Die Risiken am Schweizer Immobilienmarkt sind im ersten Quartal 2022 gestiegen. Aufgrund der starken Inflation und einer drohenden Rezession dürften die Risiken weiter zunehmen.

Der ‘Real Estate Risk Index (RERI) Q1 2022’ von MoneyPark ist im ersten Quartal 2022 auf 3.5 Indexpunkte gestiegen und liegt damit an der Schwelle zu einem «leicht erhöhten Risiko». Den Prognosen zufolge dürften die Risiken aufgrund der jüngsten Entwicklung in den nächsten Quartalen weiter zunehmen. Die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Einfamilienhäuser dürften in Anbetracht der steigenden Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten und der Konjunkturabschwächung allerdings nicht mehr gleich stark steigen wie in den letzten Quartalen. Der Zugang zu Hypothekarfinanzierungen wird schwieriger und teurer.

Wirtschaftsaussichten für die nahe Zukunft sind äusserst düster

Die Schweizer Wirtschaft befand sich in den ersten beiden Monaten des laufenden Jahres auf Erholungskurs, und das Bruttoinlandprodukt (BIP) lag rund 2 Prozent höher als vor Ausbruch der Corona-Krise. Im März wurde diese Erholung aber gestoppt. Hauptverantwortlich dafür waren schwächelnde Exporte, insbesondere im Pharma-Sektor. Der Purchasing Managers’ Index (PMI) zeigte per Ende März ein sehr gesundes Bild der Schweizer Industrie. Die Wachstumsschwelle wurde deutlich übertroffen. «Die Aussichten in naher Zukunft sind allerdings äusserst düster. Die Preissteigerungen, insbesondere aufgrund der höheren Energiepreise, sind eine grosse Herausforderung. Es werden gravierende Produktionsausfälle auf breiter Front erwartet, und es droht auch Kurzarbeit», kommentiert Martin Tschopp, CEO von MoneyPark.

Zinsanstieg am Schweizer Kapitalmarkt ist massiv

Tatsächlich hat sich die Gefahr einer weltweiten Rezession in den letzten Wochen massiv erhöht. Eine explodierende Inflation in den USA und der EU, die Auswirkungen des Krieges in der Ukraine und ausufernde Probleme in der Lieferkette in China stellen dunkle Gewitterwolken am Konjunkturhimmel dar, um nur die bedrohlichsten zu nennen.

Der Zinsanstieg am Schweizer Kapitalmarkt ist massiv. Die 10-jährigen Swap-Sätze haben sich im Dezember aus dem 0-Prozent-Bereich herausbewegt und am 30. März die 1-Prozent-Marke überschritten. Die Spanne zwischen dem 2- und 10-jährigen Swap-Satz weitete sich im April in der Folge aus, was auf eine starke Eintrübung der Schweizer Wirtschaft hindeutet.

Hypothekarmarkt ist intransparent

Gemäss MoneyPark zeigt der sehr hohe Spread zwischen den günstigsten und teuersten Finanzierungsangeboten, wie unvollkommen beziehungsweise intransparent der Hypothekarmarkt derzeit ist. Die unterschiedlichen Refinanzierungskosten der Anbieter seien aktuell besonders gross, sagen die Immobilienexperten. Und sie erklären: «Die Grossbanken kämpfen mit stark gestiegenen Kosten am Kapitalmarkt. Um attraktive Hypothekensätze anbieten zu können, müssten sie Margenzugeständnisse machen, wozu sie kaum bereit sind. Dagegen können kleinere Banken, welche durch die Refinanzierung über ihre Spargelder kaum Refinanzierungskosten haben, bei deutlich tieferen Hypothekarzinsen eine deutlich höhere Marge erzielen.»

Preise von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern variieren

Auf dem Wohnungsmarkt sei nach wie vor ein Unterschied in der Preisentwicklung zwischen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern zu beobachten, fahren die Experten fort. Erstere blieben mit einem Zuwachs von knapp einem halben Prozentpunkt im Wesentlichen stabil, während letztere auch in diesem Quartal einen weiteren Zuwachs von knapp 2 Prozent verzeichnen würden.

Home-Office hat sich etabliert

Während sich die Preise der Gewerbeflächen auf das Vorkrisenniveau erholen und damit den guten Zustand der Schweizer Wirtschaft zeigen würden, scheine der anhaltende Rückgang der Preise für Büroflächen zu bestätigen, dass Home-Office sich in breiten Teilen der arbeitenden Bevölkerung über die akute Phase der Pandemie hinaus etabliert habe, erklären die Experten weiter.

Zugang zu Hypothekarfinanzierungen wird schwieriger und teurer

Der Zinsanstieg ist eng mit der steigenden Inflation verbunden, welche wiederum stark von den Energiepreisen (insbesondere Gas und Öl) beeinflusst wird. Die Prognosen der SNB und der EZB gehen davon aus, dass die Inflation nicht vor dem letzten Quartal 2022 zurückgehen wird. Als einen möglichen Wendepunkt sehen die Immobilienexperten die Beendigung des Krieges in der Ukraine und die Lösungsfindung für eine tragfähige Energie- und Gasversorgung. Dabei handle es sich jedoch um komplizierte Herausforderungen, die kurzfristig nur schwer zu bewältigen seien, räumen sie ein.

Die Experten gehen davon aus, dass die Zentralbanken mit ihrer expansiven Politik versuchen würden, den wirtschaftlichen Rückschlag abzufedern. Der Zugang zu Hypothekarfinanzierungen werde aber schwieriger und teurer, prognostizieren sie. «Ist Budgetsicherheit gesucht oder geht man von einem weiteren Anstieg der Zinssätze aus, empfiehlt es sich, Festhypotheken mit längeren Laufzeiten abzuschliessen», raten sie.

Preissteigerungen dürften sich leicht abschwächen

In Anbetracht der steigenden Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten und der Konjunkturabschwächung gehen die Experten davon aus, dass die Preise sowohl für Wohnungen als auch für Einfamilienhäuser nicht mehr gleich stark steigen werden wie in den letzten Quartalen. Gleichwohl dürfte das Trendbild intakt bleiben: Wohneigentum wird noch (etwas) teurer.

Die Experten erwarten weiter, dass der Preisunterschied der günstigsten und teuersten Hypothek je Laufzeit weiter zunehmen wird. Dies, weil die unterschiedlich hohen Refinanzierungskosten der Anbieter bestehen blieben beziehungsweise sogar zunehmen würden. Ein sorgfältiger Vergleich der Angebote sei im gegenwärtigen Marktumfeld wichtiger denn je, da die Unterschiede zwischen den Anbietern bei den Bedingungen und bei den Kosten der Hypothekarfinanzierung massiv grösser geworden seien, so ihr Fazit.

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