Die Eigenheimmärkte in Frankfurt, Toronto und Hongkong weisen die höchsten Risikoniveaus auf. Auch Zürichs Eigenheimmarkt bleibt im Blasenrisikobereich, und der Indexwert von Genf liegt im überbewerteten Bereich.

Das inflationsbereinigte Preiswachstum bei Eigenheimen in 25 untersuchen Grossstädten hat sich zwischen Mitte 2020 und Mitte 2021 auf 6 Prozent beschleunigt, wie der UBS Global Real Estate Bubble Index besagt. Das ist die höchste jährliche Zunahme seit 2014. An der Spitze stehen Frankfurt, Toronto und Hongkong; sie werden mit dem deutlichsten Blasenrisiko eingestuft. Hohe Risiken bestehen auch in München und Zürich; der Indexwert für Zürich stieg in diesem Zeitraum nochmals stark an. Der Markt ist überhitzt und die Angebotsvolumen sind auf ein Rekordtief gesunken.

Vancouver und Stockholm sind in den Blasenrisikobereich zurückgekehrt. Amsterdam und Paris gehören ebenfalls zu den Städten mit einem Blasenrisiko. Alle untersuchten US-Städte, wozu Miami, Los Angeles, San Francisco, Boston und New York zählen, befinden sich im überbewerteten Bereich. Auch in den Wohnungsmärkten von Tokio, Sydney, Genf, London, Moskau, Tel Aviv und Singapur bestehen starke Ungleichgewichte, während Madrid, Mailand und Warschau weiterhin fair bewertet sind. Dubai ist der einzige unterbewertete Markt, und auch der einzige, der in eine tiefere Kategorie als im Vorjahr eingestuft wurde.

Preisboom wurde durch besondere Umstände ausgelöst

Es war ein Zusammenspiel besonderer Umstände, das diese Preisrally ausgelöst hat, wie Claudio Saputelli, Head Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management, erklärt: «Die Coronapandemie hat viele Menschen in ihre eigenen vier Wände zurückgedrängt. Das hat die Bedeutung des Wohnraums verstärkt, und zu einer grösseren Bereitschaft geführt, höhere Preise für Wohnimmobilien zu zahlen.» Gleichzeitig hätten sich die ohnehin schon günstigen Finanzierungsbedingungen noch weiter verbessert: «Die Kreditvergabestandards für Eigenheimkäufer wurden teilweise sogar gelockert. Ausserdem haben höhere Sparquoten und boomende Aktienmärkte zusätzliches Eigenkapital freigesetzt».

Mit zunehmender Verschuldung steigt das Risiko

Die derzeit geringen Nutzungskosten für Wohneigentum im Vergleich zur Miete sowie die Erwartung immer weiter steigender Immobilienpreise würden den Kauf von Wohneigentum unabhängig von Preisniveau und Verschuldungsgrad für viele Haushalte attraktiv erscheinen lassen, erklärt Saputelli weiter. «Diese Denkweise könnte die Märkte vorerst weiter antreiben. Doch die Haushalte müssen immer grössere Kredite aufnehmen, um mit den steigenden Eigenheimpreisen mithalten zu können.»

Tatsächlich hat sich die Zunahme der ausstehenden Hypotheken in den letzten Quartalen fast überall beschleunigt, weshalb der Verschuldungsgrad gestiegen ist. «Die Wohneigentumsmärkte sind noch stärker von sehr tiefen Zinssätzen abhängig geworden. Eine Verschärfung der Kreditvergabestandards dürfte daher den Preisboom in den meisten Märkten abrupt stoppen», sagt Saputelli. Doch Verschuldungsgrad und Kreditwachstum lägen in vielen Ländern noch immer weit unter ihren historischen Höchstständen: «So betrachtet, dürfte der Wohnungsmarkt vorerst wohl kaum zu grösseren Disruptionen an den weltweiten Finanzmärkten führen.»

Städtische Wohnungsmärkte verlieren an Attraktivität

Neben den niedrigen Finanzierungskosten war die Urbanisierung im vergangenen Jahrzehnt der zentrale Faktor für den Anstieg der Wohneigentumspreise in den Zentren. «Das Leben in der Stadt hat nach den Lockdowns jedoch an Attraktivität eingebüsst. Die Wirtschaftstätigkeit hat sich teilweise von den Stadtzentren hinaus in Randbezirke und Satellitenstädte verlagert, und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum», weiss Matthias Holzhey, Hauptautor der Studie und Head Swiss Real Estate des Chief Investment Office von UBS Global Wealth Management. Dies erkläre, weshalb die Preise für Wohnimmobilien in nicht städtischen Gebieten seit Mitte 2020 – und erstmals seit Beginn der 1990er-Jahre – schneller gestiegen seien als in den Städten.

«Auch wenn einige dieser Effekte vorübergehender Natur sein werden, schmälert die Nachfrageverschiebung die Aussichten auf einen nahezu garantierten Anstieg der Eigenheimpreise in den Städten. Die Folgen dieser Nachfrageverschiebung dürften in Regionen mit stagnierender oder gar sinkender Einwohnerzahl, wie in grossen Teilen Europas, sogar noch grösser sein, da dort das Angebot leichter mit der Nachfrage Schritt halten kann», sagt Holzhey. Er schliesst daraus, dass für die städtischen Wohnungsmärkte eine lange Durststrecke immer wahrscheinlicher werde, selbst wenn die Zinssätze tief blieben.

Aktuelle Beiträge

Alles Wichtige für institutionelle Investoren - Kompetent und unabhängig - Jede Woche neu
NEWSLETTER KOSTENLOS ABONNIEREN »
Alles Wichtige für institutionelle Investoren - Kompetent und unabhängig - Jede Woche neu
NEWSLETTER KOSTENLOS ABONNIEREN »