie Immobilienkredite besonders gut für die aktuelle Phase des Zyklus geeignet.

Erfahren Sie mehr über die Immobilienstrategien von Invesco.

1. Quelle: MSCI, Invesco Real Estate Research, Stand: Oktober 2024. ︎
2. Quelle: MSCI, Invesco Real Estate Research, Stand: Oktober 2024. ︎
3. Quelle: MSCI, Invesco Real Estate Research, Stand: Oktober 2024. ︎
4. Quellen: ANREV, INREV, NCREIF ‘Global Real Estate Fund Index Q4 2024’; MSCI, Stand: Mai 2025 ︎
5. Quelle: Invesco Real Estate unter Verwendung von Kapitalisierungsraten-Daten von NCREIF, CBRE und PMA sowie Zinsdaten von Citi und Macrobond ︎
6. Source: MSCI Daten, Stand: 26. März 2025 ︎
7. Stand: 22. Mai 2025 ︎

Wesentliche Risiken

Der Wert von Anlagen und die Erträge hieraus unterliegen Schwankungen. Dies kann teilweise auf Wechselkursänderungen zurückzuführen sein. Es ist möglich, dass Anleger bei der Rückgabe ihrer Anteile nicht den vollen investierten Betrag zurückerhalten.

Immobilien und Grundstücke können unter Umständen nicht zu jeder Zeit veräußert werden, sodass Investoren nicht zu jeder Zeit ihre Anteile verkaufen können. Der Wert von Immobilien und Grundstücken obliegt grundsätzlich der Ansicht des Schätzers und wird möglicherweise nicht erreicht.

Wichtige Informationen

Diese Marketinginformation dient lediglich zu Diskussionszwecken und richtet sich ausschließlich an professionelle Anleger in Deutschland.

Quelle: Invesco, Stand der Daten: 25. August 2025, sofern nicht anders angegeben.

Dies ist Marketingmaterial und kein Anlagerat. Es ist nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Anlageklasse, eines Wertpapiers oder einer Strategie gedacht. Regulatorische Anforderungen, die die Unparteilichkeit von Anlage- oder Anlagestrategieempfehlungen verlangen, sind daher nicht anwendbar, ebenso wenig wie das Handelsverbot vor deren Veröffentlichung.

Die Ansichten und Meinungen beruhen auf den aktuellen Marktbedingungen und können sich jederzeit ändern.

Weitere Informationen zu unseren Strategien erhalten Sie über die angegebenen Kontaktdaten.

Herausgegeben in Deutschland von Invesco Management S.A. – Zweigniederlassung Deutschland, Große Gallus-straße 14, 60315 Frankfurt.

EMEA 4787857/2025

Der Beitrag Asiens Immobilienmärkte – Diversifizierung im Fokus mit vielversprechenden Perspektiven erschien zuerst auf dpn.

Der asiatisch-pazifische Wohnungsmarkt ist im globalen Vergleich noch jung, bietet institutionellen Investoren jedoch erhebliches Wachstumspotenzial. Steigende Nachfrage eröffnet aus unserer Sicht attraktive Renditechancen und strategische Diversifikationsmöglichkeiten.

Marketingkommunikation. Nur für professionelle Anleger.

In den Städten des asiatisch-pazifischen Raums (APAC) lebt mehr als die Hälfte der Weltbevölkerung¹. Jedoch sind die Märkte für institutionelle Mietwohnungsanbieter in der Region im internationalen Vergleich noch wenig entwickelt.

Trotz der hohen latenten Nachfrage hat der Bereich Wohnimmobilien einen weit geringeren Anteil am Anlageuniversum in der APAC-Region als in den USA oder Europa. Unseres Erachtens stellt dies eine Chance für institutionelle Kapitalgeber dar, das Wohnungsangebot zu erhöhen und dabei von einem attraktiven risikobereinigten Renditepotenzial zu profitieren.

Zwar verfügen einige größere institutionelle Anleger über die Möglichkeiten und die Risikobereitschaft, konzentrierte Investitionen zu tätigen, indem sie lokale Bauträger und Betreiber für Strategien in einzelnen Sektoren und einzelnen Ländern auswählen und mit ihnen zusammenarbeiten. Dessen ungeachtet meinen wir, dass für die meisten Anleger bei der Erschließung aufstrebender Anlagesegmente eine risikooptimierte Strategie geeigneter ist, die über mehrere APAC-Volkswirtschaften und mehrere Teilbereiche des Wohnungssektors diversifiziert ist.

Ähnlich wie in Europa sind die Subsegmente des Wohnungssektor in der APAC-Region vielfältig und weisen unterschiedliche Nachfrage- und Laufzeitprofile auf. Das bedeutet, dass es keine umfassende Standardlösung für den Wohnungssektor gibt. Eine länderübergreifende APAC-Strategie kann dagegen die Flexibilität bieten, gezielt Marktsegmente anzuvisieren, in denen ein attraktives Verhältnis aus Nachfrage und Chancen besteht. Auf diese Weise lässt sich der Investmentansatz optimal umsetzen.

Was spricht für eine APAC-Strategie im globalen Kontext

Institutionelle Investitionen in den Wohnungssektor haben in den letzten zehn Jahren als Reaktion auf die wachsende Nachfrage weltweit stark zugenommen. Daraus resultiert für Anleger die Möglichkeit, Bereiche mit hohem Ertragspotenzial zu erschließen.

Bei weitem der größte Markt für Wohnungsinvestments weltweit sind die Vereinigten Staaten. Dort halten institutionelle Eigentümer einen Anteil von etwa 40 % der privaten Mietwohnungen².

In Großbritannien hat der Wohnsektor zunächst durch den Bereich Studentenunterkünfte (Purpose Built Student Accommodation – PBSA) Schub erhalten. In den letzten zehn Jahren hat sich unterdessen der Anteil der Wohnimmobilien in den MSCI-Immobilienindizes durch die zunehmende Verbreitung von Build-to-Rent-Projekten auf 12 % verdreifacht. Im Jahr 2024 setzte sich diese Dynamik fort, und die Investitionen in den Sektor überstiegen zum ersten Mal die Marke von 5 Milliarden Euro (€ 5,2 Mrd.³).

Abbildung 1: Anteil des Wohnungssektors an weltweiten Immobilienportfolios

Paneuropäische Wohnungsbaustrategien sind jetzt Mainstream

In Europa ist der Wohnungssektor stark fragmentiert und vielfältig. Der Bereich Mietwohnungen (oder Mehrfamilienhäuser) in Deutschland, den Niederlanden und in Skandinavien ist reifer, während die entsprechenden Märkte in Spanien, Italien und Irland kleiner sind – aber von niedriger Basis aus stark wachsen.

1. Quelle: World Urbanisation Prospects, Stand: April 2024 ︎
2. Quelle: Savills, Stand: Mai 2024 ︎
3. Quelle: Knight Frank, Stand: Januar 2025 ︎

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Konjunkturelle Themen

Die geopolitischen Risiken bleiben zwar bestehen, die konjunkturellen Risiken am Immobilienmarkt sind jedoch gering. Die Talsohle des Zyklus liegt hinter uns und die Notwendigkeit höherer Zinsen zur Eindämmung der Inflation ist zurückgegangen. Die anstehenden Zinssenkungen unterstützen das Pricing grundsätzlich stabiler Immobilien – und bieten daher einen günstigen Zeitpunkt für Renovierungen, Mieterhöhungen und anderer value add  Maßnahmen.

Die Furcht vor einem Handelskrieg dürfte zwar die Stimmung und wahrscheinlich auch die Bedingungen für Mieter eintrüben. Das ist möglicherweise aber nur von kurzer Dauer, da eine Reihe von Zollmaßnahmen teilweise schon wieder zurückgenommen wurden. Hinzu kommt, dass das Mietwachstum im Premiumsegment in Europa vor dem Hintergrund einer trägen europäischen Konjunktur, aber auch chronischer Engpässe bei modernen Beständen in letzter Zeit bei robusten 4-5% pro Jahr lag.[1] Bestimmte Mietrisiken können durch den Fokus auf Märkte und Sektoren gemindert werden, die von drei langfristigen strukturellen Megatrends profitieren

1. Urbanisierung

Die Zahl der Stadtbewohner – auf die schon jetzt 56% der Weltbevölkerung entfallen – wird sich bis 2050 voraussichtlich auf über neun Milliarden Menschen verdoppeln.[2] Der Mangel an auf dem freien Markt angebotenen und geförderten Wohnungen, der durch eine restriktive Baupolitik noch verschärft wird, führt in vielen westeuropäischen Städten zu ständig steigenden Mieten. Studentenwohnungen stellen eine „Mikroversion“ des Problems dar. Während sich in Europa rund die Hälfte der weltweit führenden Universitäten befindet, gibt es ein chronisches Unterangebot an modernen, zweckdienlichen Studentenunterkünften, insbesondere in Italien und auf der Iberischen Halbinsel.[3]

2. Technologie

Der Einfluss der Technologie lässt sich daran messen, wie der schnell wachsende E-Commerce die Lieferketten verändert. Der E-Commerce, auf den in Großbritannien 26% des Absatzes entfallen, benötigt große Lagerflächen in der Nähe von Städten, um die Kundennachfrage nach raschen Lieferungen zu befriedigen.[4] Die Zahl der Lager ist jedoch begrenzt. So ist beispielsweise die Einwohnerzahl Londons seit dem Jahr 2000 um 32% gestiegen, während die Industriefläche um über 40% geschrumpft ist.[5] Das bietet Chancen für eine Neuentwicklung.

3. Nachhaltigkeit

Regulatorischer und sozialer Druck hat Nachhaltigkeit zu einem vorrangigen Thema gemacht, wobei besonders nachhaltige Gebäude überdurchschnittliche Miet- und Kapitalisierungsraten bieten. Nachhaltigkeit ist seit langem ein Alpha-Generator in unserem Value-Add-Ansatz. Wenn wir assets sanieren oder neu entwickeln, streben wir die Netto-Null bei CO2-Emissionen an, die zum künftigen Standard werden soll.

Erkenntnisse

Die geopolitische Lage ist zwar nach wie vor schwierig, die Immobilienpreise sind verhalten – und die anhaltende Unsicherheit hat neue Kaufgelegenheiten zu Beginn eines neuen Immobilienzyklus geschaffen. Es ist wichtiger denn je, Sektoren zu erschließen, die den stärksten strukturellen Rückenwind aufweisen – allen voran Logistik und Wohnen – und gleichzeitig bereit zu sein, taktische Chancen nach Marktverwerfungen und Notlagen zu nutzen.

Erfahren Sie mehr

[1] Quelle: Cushman & Wakefield. Stand: April 2024.

[2] Quelle: Weltbank. Stand: April 2024.

[3] Quelle: Times Higher Education Rankings. Stand: Juni 2023.

[4] Quelle: ONS. Stand: März 2024.

[5] Quelle: Industrial Land Commission. Stand: Januar 2022.

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Die Investment-Grade-Indizes (IG) bleiben nahe an ihren jüngsten Höchstständen. Auch die Fundamentaldaten der Unternehmen sind äußerst stark. Bei unserer Kreditanalyse ermitteln wir in Bezug auf die einzelnen Emittenten die Diskrepanz zwischen den fundamentalen Erwartungen und den Bewertungen. Wir fassen ferner die Erwartungen im Hinblick auf die einzelnen Emittenten in jedem Quartal zusammen, um einen Überblick über den Markt als Ganzes zu geben. Dabei stützen wir uns auf die detaillierten Bottom-up-Prognosen, die unsere Analysten zu jedem der von ihnen abgedeckten Unternehmen erstellen. Dies ermöglicht eine Einschätzung der Solidität der größten Unternehmen in den USA und Europa, wobei sowohl die Gewinner als auch die Verlierer hervorgehoben werden.

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Gwen Busby, Head of Research and Strategy Natural Capital at Nuveen, Hans-Joachim Seyfarth, Head of Illiquid Assets Natural Capital at MEAG, Constantin Freiherr von Wendt, Managing Partner at Salm-Salm & Partner GmbH, and Dr. Axel Hesse, Managing Director at SD-M® GmbH, discussed Natural Capital—particularly investments in forests and farmland.

Gwen Busby: I am based in Portland, Oregon, and have been with Nuveen for twelve years. During this time, I have witnessed the growth and development of the Natural Capital asset class, as well as the emergence of broader investment opportunities beyond traditional timberland and farmland in both developed and emerging markets. Our Natural Capital team has long been part of Nuveen and thus TIAA, the U.S. pension fund for teachers. Nuveen Natural Capital manages a globally diversified portfolio in the segments of timberland and farmland. We are invested in North and South America, Europe, Australia, and New Zealand. 

Hans-Joachim Seyfarth: I studied mathematics and joined 18 years ago MEAG. Since 2008, I have been establishing the forestry topic. Since 2009, we have been investing in forestry for our parent company Munich Re, and since 2014, also in agriculture. We have a portfolio of approximately 3.2 billion Euros in the USA, Australia, New Zealand, and Europe, with some small investments in South America. We manage these with a ten-member team. MEAG, as the asset manager of Munich Re Group, has around 345 billion Euros in assets under management, of which approximately 285 billion Euros come from Munich Re Group and about 60 billion Euros from our private and institutional clients. 

Constantin von Wendt: I am a lawyer by trade and come from a family with a background in agriculture and forestry. Since 2013, I have been a partner and managing director at Salm-Salm & Partner. The company was founded in 1990. We were probably the first managers in Germany to offer forest investments. Even before my time, in 2009, three large family offices asked us to help them with forest investments. Forests were not an established asset class in Europe then, as they were in the USA. Since 2010, we have been purchasing forests and agricultural operations for our clients, first in Europe, but soon in the USA as well. Today, U.S. properties make up 70 to 80 percent of our portfolio. For the last four years, we have also been investing in forests in New Zealand. We currently manage investments in Natural Capital worth 1.3 billion euros. Our clients are institutional investors, including European pension funds and increasingly insurance companies, as well as family offices. 

Axel Hesse: I have been interested in sustainability and sustainable investing since my banking apprenticeship. About 14 years ago, we developed the first global standards for financially material, industry-specific ESG indicators (SD-KPIs) on behalf of the German government as part of accounting regulations. In 2016, we then collaborated with the American standard-setter SASB, which has now been incorporated into the International Sustainability Standards Board (ISSB). From this, I have come to believe that nature as a factor is relevant not only for illiquid assets but also for many more liquid securities. Today, we work as a data provider for globally standardized ESG KPIs and provide 14 years of history for 19,000 companies that are used as proxies for the ISSB by banks and asset managers. 

How do your organizations define Natural Capital? 

Hans-Joachim Seyfarth: My department only received the name „Illiquid Assets Natural Capital“ at the beginning of this year. We spent a long time thinking about the terms „Natural Capital“ and „Natural Resources“ until we realized that resources primarily refer to natural products or raw materials, such as wood or apples. In contrast, we understand Natural Capital mainly as the land on which a forest grows or the soil that allows food to grow. 

Gwen Busby: In our view, the Natural Capital asset class encompasses land-based investments such as forest areas and farmland, which are traditionally focused on sustainable timber and agricultural production. The asset class is expanding to include nature-based solutions aimed at addressing global challenges such as climate change, biodiversity loss, and pollution. In all cases, these are investments in the land, air, and water of the Earth, as well as in its entire biodiversity and the flow of benefits or ecosystem services derived from these Natural Capital assets, such as clean air and water, pollination, climate regulation, as well as the production of food, fiber, and wood. 

Constantin von Wendt: I agree with both statements. However, we still do not have a uniform definition of Natural Capital in the European market. Only a few investors, such as MEAG, operate in this area with their own portfolios built around forest and farmland investments. Our clients classify such investments very differently. Some categorize them under infrastructure or real estate, while others consider them as equity investments. Ten years ago, most investors in Germany did not recognize timberland and farmland as separate asset classes. However, in recent years, this attitude has gradually changed, although not every asset owner shares it yet. Some include forests and farmland in connection with ESG in their asset allocation. However, many are increasingly recognizing the ownership of land and the many associated opportunities. For me, land, meaning the ground, is the basis of this asset class. I would not refer to it as an investment in timberland or farmland if someone leases a piece of land somewhere in the world and operates forestry or agriculture on it. 

Gwen Busby: Nuveen has been investing in Natural Capital for over 35 years. Historically, the focus has always been on the commodity production of timber and agricultural crops. Over time, we have grown and focused on delivering quantifiable nature and climate benefits as well. This has been supported by the development of environmental markets for carbon sequestration and storage, as well as the restoration of wetlands and rivers. Back then, it was about commodity production targeting the land. Climate, nature, biodiversity, water, and the restoration of natural resources play a significant role here. By this, I mean that investments in Natural Capital are investments in the entire ecosystem, meaning the entire range of services, in the natural products of the land, such as timber or wood. Of course, aspects such as climate and water quality are also included. 

Hans-Joachim Seyfarth: For us at MEAG, land is the key of our investments. This applies to both our internal as well as institutional clients for whom the Natural Capital asset class is attractive. We include not only timberland and farmland but also carbon, biodiversity, and today, water and critical minerals. So it is also about raw materials. Additionally, we are currently exploring what investment opportunities exist in order to invest in water or critical minerals. We are not invested in these areas yet, and we are not interested in the stocks of mining companies. There are institutional investors who explicitly exclude such investments. We do not. 

Axel Hesse: The term Natural Capital as an asset class is still narrowly defined at present. In our SD-KPI standard from 2010 to 2015, we had only 4 percent of our data and KPIs that could be categorized under Nature or Natural Capital. However, this narrow spectrum—and thus the definition of the asset class—will significantly expand in the coming years. Just consider the interplay between tropical rainforests and the use of artificial intelligence. Two-thirds of all cancer-related pharmaceuticals worldwide are based on plants from rainforests. For genetic resources, we will need more sustainable raw materials in the future. This changes our view of the Natural Capital asset class, but also of Brazilian government bonds. 

Is the available data on Natural Capital growing significantly? 

Axel Hesse: It is definitely increasing and also improving qualitatively. We are talking about asset classes such as stocks, corporate bonds, and government bonds. We are currently also working on ESG standards for government bonds and corresponding indices. Even though we primarily treat Natural Capital today as an illiquid asset class, I see that it significantly influences liquid asset classes. 

Gwen Busby: We always look at the key performance indices for timberland and farmland in the USA. Australia also has a similar index for private investments in farmland. For the public markets, there are various commodity indices that also include timber REITs. So there is always good data, but still no complete historical overview of the global market. Such indices show, for example, the risk-return profile of Natural Capital. We can compare them with traditional equity and bond indices or real asset classes. Indices were important facilitators in the 1980s and 1990s in the USA to recognize timberland and farmland as asset classes. Before that, they were seen as a niche strategy with a lack of scalability. As the carbon intensity of portfolios comes more into focus for investors, there is more data on CO2 or greenhouse gas emissions per invested million dollars. 

Hans-Joachim Seyfarth: From my perspective, such indices help timberland and farmland investors to map the sectors in their risk model. In Europe, this asset class is still too small in terms of volume for establishing an index of its own. 

How does the business model for timberland work? 

Hans-Joachim Seyfarth: Timberland as a business model works similarly to real estate. Land always has a property manager, an asset manager, a number of assets in a specific region, and possibly a fund manager depending on the investment model. These structural parallels to real estate regarding the business model help explain timberland to investors who are not yet familiar with the asset class. 

Gwen Busby: The business model for timberland is to invest in land and generate an income return from the yields of the assets and capital appreciation from the sales of assets through sustainable management and—in some cases—restoration. The markets provide us with incentives for how we should manage the land. If there are markets for CO2 reduction or restoration and they add value for our clients, then we manage the land according to these values. We create a connection between how we manage and outcomes, aligning ourselves with what the client objectives. 

Mr. Hesse, what business models for timberland can be realized in Brazil? 

Axel Hesse: In our company, we are still in too early a development stage in the region around Manaus to speak of a mature business model for managing rainforest. This also applies to the region itself. Nevertheless, there is much movement in this region and throughout South America regarding timberland. I have already mentioned the use of artificial intelligence in the extraction of genetic resources, as well as the development of innovative products of all kinds. I am not sure whether this would fundamentally change the business model for timberland investments, but the value of the Amazon rainforest would certainly increase. We should look at how to make the Amazon rainforest compatible as a global commons for various business models in order to protect it. 

Mr. Seyfarth, through which investment vehicles can one invest in timberland? 

Hans-Joachim Seyfarth: Investors usually gain their first experiences with timberland through commingled funds. Of course, the size of an investment also plays a role regarding investment form and vehicle. If I, as an investor, want to invest a limited amount of capital — say up to 100 million Euros — I am more likely to enter the asset class through commingled funds with other investors. Investors who want to invest more capital can also make the investments themselves, but they need expertise for a direct investment. They can also enter through a separate managed account. Investors have full control over the asset if they want, but use the services of an experienced asset manager. Other forms of investments include co-investments and club deals. 

Gwen Busby: Investments in timberland also occur through public equity, i.e., REITs. Forward-looking investors build exposure in Natural Capital and gain diversification benefits, quantifiable within a modeling framework. When looking at public equity allocations from the perspective of portfolio diversification, we continually find that private investing in timberland and farmland yields higher risk-adjusted returns. In the USA, ownership of timberland has shifted over time from publicly traded companies to private capital investors, but sometimes ownership can also shift in the other direction. I rarely see mixed public-private strategies from asset managers for institutional portfolios… 

Hans-Joachim Seyfarth: … because these are difficult to map for investors… 

Constantin von Wendt: … and because public and private share the same market, the same products, and the same land. Publicly traded REITs not only have land investments in their business model but usually also operations and processing, such as the operation of sawmills or wood processing plants. In terms of value, this may split into 60 percent actual forest and 40 percent processing. REITs thus have a strong public equity component and are not a pure Natural Capital investment. If an investor wants to invest in operations in the form of public equity, they should be aware that this comes with significantly higher risks and requires additional expertise, such as for managing a sawmill. 

Hans-Joachim Seyfarth: As investors, we must continually ask ourselves before making an investment decision whether we truly want to make that investment. After all, an investment in wood processing or the packaging of kiwis could have an undesirable effect on the risk profile of a portfolio that may have only contained timberland assets until now. One might then deviate from the desired effect of the asset class. 

Mr. von Wendt, do family offices invest differently in timberland than institutional investors? 

Constantin von Wendt: Definitely! Family offices typically do not invest through funds. They prefer direct investments. Most families want to be on the land registry themselves. Additionally, their investment horizon is usually very long. They think, in terms of forests and agriculture investments, across generations. Forest or agricultural funds are usually not evergreen funds; their terms end at some point. We are responsible for direct investments and fund investments for clients. 

Axel Hesse: One motive for investors to invest in timberland remains the uncorrelated risk. 

Hans-Joachim Seyfarth: In the fall of 2022, I was asked several times — more than ten years after MEAG’s first timberland investment and six months after the outbreak of the Russian war against Ukraine, following the first interest rate hikes and declining stock and bond prices — what price drops and devaluations we should expect in timberland.  But, the situation proved that the low correlation remains intact and that the exposure has a positive impact on the portfolio with an average return of 5 percent per year over ten years. The asset class simply did what it was supposed to do in 2022 — timberland just like farmland. 

Which world regions are currently suitable for Natural Capital investments? 

Hans-Joachim Seyfarth: We often talk about North America, but we focus on the USA for institutional capital investments, less so on Canada. Smaller family offices and wealthy private investors find Canada appealing for timberland. However, investors should be cautious here. In Canada, we are no longer dealing with the U.S. dollar but with another currency. For investors with obligations in Euros, a third currency after the U.S. dollar means significantly more complexity. And in Canada, one still depends on the USA as a wood buyer. As an investor, I should ask myself whether I need exposure in another country if the risk profile remains similar. 

Constantin von Wendt: As a result, the risk-return ratio in Canada does not add up. Besides the currency, distances, slower growth, and the timber market are real obstacles in large parts of Canada. We do not invest in Canada. An interesting indication that we are not alone in this view is the fact that brokers—no matter where they come from—only offer Canadian timberland assets in Europe, especially in Germany, because no one wants to buy them in the USA and Canada. So it is better to stay away. Timberland investors should always keep in mind how their assets will look not only tomorrow but in ten or 30 years. 

Gwen Busby: Canada faces several challenges regarding institutional investment in forests. These include the risk of wildfires, drought risks, and limited opportunities for private ownership in some parts of the country. A large proportion of forests in Canada are public forests, and the right to fell trees is strictly regulated. We even see many if the large Canadian companies increasingly focusing their investments on the USA in part for many of these same reasons. 

What location conditions are required for institutional timberland investments? 

Constantin von Wendt: The prerequisites for me are high property protection and the rule of law. The forest must still belong to the investor in 20, 50, and 100 years. And I need a clear answer to the question of who will buy the product I produce and offer. What does the local timber market look like? How many buyers do I actually have within a radius of 150 kilometers? This is a tough selection criterion and excludes—at least for now—many countries as target regions for timberland. In the 2000s, some European fund providers launched globally mixed timberland funds. None of those exist today—neither the companies, nor the funds, nor the clients. Regions like Brazil, Argentina, or Central America have struggled to establish themselves in the timberland market to this day. 

Gwen Busby: Brazil is considered an emerging market and has all the characteristics and risks of such a country regarding currency, macroeconomics, and political stability. The opportunities arising from the well-developed forestry sector and incredible growth conditions are countered by potentially high cost risks such as currency trading. In fact, Nuveen is invested in Brazil, as we are globally in many places. This allows us to diversify within the timberland portfolio. 

Hans-Joachim Seyfarth: To reiterate generally: A country must allow private land ownership. It must be stable as a state — politically, legally, and macroeconomically. Additionally, the country must have a professional timber market. And there needs to be a solid timber investment market where you can buy and sell. 

What are the most important markets for timberland worldwide? 

Hans-Joachim Seyfarth: The USA is the most important and largest market globally. The southern USA is, for me, the gold standard for timber. It is also the benchmark for timberland management and the timber industry. The US investment market also works: we can buy and sell there. The second-largest market is Australia and New Zealand—also very professionalized. Following that are the Scandinavian and Baltic countries. After that, there is a long gap, then South America. 

Gwen Busby: We are looking for favorable growth conditions worldwide. Climate plays a larger role for the timberland asset class than for real estate or infrastructure and often has more influence on the performance of an asset. We continuously track climate change events in the regions we are looking at. We pay attention to the investment environment and macroeconomic development. Property rights regarding forests and land are fundamental foundations for our engagement. For agriculture, a base of operators is needed. We need access to markets, whether it is a domestic market or an export market. The competitive position of a country in the global market is also a selection criterion. The respective national currency and volatility compared to other important global currencies are also always a factor. 

How does the Natural Capital asset class perform compared to other illiquid asset classes? 

Gwen Busby: The requirements and goals of the investor also play a role here. Inflation hedge is a positive characteristic of Natural Capital. The asset class has a good risk-return profile. Many investors also associate investments in Natural Capital with an impact. In fact, the asset class often provides a significantly greater opportunity for a positive impact than real estate and infrastructure. With Natural Capital, an investor has the potential to increase carbon stocks or reforest areas that need it. The historically low volatility is noteworthy. Timberland assets in the USA have performed well in recent years, while the stock and bond markets have been volatile. During this strong market volatility, the asset class has shown a high degree of stability. The U.S. stock markets were very volatile, with the average total return for the last two years being barely positive at 1.8 percent. U.S. bonds, global stocks, and bonds performed negatively in 2022 and 2023. In contrast, returns on U.S. timberland rose by 11 percent with a cash yield of 3 percent. Returns for U.S. farmland increased by 7 percent with a cash yield of 3.3 percent. 

Constantin von Wendt: It is important to distinguish between farmland and timberland. Timberland performs stably, almost like a government bond, but with additional benefits such as high inflation protection. Farmland is more volatile because it is exposed to global competition in larger markets. Agricultural products are traded much more globally and shipped around the world. This brings more volatility to the agricultural market. Nevertheless, this asset class is fundamentally very stable due to the land base. 

Do other locations for timberland offer similar returns as the USA? 

Hans-Joachim Seyfarth: Regardless of the region, timberland and farmland can achieve an average IRR of 5 to 6 percent in a global portfolio over the long term. The task of timberland and farmland is to further stabilize a globally diversified portfolio, providing an even more solid base for a portfolio. When looking at the composition of a portfolio by segments and durations, differences naturally show up. We currently have a share of about 1 percent timberland in our portfolio. Our entire alternatives portfolio, excluding real estate, amounts to approximately 10 percent. 

Gwen Busby: The majority of our investors expect that the timberland portfolio will have a solid anchoring, providing stable returns, with consistent cash yields. To achieve this, we focus on building globally divserified portfolios – geographically distributed across different continents, northern and southern hemispheres, emerging and developed markets. This includes rapidly growing markets outside the USA that are accessible within the core markets. Regarding impact, there has been a shift among many asset managers to incorporate these strategies. Even outside the USA, there is now a growing number of new investment opportunities both impact focused and with a more traditional production focus. 

How important is impact investment for investors in relation to timberland? 

Hans-Joachim Seyfarth: For our parent company Munich Re, the return must first be risk-adjusted. In the second step, the potential impact of an investment is considered, meaning both the avoidance of negative and the achievement of positive effects. 

Gwen Busby: Regarding impact investment, we look for opportunities to develop carbon projects, mitigation banks, as well as opportunities for restoration and land conservation. In some cases, there are trade-offs between carbon value and the trade value for timber. We have not encountered any institutional investor willing to sacrifice returns for impact. Investments in carbon, restoration, or conservation projects must earn their way into the portfolio. 

Constantin von Wendt: ESG no longer solely dictates the discussion in capital markets—at least in Europe. In recent years, ESG has indeed driven the intent to invest in forestry and agriculture, but performance expectations always had to align. Sustainable management of the acquired land is extremely important to all investors. Additionally, we must not forget that issues such as CO2 reduction or solar and wind energy cannot exist without land. For example, we are currently developing over 80 wind turbines and solar projects on land we manage, with a total volume of nearly two gigawatts. Land remains the most important foundation for human life. How we manage the land is crucial for the health of the climate, and will always impact the value of the land. 

Hans-Joachim Seyfarth: If we look back 15 years, the options for wind and solar have not been there as they are today. This confirms the thesis that land continually opens up for new possibilities of use. 

Axel Hesse: The EU regulation for sustainable finance is overwhelming and counterproductive. However, I like Article 6 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation because it is the mainstream paragraph. It requires investors, among other things, to describe how they integrate sustainability risks into their investment decisions. Investors can choose whether to integrate them or not. I appreciate Article 6 because it allows for achieving a higher risk-adjusted return by integrating ESG. However, the reality is that many ESG strategies we have seen—Article 8 and Article 9 funds—are best-in-class approaches or have long exclusion lists, but they often result in risk-adjusted underperformance. The market cannot and must not accept this. Particularly American investors are feeling headwinds regarding ESG and do not want to hear anything about it. However, they become attentive when we report our outperformance of 0.7 percent per annum compared to the S&P 500, which we achieved through overweighting or underweighting according to financially relevant ESG KPIs. 

Do you integrate risk-adjusted factors into your timberland strategies and measure an impact on risk-adjusted returns? 

Gwen Busby: ESG data is important to investors to identify potential reputational risks early. They want investments that meet their demands and obligations regarding ESG performance. And they want to track the net impact and ESG performance over time. It is important to clearly distinguish between exclusions, ESG matrices and reporting, reporting standards, and environmental markets. Markets generate incentives and opportunities for higher returns. Europe tends to be more focused on disclosures, exclusions, and reporting requirements. The extent to which exclusion criteria actually benefit nature, the climate, and biodiversity is a good question. But when you create a market, an incentive, and a price, and the pricing environment is good, then the benefits for nature and higher returns will become evident, which will bring more capital into the asset class. 

Constantin von Wendt: The ESG factors that are now being introduced into all asset classes have always been an essential part of forestry. This does not need to be reintroduced. The original idea of sustainability comes from forestry. It was developed over 300 years ago in Germany. Everything I see that must be integrated into our risk management and daily operational work due to legal ESG criteria is already being implemented. In the core countries for timberland, ESG risk adjustments have always been applied and are part of the investment decision. Some proponents of a new ESG approach—such as EU representatives and some members of the Green party—argue that the best forest is the forest that is left untouched. Accordingly, forests should not be actively managed. I find this perspective problematic. Where is the wood for our roofs, houses, and furniture supposed to come from if the forest is not managed? In light of climate change, it should be clear to everyone that sustainable forest management is essential. Using more wood is an important tool for sustainably reducing CO2 emissions and sequestering more CO2. 

Hans-Joachim Seyfarth: Our timberlands are usually certified by FSC or PEFC, i.e. a certificate for sustainable forestry management. That aligns not only with our strategy, rather it is required by the market as well as investors. 

What risks are associated with Natural Capital? 

Hans-Joachim Seyfarth: One must in the first place look at the consequences of climate change for forests and farmland, but also at natural risks and their impacts. We have already mentioned other risks. The necessary infrastructure as well as customers are also of the essence. Moreover, there are concentration risks if one owns too many properties in the same region. 

Gwen Busby: The list of risks can be supplemented with geopolitical and political risks, trade regulations, impact regulations, rising returns on timberland, and climate. Of course, many risks can be diversified through a global, versatile portfolio. Scaling across the asset class plays a role. The size of individual land transactions can be quite large. This is generally true for timberland and partly for farmland. It is about aggregating a diversified portfolio to diversified sources of risk. Another risk is missing return targets. 

Constantin von Wendt: I consider market risks to be just as relevant as climate risks. What happens to my investment if a sawmill dictates the price alone because it buys up other sawmills? Assuming the climatic conditions are fine, the value of a forest depends 100 percent on the regional timber market. In the extreme case, if all sawmills close and no one wants my wood anymore, the value of the forest is zero. 

Gwen Busby: To hedge against market risks, diversification across products and operations that can be sold is helpful. This builds a buffer against market risks. Such diversification of uncorrelated income streams helps improve risk-adjusted returns. This applies to the ownership level as well. Diversifying income streams helps improve risk-adjusted returns. This also applies to the portfolio level with its various market-related KPIs. 

Constantin von Wendt: An important element of risk management depends on where I buy. Of course, I must conduct my due diligence beforehand. But as an investor, one must also have patience until the market opens up a good buying opportunity. It is better to wait five years for a suitable asset than to buy the wrong asset in the short term. 

Gwen Busby: In fact, the purchase value cannot be diversified away. 

Axel Hesse: I believe that such Natural Capital exposure should have its place in a well-diversified institutional portfolio. The exposure should be further expanded, especially by investors pursuing mature mainstream ESG strategies. 

Constantin von Wendt: We have seen sufficient liquidity in the market for years. Many U.S. investors repeatedly sell forests. The buyers are often U.S. investors, but they are increasingly coming from other continents as well. We see a lot of European, Japanese, and Australian capital flowing into the global timberland market. 

How will the timberland market develop for institutional investors in the medium term? 

Axel Hesse: Many new factors are currently influencing the Natural Capital asset class. More sustainable forest certification will increasingly determine momentum over the next few decades. Water and biodiversity will also increasingly occupy us within the asset class. Climate change will exacerbate this. We have not yet reached the peak of ESG; rather, we must fully integrate it into real risk management. This must yield positive risk-adjusted returns in the long term. The vast majority of investors invest their assets for the long term. This speaks for the Natural Capital asset class. 

Constantin von Wendt: Impact is good and important. At the same time, attractive, secure returns should be generated. ESG and impact are inherent in a well-managed timberland or farmland investment. The asset class offers a stable return of 5 to 7 percent IRR, low correlation to other asset classes, and high inflation protection. However, you need experts with a lot of experience to find, acquire, and sustainably manage the right assets in the long term. At the same time, the asset class is driven by the shrinking supply, as the amount of cultivable land worldwide is shrinking day by day. 

Hans-Joachim Seyfarth: Timber prices will likely continue to rise worldwide over the coming decades due to increasing demand and a supply that is not developing accordingly. Interested parties should therefore consider rather quickly if they wanted to get involved. 

Gwen Busby: The share of investors entering Natural Capital or expanding their exposure has steadily grown over the past few years. New investors sometimes take their time to realize their first investment. This is a learning process about the asset class. The rapidly growing demand for wood also drives demand for timberland. Both demands will intensify when I think of global population growth and the increasing need for wood and food. The industrial transition towards emissions reduction and net zero is also a driver for the asset class. With Natural Capital, investors can position themselves very well with a decarbonized portfolio without risking missing their risk-adjusted return. 

Summary 

Key Facts 

• The Natural Capital asset class is primarily based on land-based investments such as timberland and farmland. 

• First-time investors typically invest in timberland through funds. Experienced investors also enter directly or through separate managed accounts, co-investments, and club deals. 

• The USA is the largest market for timberland, particularly the southern region. The second-largest market is Australia and New Zealand, followed by Scandinavia. 

• REITs often have operations and processing, such as sawmills, in addition to land investments in their business model. 

The share of investors entering Natural Capital or expanding their exposure has steadily grown over the past few years, as noted by Gwen Busby. New investors need time to familiarize themselves with the asset class and realize their first investment. Additionally, Gwen Busby sees a rapidly growing demand for wood and food due to global population growth, which also drives timberland and farmland. The industrial transition towards emissions reduction and net zero is also a driver for the asset class. 

According to Hans-Joachim Seyfarth, the Natural Capital asset class—both timberland and farmland—has done what it is supposed to do, especially in the crisis year 2022: it has proven that the low correlation with stocks and bonds remains intact and that its exposure has had a positive effect on the institutional portfolio with an average return of 5 percent per year over ten years. 

Constantin von Wendt points out that family offices invest differently in timberland than larger institutional investors. Family offices typically do not invest through funds but prefer direct investments. According to von Wendt, family offices usually want to be on the land registry themselves and have a very long investment horizon, often spanning generations. 

For Axel Hesse, the term Natural Capital as an asset class is still narrowly defined at present. However, he predicts that the narrow spectrum and thus the definition of the asset class will significantly expand into the liquid area in the coming years, referring to the interplay between tropical rainforests and the use of artificial intelligence. 

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Warum eine Analyse über die Chancen und Risiken von Real Estate Debt (RED) Investments vielschichtiger ist, als es auf den ersten Blick scheint.

84% der Befragten (gewichtet nach AuM) einer INREV-Umfrage aus 2024 beabsichtigen Ihre Allokation in RED in den nächsten zwei Jah-ren zu erhöhen.¹ Ein Grund dafür könnte sein, dass die Dealpipeline der Fonds weiter zunehmen dürfte, denn traditionelle Kreditgeber wie Banken agieren in Europa weiter sehr restriktiv. Bei deren Dominanz (im Jahr 2021 haben Banken rd. 80% der CRE-Finanzierungen in Europa finanziert, in den USA lediglich 38%), führt dies zu einer deutlichen Verknappung des Angebots.

Auf den ersten Blick also alles bestens. Die Realität ist jedoch eine andere – dies bestätigte sich in einer von BF.capital bei institutionellen Anlegern durchgeführten Umfrage. „Wer sich die Finger verbrannt hat, scheut das Feuer!“, so die Aussage eines Teilnehmers. Die Folgen teils sehr aggres-siver Finanzierungsstrukturen bis 2021 sind heute in vielen Portfolios noch spürbar.

Wohl dem, der nur wenige solcher Herausforderungen im Bestand hat oder sich neu mit der Assetklasse befasst. Denn wir befinden uns aktuell in der bemerkenswerten Situation, dass Debt unter Renditegesichtspunkten teils lohnender ist als Equity. Damit Immobilien attraktiv sind, muss ihr Renditeplus gegenüber liquiden Alternativinvestments wie Bundesanleihen oder Pfandbriefen mind. 100 – 200 Basispunkte betragen – was derzeit mit der reinen Immobilien-Bestandshaltung kaum zu schaffen ist. Bei Private Credit bieten sich daher auf kurze bis mittlere Sicht, aufgrund des steigenden Finanzierungsbedarfs bei gleichzeitig sinkendem Angebot, spannende Opportunitäten. Und auch auf mittlere bis längere Sicht bleibt die Attraktivität erhalten, da der Finanzierungsbedarf im Zuge der ESG-Transformation des Gebäudebestands für Debt-Anbieter großes Potenzial bietet.

Es geht aber nicht um die Frage „Equity oder Debt?“, sondern inwieweit eine ergänzende Investition in Debt das Portfolio „wetterfester“ macht. In Zeiten geopolitischer Unsicherheiten, Kriegen in Europa und dem Mittleren Osten könnte eine Beimischung von Creditstrategien durchaus Sinn machen, insbesondere wenn das Timing ein antizyklisches Alpha wahrscheinlich macht.

Das Zeitfenster dafür öffnet sich momentan – ohne wie vor drei Jahren überdurchschnittlich ins Risiko gehen zu müssen. So waren in der Vergangenheit RED-Fonds vor allem bei Projektentwicklungen für den oberen Teil des Beleihungsauslaufs, insbesondere für Junior- und Mezzaninetranchen im Fokus. Nur so ließen sich die Renditevorstellungen vieler Investoren zufriedenstellen. Nun ändert sich diese Rollenverteilung, indem Kreditfonds immer öfter die Funktion des Single-Loan-Partners übernehmen.

• Fallende Bewertungen sowie steigende Zinsen führten zu restriktiveren Kreditvergaben.
• Dies führt dazu, dass es einigen Investoren nicht möglich sein wird Ihre Darlehen, ohne die Zuführung von Eigenka-pital zu prolongieren.
• CBRE geht in einer Studie davon aus, dass 27,5% der Dar-lehen, welche zwischen 2019 und 2022 in der EU ausge-reicht wurden, nicht refinanziert werden können. Dies ent-spricht einem Gap von rd. 176 Mrd. EUR.
• Private Credit Anbieter haben das Potenzial, die Finanzie-rungslücke wesentlich zu reduzieren, da die LTV-Grenzen für einen Whole-Loan bei immer noch konservativer Struk-turierung über dem des Bankdarlehens liegen.
• Die höheren Beleihungsausläufe werden mit höheren Mar-gen kompensiert, was zu höheren Kupons führt.

Außerdem haben Banken den Beleihungsauslauf im Schnitt deutlich gesenkt. Bei Whole-Loan-Finanzierungen von RED-Fonds sind dagegen, je nach deren Qualität, weiterhin höhere LTVs realisierbar. Kreditfonds können häufig Marktwerte als Beleihungswertmaßstab heranziehen, die aber auch deutlich gesunken sind. Das Rendite-Risiko-Verhältnis bei Finanzierungen ist daher im Neugeschäft sehr günstig (siehe Abbildung 1). Bei Senior-Stretched- oder Whole-Loan-Konstruktionen sind hohe einstellige Renditen trotz niedrigerer Beleihungsausläufe problemlos durchsetzbar. Auffällig ist auch, dass sich nach Aussagen vieler Marktteilnehmer der Anlagefokus der Assetmanager ändert: Wurde bislang vorwiegend in Pro-jektentwicklungen investiert, so werden nun Bestandsobjekte und -entwicklungen bevorzugt. Denn ein stabiler, nachhaltiger Cashflow minimiert Risiken und zudem ist die Sanierung im Bestand nachhaltiger als ein Neubau.

Das Thema Nachhaltigkeit befeuert dabei die Finanzierungslücke zusätzlich. Gebäude sind für rund ein Drittel der weltweiten Treibhausgasemissionen verantwortlich und verbrauchen 40 % der weltweiten Energie.² Ohne deren Dekarbonisierung wird die angestrebte CO2-Reduktion nicht zu erreichen sein.

In Summe müssen rd. 70 % der 220 Mio. Gebäude in der EU renoviert werden. Die Investitionslücke wird bis 2030 auf 275 Mrd. EUR pro Jahr ge-schätzt. Um den verbleibenden Finanzierungsbedarf zu decken, muss privates Kapital mobilisiert werden. „Change Agents“ können auch hier ne-ben Banken Kreditfonds sein, um einen wesentlichen Beitrag zur Gestaltung der Transformation zu leisten. Der angenehme Nebeneffekt für den Investor: Die Bestandssanierung beeinflusst auch positiv den Wert des Objekts und damit dessen Sicherheit.

Viele gute Argumente für eine Beimischung von RED in das Portfolio sind also gegeben. Ein klarer „Shift“ zu mehr Sicherheit bietet sich gerade jetzt an, denn die oben beschriebenen Parameter sollten sich auch zukünftig weiter positiv auf die Kreditmargen auswirken.

Für eine erfolgreiche Investition in RED empfiehlt sich jedoch eine intensivere Auseinandersetzung in Bezug folgender Erfolgsparameter:

• Kreditstrategie des Fonds mit einem Fokus auf Whole-Loan/Senior-Strukturen.
• In der Finanzierung von Bestandsentwicklungen können attraktive Margen mit moderatem Risikopotenzial erzielt werden.
• Die Finanzierung der ESG-Transformation erweitert die Deal Pipeline maßgeblich und schafft die Möglichkeit unter Berücksichtigung von Nachhaltigkeitsaspekten zu investieren.
• Auswahl und Zugang zu erstklassigen Managern, welchen Ihren Zielinvestmentmarkt exzellent beherrschen und mit einem sorgfältig aus-gehandeltes Dokumentationspaket die Risiken zu den Darlehensnehmern minimieren.

Fazit: Nach Jahren des Nullzins und sich daraus ergebenden aggressiven Finanzierungsstrukturen, ist der Markt nun auf einem für Neu-investments sehr attraktiven Niveau angekommen. Mit der richtigen „Ausrüstung“ braucht keiner mehr das Feuer zu scheuen.

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1. Quelle ANREV / INREV / PREA Investment Intentions Survey 2024, 01/2024︎
2. Europäische Kommission, Energieeffizienz von Gebäuden, 17.02.2020 ︎

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