Bei Schweizer Hypotheken findet derzeit eine Verschiebung hin zu längeren Laufzeiten statt. Grund sind die erneut gesunkenen Hypothekarzinsen aufgrund von Konjunkturängsten.

Die Richtzinsen von Festhypotheken sind wegen Inflationsängsten zu Beginn des vierten Quartals 2021 deutlich gestiegen. Als im November jedoch Befürchtungen aufkamen, das Wirtschaftswachstum könne sich aufgrund der erneut aufflammenden Corona-Pandemie empfindlich abkühlen, sanken die Hypothekarzinsen wieder. Sie erreichten teilweise sogar Quartalstiefstwerte. Das zeigen die Daten von HypoPlus, der Hypothekarspezialistin der Comparis-Gruppe.

Hypothekarnehmer wollen sich gute Konditionen sichern

Comparis-Finanzexperte Leo Hug beobachtet zurzeit eine Marktverschiebung in längere Laufzeiten. Das dürfte darauf zurückzuführen sein, dass sich Hypothekarnehmer gute Konditionen sichern wollen: «Der im Vorquartal beobachtete Trend zu langen Laufzeiten hat sich im vierten Quartal verstärkt. Gleichzeitig sehen wir einen deutlichen Rückgang der Abschlüsse von zwei- und dreijährigen Festhypotheken.» Er erwartet in den ersten Monaten des neuen Jahres Hypothekarzinsschwankungen in der Bandbreite des Vorquartals.

Felix Oeschger, Analyst beim Vergleichsdienst moneyland.ch, hebt allerdings hervor, dass die Zinskurve von Schweizer Festhypotheken seit Anfang 2021 angestiegen sei. Für längere Laufzeiten gebe es im Vergleich zu kurzen Laufzeiten wieder einen leicht höheren Preisaufschlag. Die Zinsdifferenz zwischen Festhypotheken mit Laufzeiten von 2 gegenüber solchen mit 15 Jahren habe Anfang 2021 0,37 Prozentpunkte betragen, weiss Oeschger. Mittlerweile betrage diese Differenz 0,60 Prozentpunkte. «Das bedeutet, dass die Banken von tendenziell steigenden Hypothekarzinsen ausgehen», so Oeschger. Am 4. Januar 2022 standen die Hypothekarzinsen für 5-jährige Festhypotheken gemäss moneyland.ch bei durchschnittlich 1,02 Prozent, für 10-jährige bei 1,28 Prozent, und für 15-jährige bei 1,54 Prozent. «Das heisst, die Zinssätze sind seit Jahresbeginn weiter gestiegen», so Oeschger.

Hypothekarzinsen dürften erst in der zweiten Jahreshälfte wieder steigen

Hug hingegen rechnet vorläufig nicht mit steigenden Zinsen. Gemäss der im Dezember von Comparis publizierten Jahresprognose dürften sich die Hypothekarzinsen im Frühjahr 2022 in der Bandbreite des Vorquartals bewegen: «Ein leichter Aufwärtsdruck bei den Hypothekarzinsen zeichnet sich erst für die zweite Jahreshälfte ab», wie Hug meint.

Innovation beschleunigt die Verlagerung in lange Laufzeiten

Die im letzten Quartal beobachtbare Bevorzugung langer und sogar ultralanger Laufzeiten von 15 Jahren dürfte auch 2022 anhalten. «Der Grund für die wachsende Beliebtheit langer Hypothekarverträge ist nicht nur der erwartete leichte Zinsanstieg in der zweiten Jahreshälfte, sondern auch eine Innovation im Hypothekarmarkt: Einzelne Hypothekarinstitute haben die Vorfälligkeitsentschädigung abgeschafft», erklärt Hug. Zusammen mit gesunkenen Zinssätzen (1,15 Prozent im dritten Quartal und 1,0 Prozent per Ende des vierten Quartals) führe das zu einem starken Nachfrageanstieg. Und er weiss: «HypoPlus vermittelte im vierten Quartal 2021 mehr 15-jährige Festhypotheken als in den drei vorherigen Quartalen zusammen.»

Saron-Hypothek verliert an Attraktivität

Mit dem Wegfall der Vorfälligkeitsprämie verlieren kurzfristige Laufzeiten und namentlich die Saron-Hypotheken den Wettbewerbsvorteil höherer Flexibilität. Sie kosten derzeit zwar nur 0,37 Prozent. Sie haben aber den Nachteil mangelnder Budgetsicherheit. Als Alternative dazu werden auf dem aktuell noch tiefen Zinsniveau Festhypotheken über 10 Jahre für 0,74 Prozent angeboten. Ultralange 15-jährige Hypotheken – und damit eine sehr lange Planungssicherheit – gibt es teils schon um die 1 Prozent. Ausgewählte Hypothekarinstitute bieten beide Laufzeiten ohne Vorfälligkeitsentschädigung an. Bei den Richtsätzen handelt es sich um publizierte, aber noch verhandelbare Durchschnittszinsen von rund 50 Hypothekarinstituten.

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