Schweizer börsennotierte Immobilienaktien und -fonds konnten sich seit Kriegsausbruch in der Ukraine dem Abwärtstrend des Aktienmarkts entziehen. Dabei geniessen Schweizer Immobilien den Ruf als sicherer Hafen in Krisenzeiten.

Relativ tiefe Konjunkturabhängigkeit, klare Inlandorientierung in der Geschäftstätigkeit, gute Qualität der Liegenschaften sowie partieller Inflationsschutz stützen die Nachfrage nach Immobilienaktien und -fonds. Dies geht aus dem aktuellen Schweizer Immobilienbericht der UBS hervor. Denn Schweizer Immobilien gelten gerade in Krisenzeiten als sicherer Hafen und zeichnen sich deshalb in Zeiten erhöhter Volatilität an den Aktienmärken durch relative Stabilität aus. «Sowohl in der Finanzkrise von 2008 als auch in der durch die Politik ausgelösten Volatilität 2016, etwa durch Donald Trump oder den Brexit, war die Performance von Schweizer Immobilientiteln besser als jene des Gesamtaktienmarkts. Zwar bewegten sich beide während der Pandemie von 2020 in etwa im Gleichschritt, dennoch schlossen Schweizer Immobilientitel deutlich besser ab als globale Immobilienaktien», wie Studienautor Maciej Skoczek, CFA, CAIA, Economist von UBS Switzerland, erklärt.

Ähnlich verhielt es sich in diesem Jahr: Während der Schweizer Gesamtaktienmarkt seit Kriegsausbruch in der Ukraine am 24. Februar rund 4 Prozent verloren hat (Stand: 10. März 2022), erwiesen sich Schweizer börsennotierte Immobilientitel in dieser Periode als robust. Immobilienaktien legten 2,5 Prozent und Immobilienfonds sogar 3,5 Prozent zu. Tatsächlich sprechen für Schweizer Immobilientitel in Krisenzeiten mehrere Gründe:

Tiefe Konjunkturabhängigkeit

Zum einen ist es die relativ tiefe Konjunkturabhängigkeit, die für Schweizer Immobilientitel (vor allem Immobilienfonds) sprechen. Denn sie konzentrieren sich in erster Linie auf inländische Wohnimmobilien. Weder der Krieg in der Ukraine noch Sanktionen gegen Russland beeinflussen somit kurzfristig die Nachfrage nach Schweizer Mietwohnungen. Die Geschäftstätigkeit von Schweizer Immobilienfirmen ist zudem kaum vom ausländischen Geschehen direkt tangiert. Die meisten Firmen wirtschaften nur in der Schweiz. «Daher dürften die Ausschüttungen der Immobiliengesellschaften und -fonds trotz des aktuellen Krieges stabil bleiben», ist Skoczek überzeugt.

Gute Portfolioqualität

Schweizer Immobilientitel zeichnen sich im internationalen Vergleich durch eine überdurchschnittlich hohe Qualität des Liegenschaftenportfolios aus. Die Mietzinsausfallquoten sind tief, Mietzinszahlungen erfolgen meist termingerecht und fortwährende Renovationen sowie Sanierungen von Bestandsliegenschaften steigern die Inventarwerte.

Partieller Inflationsschutz

Die Inflationsrisiken in der Schweiz sind im internationalen Vergleich derzeit überschaubar. «Während die Konsumentenpreise in den wichtigsten Volkswirtschaften der Welt dieses Jahr um durchschnittlich 6 Prozent steigen dürften, erwarten wir für die Schweiz eine Inflation von weniger als 1,5 Prozent», erklärt Skoczek. Und er fährt fort: «Angesichts einer relativ tiefen Inflationsrate und der Tatsache, dass die meisten Mietverträge in der Schweiz teilweise inflationsindexiert werden, dürften die realen Mieteinnahmen der Immobiliengesellschaften kaum stärker erodieren. Die Ausschüttungen der Immobiliengesellschaften werden somit mittelfristig ihren realen positiven Wert behalten.»

Stabile Geld- und Fiskalpolitik

Die Nachfrage nach Schweizer Immobilienanlagen seitens ausländischer Investoren wird laut Skoczek durch den starken Schweizer Franken begünstigt. Er sei Ausdruck der stabilen politischen und fiskalischen Lage.

Kursgewinne bei Immobilientiteln bleiben begrenzt

Trotz dieser positiven Einschätzung sieht Skoczek weitere Kursgewinne bei Immobilientiteln als eher beschränkt an. Dennoch würden die aktuellen Entwicklungen an der Börse den Wert von Schweizer Immobilien als Diversifikationselement in Portfolios hervorheben: «Gerade in Zeiten geopolitischer Unsicherheiten vermögen Immobilientitel stärkere Kurskorrekturen abzufedern.» Die Aussichten auf Kursgewinne sind nach seiner Meinung allerdings durchzogen, da der Schweizer Immobilienmarkt derzeit gesättigt sei und wenig Wachstumspotenzial biete. «Kursavancen dürften insbesondere bei Immobilienfonds beschränkt sein, auch weil sie im historischen Vergleich hoch bewertet sind. Da institutionelle Investoren bereits teilweise umfangreiche Allokationen in Immobilienfonds haben, dürften sie in den kommenden Monaten keine zusätzlichen Fondsanteile im grossen Stil erwerben», so Skoczeks Fazit.

Immobilienaktientitel bieten mehr Potenzial als Fonds

Mittelfristig mehr Kurspotenzial als Fonds bieten gemäss Skoczek Schweizer Immobilienaktientitel, die im historischen Vergleich durchschnittlich bewertet seien. Zudem belaufe sich ihre Dividendenrendite derzeit auf durchschnittlich 3,3 Prozent, was über dem Durchschnitt des Schweizer Aktienmarkts von 2,8 Prozent liege. Deshalb ist Skoczek überzeugt: «Trotz bestehender Unsicherheit auf dem Markt für kommerzielle Liegenschaften dürften Schweizer Immobilienaktien entsprechend auf erhöhtes Investoreninteresse stossen.»

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