Das globale Datenvolumen steigt jährlich rasant an, Datenzentren gewinnen damit zunehmend an Bedeutung. Für Immobilieninvestoren stellen die Objekte eine rentable und sichere Anlage dar.

Autor: Indraneel Karlekar, Ph.D., Senior Managing Director, Global Head of Research & Strategy bei Principal Real Estate Investors, der Immobiliensparte von Principal Global Investors

Datenzentren wurden in der Vergangenheit eher als Nische im Immobilienbereich angesehen, rücken aber immer mehr in den Fokus von Immobilieninvestoren, da diese erkennen, dass die steigende Nachfrage nach Datenspeicherung und -verarbeitung eine Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Immobilien, die sich für Datenzentren eignen, schafft. Da Unternehmen, Verbraucher und neue Technologien immer größere Datenmengen verwenden, sind diese Spezialimmobilien zum Eckpfeiler der Informationswirtschaft geworden.

COVID-19 hat zwar aufgrund der sozialen Kontaktbeschränkungen die Datenzentren stärker in den Blickpunkt gerückt; allerdings haben diese Einrichtungen schon lange die notwendige Infrastruktur zur Verfügung gestellt, um die weltweit enorme Nachfrage nach Daten zu stillen. Und da sich das Datenvolumen weltweit nach ein paar Jahren immer verdoppelt, wird die Abhängigkeit von diesen Einrichtungen nur weiter steigen.

Aktuell stellt das Netzwerk aus Datenzentren (die die notwendige Infrastruktur, um die europäischen Volkswirtschaften zu stärken, vorhalten) für traditionelle Immobilieninvestoren eine einzigartige Gelegenheit dar. Datenzentren – die sowohl Wachstums- als auch defensive Merkmale aufweisen – haben sich in Wirtschaftskrisen als robust und in Zeiten von Wirtschaftswachstum als lohnend erwiesen. Diese Tatsache – in Kombination mit einem attraktiven Risiko-Rendite-Profil und hohen Markteintrittsbarrieren – macht dieses Segment für langfristig ausgerichtete Investoren zu einer sehr attraktiven Anlagemöglichkeit.

Trends, die die Datenspeicherung und -verarbeitung weiter beflügeln werden

Der offensichtlichste Trend, der die Bedeutung von Datenzentren unterstreicht, ist das exponentielle Wachstum der Verwendung von Daten. Es wird davon ausgegangen, dass die Zahl der Internetnutzer bis 2023 auf 5,3 Milliarden ansteigen wird (2018: 3,9 Milliarden). In Europa verfügen 90 Prozent der Bevölkerung über einen Internetanschluss (im Vergleich zu weniger als 50 Prozent in 2004). Schätzungen zufolge wird das weltweite Datenvolumen, das derzeit auf etwa 50 Zettabytes (ZB) geschätzt wird, auf 175 ZB bis 2025 ansteigen. Zum besseren Verständnis: Ein ZB entspricht einer Billion Gigabytes – das reicht aus, um das gesamte Netflix-Angebot drei Millionen Mal zu streamen.

Prognostiziertes weltweites Datenvolumen (in Zetabyte)

Prognostiziertes weltweites Datenvolumen in Zetabyte
Quelle: IDC, 2018; 2019–2025 sind Schätzungen.

 

Dieses explosionsartige Datenwachstum ist die Folge von Nachfrage seitens Privatpersonen und Unternehmen. Nutzer aus dem privaten und unternehmerischen Bereich stellen höhere Serviceansprüche wie zum Beispiel Rund-um-die-Uhr-Zugang und höhere Verbindungsgeschwindigkeiten. Die Fortschritte bei künstlicher Intelligenz, virtueller Realität und maschinellem Lernen tragen auch zur gesteigerten Datennutzung bei. Da sich diese Technologien immer mehr verbreiten und anspruchsvoller werden, wird die Nachfrage nach Möglichkeiten zur Datenspeicherung und Rechenleistung immer größer. Die steigende Verbreitung von 5G-Mobilfunkdienstleistungen wird diesen Trend nur noch intensivieren.

Unterschiedlichste Nachfragequellen

Um die Anlagechancen bei Datenzentren besser einschätzen zu können, ist es wichtig, sich mit den drei Hauptmietergruppen auseinanderzusetzen – Betriebe, Colocation-Anbieter und Cloud-Dienstleistungsanbieter:

  • Betriebe umfassen Unternehmen, die auf hausinterne Datenzentren angewiesen sind, da sie ihre Infrastruktur aufgrund von Sicherheits- oder anderen hausinternen Anforderungen nicht auslagern können.
  • Colocation-Anbieter stellen eine kleinere und ausbaufähigere Infrastruktur zur Verfügung, wodurch sie Nutzern ohne hohe Anfangsinvestitionen einen Zugang zu hochwertigen Datenzentren bieten können; ein für kleine und mittelgroße Unternehmen durchaus üblicher Weg.
  • Anbieter von Cloud-Dienstleistungen (das am schnellsten wachsende Segment bei Datenzentren) verwenden eine geteilte Infrastruktur, um Kunden eine Möglichkeit zu bieten, die Datenspeicherung auszulagern. In Europa befinden sich unter den größten Mietern Unternehmen wie Google, Amazon und Microsoft.

Mieter von Datenzentren sind in der Regel in und um Europas Zentren zu finden – Frankfurt, London, Amsterdam, Paris und Dublin (FLAP/FLAP-D). Der größte Markt ist London, der (mit etwa 711 Megawatt Betriebsleistung) circa 41 Prozent der Gesamtkapazität in den FLAP-Märkten ausmacht. Der Bedarf an Netzwerken mit hoher Bandbreite und niedriger Netzwerkverzögerung hat die Nutzer von Datenzentren in Gebiete geführt, die Zugang sowohl zu verlässlichem und bezahlbarem Strom als auch zu guter Internetverfügbarkeit bieten. Regulatorische Anforderungen und Zugang zum Stromnetz haben auch zu einer Nachfrage außerhalb der FLAP-D-Märkte geführt, wie zum Beispiel die großen Ballungsräume Madrid und Zürich, die bezahlbaren Strom und Glasfaserverbindungen im Überfluss anbieten. Diese Märkte reifen schnell heran und verfügen über eine steigende Anzahl an Endnutzern.

 Steigende Attraktivität der Anlagecharakteristika

Viele Merkmale von Datenzentren machen sie zu attraktiven Investments. Erstens: Die Mieter bevorzugen typischerweise längere Mietverträge, in der Regel mehr als zehn Jahre. Das hat im Wesentlichen mit der Individualisierung der Datenzentren für die Mieter zu tun und auch mit den mit einer Verlagerung der Dateninfrastruktur verbundenen Kosten. Dies sorgt dafür, dass Anleger einen Cashflow von Mietern mit hoher Bonität bei höherer Mietrendite als bei den meisten anderen Immobiliensegmenten erhalten, was die Sicherung langfristiger Einnahmen für Investoren unterstützt. Zweitens: Das erforderliche Kapital und das entsprechende Know-how, ein Datenzentrum zu bauen und zu unterhalten (ganz abgesehen von der Herausforderung, ideal geeignete Standorte zu finden), stellen hohe Kosten für Neueinsteiger dar. Dies hat das Angebot knapp gehalten und hohe Markteintrittsbarrieren geschaffen.

Drittens: Datenzentren können Inflationsschutz bieten, wenn die Unsicherheit wegen der lockeren Geldpolitik weiter anhält. Der Grund hierfür liegt darin, dass die meisten Mietverträge mit großzügigen Deckelungen an die Inflation gekoppelt sind; das macht sie besonders attraktiv für langfristige Anleger, die sich um die Absicherung von Cashflows und Verbindlichkeiten Gedanken machen. Viertens: Die Standardmietverträge der Branche verpflichten die Mieter, die Immobilie und deren Ausstattung zum Ende des Mietvertrags wieder in den Ursprungszustand zu versetzen (wobei hohe Strafzahlungen bei Vertragsbruch drohen). Es bietet eine zusätzliche Sicherheit, dass die Immobilie langfristig ein attraktives Investment darstellt.

Zu guter Letzt: Da Datenzentren hoch spezialisiert sind, können erfahrene Kapitalgeber ihre Renditen steigern, indem sie die unterschiedlichen Eigenschaften innerhalb der Branche erkennen. Bei den aktuell niedrigen Kapitalkosten in Europa werden mehr Kreditlaufzeitenstrukturen den Darlehensmarkt breiter auffächern und dabei helfen, die Renditen zu erhöhen. In Summe haben diese Faktoren stabile, nachhaltige Einnahmen geschaffen – insbesondere für diejenigen Institutionen, deren Ziel es ist, ihre Zahlungsverpflichtungen zu gewährleisten, indem sie Einnahmen und Verpflichtungen in Einklang bringen. Diese Faktoren tragen dazu bei, dass Datenzentren die Diversifikation eines Portfolios stark erhöhen; insbesondere im Umfeld gestiegener Korrelationen zwischen den Asset-Klassen.

Institutionalisierung wird die Investment-Landschaft verbessern

Im Laufe der letzten zehn Jahre sind mehr als 100 Milliarden USD in Datenzentren investiert worden, da institutionelle Anleger erkannt haben, welche langfristigen Anlagechancen in diesem Sektor stecken. Da Datenzentren immer mehr institutionalisiert werden, gibt es immer mehr Standardisierungen der Verträge und einen Anstieg bei Mietverträgen, in denen die operationellen Kosten vom Vermieter an den Mieter weitergegeben werden (das heißt Verdreifachung der Nettomiete). Diese Investments sind heutzutage zugänglicher und werden im Vergleich zur Vergangenheit besser verstanden. Da sich immer mehr europäische Datenzentren in den Händen von institutionellen Anlegern befinden – und die Branche sich konsolidiert aufgrund von M & A –, werden diese Immobilien nur noch wertvoller.

Zudem wird die Welt immer stärker miteinander vernetzt; so werden sich die Datenzentren auch weiterhin so schnell wie die Technologie in diesen Objekten entwickeln. Die langfristigen Trends in den europäischen Märkten bieten neue und attraktive Investment-Chancen für Investoren in Datenzentren. Wir sind der Ansicht, dass Investments in diesem Bereich weiterhin einen langfristigen Wert für diversifizierte Immobilienportfolios darstellen.

Auf einen Blick – Datenzentren als aussichtsreiches Anlageobjekt:

  • Exponentielles Wachstum: Das weltweite Datenvolumen (aktuell auf mehr als 50 ZB geschätzt) wird sich bis 2025 verdreifachen.
  • Breite Nachfrage: Verbraucher, Unternehmen und datenintensive Technologien sind die Treiber für die Nachfrage in den europäischen Märkten.
  • Stabile Einnahmen: Langfristige Mietverträge, begrenztes Angebot und Mieter mit hoher Bonität haben zu stetigen Erträgen in Auf- wie auch Abschwungphasen geführt.
  • Beschleunigung des langfristigen Trends: Auch nach der Pandemie werden langfristige Trends ein anhaltendes Wachstum sicherstellen.

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