Erstmals seit über zehn Jahren erwarten professionelle Marktteilnehmer sinkende Preise für Anlageimmobilien in der Schweiz. Auf die Stimmung der Anleger drücken die Eintrübung der Wirtschaft, Inflation und steigende Zinsen.

Rund 90 Prozent der Marktteilnehmer sehen das Ende des Superzyklus für Immobilienanlagen in der Schweiz erreicht. Beleg dafür ist der KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index, der als Vorlaufindikator die Erwartungen von Investoren, Entwicklern und Bewertern auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt abbildet. Er ist innerhalb eines Jahres vom historischen Höchstwert von +63.7 Punkten auf ein neues Allzeittief von -32.5 Punkten gefallen. Gingen professionelle und institutionelle Marktakteure wie Pensionskassen oder Immobilienfonds letztes Jahr noch von einer positiven Wirtschaftsentwicklung und steigenden Immobilienpreisen aus, so sind sie dieses Jahr deutlich negativer eingestellt. Beat Seger, Partner und Immobilienexperte bei KPMG weiss: «Der etwas überraschende Optimismus von 2021 hat sich infolge des Ukrainekrieges und angesichts der anziehenden Inflation und Zinsen verflüchtigt.»

Ausser Wohnimmobilien befinden sich alle Segmente im Minus

Die Erwartung der Marktteilnehmer an die Preisentwicklung von Immobilienanlagen liegt mit -27.7 Punkten erstmals seit Erhebung des Swiss Real Estate Sentiment Index klar im Minus. Letztes Jahr erwartete der Markt mit +63.7 Punkten noch eine deutlich positive Preisentwicklung; nur 1 Prozent der Befragten ging damals von sinkenden Preisen aus. Heute erwarten über 40 Prozent der Marktteilnehmer sinkende Preise für die kommenden zwölf Monate.

Dies trifft insbesondere auf Verkaufsflächen zu, die mit -86.9 Punkten am stärksten im negativen Bereich liegen. Auch für Gewerbeflächen (-58.3 Punkte) und Büroimmobilien (-47.4 Punkte) rechnen die Marktteilnehmer mit sinkenden Preisen. Einzig im Wohnsegment (+35.8 Punkte) gehen die Marktteilnehmer weiter von leicht steigenden Preisen aus, allerdings weit weniger deutlich als im Vorjahr (+119.2 Punkte). Das Angebot adäquater Investitionsmöglichkeiten im Wohnsegment schätzen die Befragten jedoch nach wie vor als sehr knapp ein.

Optimismus nur für Zürich – das Tessin fällt ab

Die Vorzeichen haben sich auch mit Blick auf die Regionen gedreht. Die Marktteilnehmer rechnen nur noch für die Grossregion Zürich (+39.2 Punkte) mit Preissteigerungen, wobei die Erwartungen im Vorjahresvergleich deutlich moderater ausfallen. Besonders gross sind die erwarteten Preisrückgänge für das Tessin (-86.0 Punkte), die Ostschweiz (-56.4 Punkte) und das Espace Mittelland (-54.3 Punkte). Für die Zentralschweiz rechnen die Marktteilnehmer mit stabilen Preisen (-2.2 Punkte), nachdem sie im Vorjahr noch von deutlichen Preissteigerungen (+56.1 Punkte) ausgingen. Gleiches gilt für die Genfersee-Region (+13.3 Punkte; Vorjahr +81.6 Punkte).

Preissteigerungen erfahren nur noch Zentrumslagen

Während letztes Jahr Preissteigerungen für Zentrumslagen sowie Mittelzentren und Agglomerationen erwartet wurden, gehen die Marktteilnehmer dieses Jahr nur noch für Zentrumslagen von einer positiven Preisentwicklung aus. Die Einschätzung fällt im Vorjahresvergleich jedoch deutlich moderater aus. Lag der Preisindex für diese Lagequalität im Vorjahr noch bei +109.8 Punkten, sind es dieses Jahr gerade mal +31.4 Punkte. Für Mittelzentren und Agglomerationen rechnen die Investoren und Bewerter im Gegensatz zum Vorjahr mit sinkenden Preisen (-26.2 Punkte). Bei peripheren Lagen gehen die Marktakteure weiterhin von einer negativen Preisentwicklung aus, wobei diese deutlich negativer ausfällt als im Vorjahr (-86.9 vs. -32.4 Punkte).

Methodik

Im aggregierten KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) werden die Einschätzungen zur Wirtschaftslage mit 20 Prozent und die Einschätzung zur Immobilienpreisentwicklung mit 80 Prozent gewichtet. Die Subindizes widerspiegeln die Einschätzungen der Marktakteure in Bezug auf einzelne Markt- und Nutzungssegmente. Die Datenerhebung erfolgte erstmals im Jahr 2012 und wird zur Generierung der Indizes jährlich fortgeführt, was den Vergleich der Markteinschätzungen über die Zeit ermöglicht. An der diesjährigen Umfrage nahmen rund 200 Immobilieninvestoren und -bewerter im Schweizer Anlageimmobilienmarkt teil. Die Umfrageteilnehmer repräsentieren ein Anlage- und Bewertungsvolumen von über 300 Milliarden Franken. Die Umfrage fand zwischen dem 16.08.2022 und dem 10.10.2022 statt.

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