Die Eigenheimpreise steigen seit 20 Jahren. Während Immobilienbesitzende von tiefen Wohnkosten und hohen Wertsteigerungen profitieren, wird die Schweizer Bevölkerung wieder vermehrt zum Mietervolk.

Die Preisentwicklung am Eigenheimmarkt hält ungebremst an. Dennoch gibt es mittlerweile deutliche Anzeichen dafür, dass der langanhaltende Wohneigentumsboom zu Ende ist. So schränken die hohen Preise und regulatorischen Hürden das Eigentümerpotential massiv ein. Gleichzeitig sind zum Kauf verfügbare Objekte sehr rar geworden, und im harten Konkurrenzkampf um das knappe Bauland werden kaum neue Eigentumsobjekte gebaut. «Der mittelständische Eigenheimtraum ist Opfer einer ultraexpansiven Geldpolitik, einer restriktiven Raumplanung und des herrschenden regulatorischen Umfelds geworden. Eine seit einigen Jahren wieder sinkende Eigentumsquote ist die Folge dieser Entwicklung», sagt Martin Neff, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz. Er stützt sich dabei auf die neue Raiffeisen-Studie «Der ausgeträumte Traum der eigenen vier Wände».

Preisanstieg hält seit 20 Jahren an

Nicht nur die Eigenheimpreise stiegen bis Mitte des letzten Jahrzehnts kontinuierlich an. Auch die Eigentumsquote nahm stetig zu. Durch die Auswirkungen des langanhaltenden Tiefzinsumfelds hat sich der Wohneigentumsmarkt inzwischen aber gewandelt, und die Eigentumsquote liegt bei unter 40 Prozent. «Die Immobilienpreise steigen zwar noch immer an. Die extrem hohen Preise im völlig ausgetrockneten Markt, ebenso wie die hohen regulatorischen Hürden, verbauen der Mehrheit der Schweizer heute aber den Traum der eigenen vier Wände», erklärt Neff. Und er legt nach: «Am Eigenheimmarkt boomen heute nur noch die Preise.»

Tatsächlich hat die Schweiz zu Beginn der 1990er-Jahre schon einmal eine Immobilienblase gesehen. Als diese platzte, wurde die Schweizer Wirtschaft in eine lange und tiefe Rezession gestürzt. Nach schmerzhaften Strukturreformen im Bank-, Bau- und Immobilienwesen setzte kurz vor der Jahrtausendwende wieder ein regelrechter Wohneigentumsboom ein. Ein beachtliches Wirtschaftswachstum, eine starke Zuwanderung und die Eigentumsfähigkeit breiter Bevölkerungsschichten schickten die Immobilienpreise auf einen beispiellosen Wachstumskurs.

Platzt die Blase bald?

Für Neff ist klar, dass die jahrelang anhaltende, ultraexpansive Geldpolitik der Zentralbanken auch am Schweizer Immobilienmarkt ihre Spuren hinterlassen hat: «Im Umfeld von bereits stark aufgeblähten Vermögenspreisen steigen auch die Eigenheimpreise immer weiter. In der öffentlichen Debatte wird dies gerne zum Anlass genommen, das baldige Platzen einer Immobilienblase heraufzubeschwören. Das absolute Preisniveau isoliert betrachtet sagt aber sehr wenig über den Zustand und die allfälligen Gefahren am Markt aus.» Und Neff fährt fort: «Es ist eine Vielzahl von Faktoren, welche die Preisentwicklung beeinflussen, und es bestehen komplexe Wechselwirkungen zu anderen Märkten, welche die Entwicklung deutlich relativieren.»

Wie Neff erklärt, hätten in den vergangenen 20 Jahren nicht nur die Immobilienpreise zugelegt, sondern auch das Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum. Immer mehr Menschen in der Schweiz würden auch immer mehr Wohnraum benötigen – und diesen am liebsten in Form von Eigentum. Der durch tiefe Finanzierungskosten befeuerten und primär durch Selbstnutzer getriebenen Nachfrage stehe ein äusserst knappes Angebot gegenüber. «Dass auf den wenigen Baulandparzellen im herrschenden Anlagenotstand vor allem Mietwohnungen gebaut werden, verschärft die Knappheit weiter», ergänzt Neff. Eine Spekulationsblase sieht er nicht: «Das herrschende Preisniveau und die starke Aufwärtsdynamik sind noch immer fundamental begründbar und werden nicht durch Spekulation getrieben. Auch wenn der Eigenheimmarkt mittlerweile stark aufgebläht ist, wird diese Blase nicht platzen.»

Wohlhabende profitieren, Mittelstand verliert

Neff ist ebenso überzeugt, dass der Eigenheimtraum heute für breite Bevölkerungsschichten ausgeträumt ist. Die meisten Haushalte könnten die mit den Preisen stark gewachsenen Finanzierungshürden aus eigener Kraft nicht mehr überwinden. Vor allem die kalkulatorische Tragbarkeit erlaube faktisch nur noch sehr einkommensstarken Haushalten eine Eigenheimfinanzierung: «Wer nicht bereits über viel Kapital verfügt, oder über Erbschaften an solches gelangen kann, hat kaum realistische Aussichten, heute noch Eigentümer zu werden.» Und Neff folgert: «Die herrschende Eigenheimmarktregulierung sorgt heute für einen verstärkten Vermögenstransfer von ungebildet zu gebildet, von jung zu alt, sowie von arm zu reich.»

Die Zukunft des Schweizer Wohneigentums ist ungewiss

Die anhaltend tiefen Zinsen werden auch künftig dafür sorgen, dass die wenigen zum Verkauf stehenden Eigentumsobjekte regen Absatz finden. Selbst eine mögliche Angebotszunahme durch vermehrt verkaufswillige Babyboomer dürfte nur zu einer marginalen Marktentspannung führen, bilanziert Neff: «Angesichts der unerwünschten gesellschaftlichen Nebenwirkungen dieser Entwicklung ist eine offene, unvoreingenommene öffentliche Diskussion über die Zukunft des Schweizer Wohneigentums dringend angesagt. Ohne starken politischen Willen und die Akzeptanz gewisser systemischer Risiken und gesellschaftlicher Kosten werden sich die aktuellen Entwicklungen ungebremst fortsetzen und Wohneigentum wird noch mehr zum Privileg.»

Raiffeisen ist die drittgrösste Schweizer Bankengruppe. Mit einem Hypothekarbestand von 190 Milliarden Franken per Ende 2020 (von 1.138 Milliarden Franken insgesamt am Schweizer Hypothekarmarkt) ist sie auch die drittgrösste Hypothekenanbieterin der Schweiz.

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