Die Preise für Wohneigentum sind in der Schweiz während der Coronakrise nochmals stark gestiegen. Auch der Mietwohnungsmarkt hat sich als krisenresistent erwiesen. Derweil ist Bauland knapp und wird immer teurer. Daran dürfte sich in absehbarer Zeit nichts ändern.

Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr um über 6 Prozent und Eigentumswohnungen um fast 5 Prozent teurer geworden. Anhaltend tiefe Zinsen, die finanzielle Attraktivität von Wohneigentum gegenüber Miete sowie ein äusserst knappes Angebot treiben die Preise in die Höhe. «Trotz rekordhoher Preise fehlt für eine Blase am Eigenheimmarkt aber das spekulative Element. Die Nachfrage wird weiterhin primär durch Selbstnutzer getrieben», beruhigt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Die Raiffeisen-Gruppe ist mit einer Bilanzsumme von rund 260 Milliarden Franken im Jahr 2020 die drittgrösste Schweizer Bankengruppe. Das Hypothekarvolumen beträgt 190 Milliarden Franken; mit einem Marktanteil von über 17 Prozent stammte 2020 fast jede fünfte Schweizer Hypothek von einer Raiffeisenbank.

Eigenheimkäufer erhoffen sich Schutz vor Inflation

Neben den finanziellen Vorteilen erhoffen sich viele Eigenheimkäufer vom Realwert Immobilie auch Schutz vor Inflation. Die Preisentwicklung der letzten 50 Jahre zeigt allerdings, dass die Eigenheimpreise nicht automatisch mit den Teuerungsraten steigen. «Kurz- und mittelfristig kann der Inflationseffekt durch andere Faktoren überlagert werden. Nur in der sehr langen Perspektive schützt das Eigenheim tatsächlich vor Inflation», erklärt Martin Neff.

Angebotsmieten dürfen weiterhin sinken

Der Schweizer Mietwohnungsmarkt hat seine sanfte Landung während der Covid-19-Pandemie fortgesetzt. Martin Neff erachtet diesen Markt jedoch auch bei nachhaltig höherer Inflation mit steigenden Zinsen als krisenresistent. Dennoch dürfte es im aktuellen, von erhöhten Leerständen geprägten Marktumfeld schwierig sein, höherer Finanzierungskosten oder Baupreise weiterzugeben. «Das herrschende Referenzzinssatz-Regime würde einen abrupten Anstieg der Mietpreise verhindern», bestätigt Martin Neff, und fährt fort: «Es ist weiterhin mit sinkenden Angebotsmieten zu rechnen.»

Professionelle Immobilieninvestoren können Bewertungskorrekturen überstehen

Sinkende Mieten bei steigenden Zinsen würden sich allerdings auf die Bewertungen der Schweizer Renditeliegenschaften auswirken. Entgegen der gängigen Meinung, dass Immobilien gegen Inflation absichern, würden in diesem Fall die Preise des Realwerts Renditeliegenschaft bei aufkommender Inflation sinken. «Die meisten professionellen Immobilieninvestoren dürften ein solches Szenario – dank ihres langjährigen Anlagehorizontes und deutlicher Bewertungsreserven – gut überstehen», ist Martin Neff überzeugt.

Knappes Bauland wird immer teurer

Besonderes Augenmerk haben die Raiffeisen Ökonomen in der aktuellen Publikation «Immobilien Schweiz – 3Q 2021» dem wenig durchleuchteten Markt für Bauland geschenkt. Unbebautes Bauland, besonders für Wohnnutzungen, ist in der Schweiz sehr knapp. Und dies gerade dort, wo es eigentlich am dringendsten benötigt wird. Strenge regulatorische Vorgaben zum Umgang mit der begrenzten Ressource Land werden das Angebot auch künftig tief halten. Gleichzeitig sind im aktuellen Tiefzinsumfeld freie Parzellen für Eigenheime und Mietwohnungen sehr gefragt, was zu deutlichen Preisanstiegen in den letzten Jahren geführt hat. Am stärksten sind die Preise für einen Quadratmeter Bauland in den Zentren gestiegen. Die Erhöhung von rund 1,300 auf 2,200 Franken seit Anfang 2016 entspricht einem Preiswachstum von fast 70 Prozent.

Einzig in touristischen Gemeinden haben die grossen Baulandreserven und die deutlichen Einschränkungen des Käuferkreises durch das Zweitwohnungsgesetz zu Preisrückgängen geführt. Während die Bodenpreise in den meisten Regionen deutlich gestiegen sind, haben sich die Baupreise nur sehr leicht erhöht. «Nicht die Häuser werden in der Schweiz immer teurer, sondern eigentlich nur das Land, auf dem sie stehen», stellt Martin Neff fest.

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