Die Büroflächennachfrage befindet sich – angetrieben von einem kräftigen Beschäftigungswachstum – im Hoch. Die Stimmen, die dem Büromarkt im Zuge der Covid-19-Pandemie eine disruptive Entwicklung prophezeiten, sind leiser geworden. Die Belebung der Flächennachfrage hat im Gegenteil die Absorption ausgeschriebener Flächen angekurbelt und eine Reduktion des verfügbaren Flächenangebotes bewirkt. Dennoch bleibt ein Wermutstropfen: Gemessen am Plus der Beschäftigten hat sich die Angebotsquote nur verhalten reduziert. Im Vergleich zu früheren Erholungsphasen ist das Flächenangebot weniger stark gesunken. Das heisst, das Homeoffice hinterlässt dennoch Spuren und mindert die Nachfrage nach Büroflächen, wie die Credit Suisse in ihrer Studie «Büroflächenmarkt Schweiz 2023» erklärt.
Homeoffice mindert die Nachfrage
Die Flexibilisierung der Arbeitswelten im Zuge des Homeoffice ist eine Realität. Auch nach der Rückkehr vieler Arbeitnehmer ins Büro bleiben die Belegungsraten klar unter dem vorpandemischen Wert. Die Unterschiede sind je nach Branche und Unternehmung zwar gross; inzwischen bietet aber die Mehrheit der Arbeitgeber flexible Arbeitsmodelle an – auch, um als Arbeitgeber attraktiv zu bleiben. Aufgrund der nur noch zeitweisen Präsenz der Mitarbeiter im Büro ändert sich auch dessen Rolle. Die Bedeutung des Büros als Kommunikations- und Austauschort nimmt deutlich zu, was sich wiederum in veränderten Ansprüchen der Mieter äussert.
Angebotene Flächen reduzieren sich nur partiell
Tatsächlich ist die Angebotsquote in der Schweiz gegenüber dem Vorjahr auf neu 5,6 Prozent gesunken. In den Büroflächenmärkten der Grosszentren konnten bei 54 Prozent der ausgeschriebenen Angebote von über 1000 m2 Bürofläche Vermietungserfolge beobachtet werden. Zwar sind Vollvermietungen eher selten, aber das angebotene Volumen schrumpft. Gleichzeitig tauchen an anderer Stelle jedoch neue Bestandsflächen zur Wiedervermietung auf. Die verfügbaren Flächen reduzieren sich in der Summe daher nur partiell und verlagern sich teilweise von einem Objekt zum anderen. Die nur verhaltene Reduktion der Angebotsquote lässt in Anbetracht des robusten Beschäftigungswachstums auf eine nur mittelmässige Absorption schliessen.
Entwicklung in Lausanne und Zürich ist robust
Der Rückgang der Angebotsquote ist insbesondere den Büroflächenmärkten Lausanne und Zürich zu verdanken. In Lausanne hatte eine starke Nachfrage trotz ansehnlicher Bautätigkeit einen Angebotsrückgang zur Folge. In Zürich trug die seit Jahren verhaltene Flächenausweitung bei, die Angebotsquote weiter zu reduzieren. Demgegenüber vermochte Basel die hohe Bautätigkeit der letzten Jahre weit weniger gut zu verdauen und weist mittlerweile hinter Genf die zweithöchste Angebotsquote auf. Genf scheint sich zu stabilisieren, konnte allerdings aufgrund einer anhaltenden Flächenproduktion nicht verhindern, dass die Angebotsquote abermals geringfügig zunahm.
Investitionen in Bürobauten gehen zurück
Das in den letzten zwölf Monaten bewilligte Investitionsvolumen in Bürobauten lag um rund 11 Prozent unter dem Langfristmittel. In den Grosszentren werden im Schnitt sogar 23 Prozent weniger Mittel für Büroflächen geplant. Die Investoren legen damit unverändert eine eher vorsichtige Haltung an den Tag. Diese ist auch notwendig, denn dort, wo jüngst kräftig gebaut wurde, erhöhten sich in der Folge – mit wenigen Ausnahmen – unweigerlich die Angebotsquoten.
Vermarktung in den Vororten der Grosszentren ist schwierig
Das Zwischenhoch kam für den Schweizer Büromarkt genau richtig: Dank sinkender Leerstände und steigender Mieten kann er sich einigermassen gestärkt dem nächstjährigen Abschwung stellen. Wenn etwas das Bild trübt, dann das für die Schweiz eher hohe Niveau der Angebotsquoten. Insbesondere in den Vororten der Grosszentren haben in den letzten Jahren immer mehr Flächen Vermarktungsschwierigkeiten gezeigt. Dieser Trend setzt sich fort. Umnutzungen bleiben folglich ein Thema. Sie sind jedoch weitaus schwieriger umzusetzen, als gemeinhin angenommen wird.
