Kurzfristig dürften die Gesamterträge von Immobilien unter Druck geraten. Auf Dauer werden die niedrigen Zinsen und ein erneuter Mietanstieg Gewerbeimmobilieninvestoren wieder eine recht stetige Performance bescheren – aber wohl keine absolut lineare.

Autor: Indraneel Karlekar, Ph.D., Senior Managing Director, Global Head of Research & Strategy bei Principal Real Estate Investors, der Immobiliensparte von Principal Global Investors

Wir leben in einer ungewöhnlichen Zeit. Alte Gewissheiten gelten nicht mehr, Anlagestrategien und Investment-Ansätze werden infrage gestellt. Gewerbeimmobilien sind keine Ausnahme: Kurz- bis mittelfristig könnten sie von den Veränderungen des Arbeitsumfelds, der Freizeitgestaltung und unseres Lebens überdurchschnittlich betroffen sein. Bis die Wirtschaft wieder aus eigener Kraft wächst, wird die Mietnachfrage vermutlich nachlassen. Die Mieten könnten unter Druck geraten, vor allem bei Immobilien, die unter Social Distancing und dem Trend zum Homeoffice leiden. Die Immobilienerträge könnten in nächster Zeit moderater ausfallen – aber andere Asset-Klassen dürften ebenfalls enttäuschen.

Der längerfristige Ausblick für die europäische Wirtschaft dürfte sich aber nicht grundlegend geändert haben: Der europäische Immobilienmarkt ist groß, liquide und transparent. Mit schätzungsweise 12,3 Billionen US-Dollar Marktkapitalisierung ist der europäische Gewerbeimmobilienmarkt fast so groß wie der amerikanische mit 13,3 Billionen. Der europäische Markt ist nachhaltig gewachsen und für eine Vielzahl von Investoren attraktiv geworden. In- wie ausländische Anleger haben in den vergangenen Jahren zunehmend in europäische Core-Immobilien investiert. Einige Investoren dürften wegen der Zweifel an der kurzfristigen Wertentwicklung zwar erst einmal abwarten, doch dürfte sich an der langfristigen Entwicklung des europäischen Gewerbeimmobilienmarktes nichts ändern. Manche halten die derzeitigen Verwerfungen sogar für eine Chance, um günstig einzusteigen.

Die Pandemie dürfte den Mietanstieg bremsen, ohne den langfristigen Wachstumstrend zu stoppen

Durch die beispiellosen Notenbankhilfen sind die langfristigen Anleiherenditen gefallen, so dass Pensionskassen und andere Investoren mit Bedarf an laufendem Ertrag ihre Ziele jetzt nicht mehr so leicht erreichen können. Gewerbeimmobilien füllen zunehmend diese Lücke, da sie Mehrertrag gegenüber Anleihen in Aussicht stellen. Können sie sich diesen Renditevorsprung bewahren? In Zukunft dürfte der Abstand zwischen den laufenden Erträgen von Immobilien und Anleihen vor allem von der weltweiten Geldpolitik abhängen. Kurzfristig dürften die Zinsen in Europa sehr niedrig bleiben, damit sich die Wirtschaft wieder von der Covid-19-Pandemie erholt. Langfristig ist hingegen mit einem allmählichen Zinsanstieg zu rechnen, so dass der Renditevorsprung von Immobilien gegenüber Anleihen abnehmen könnte.

Höhere Zinsen stehen aber auch für ein stärkeres Wirtschaftswachstum, eine steigende Mietnachfrage und letztlich höhere Mieten. Dies kann zu höheren Immobilienerträgen führen, so dass der Renditevorsprung von Immobilien gegenüber anderen Asset-Klassen erhalten bleibt.

Beim Vergleich der laufenden Renditen verschiedener Asset-Klassen erscheinen europäische Core-Immobilien zweifellos attraktiv. Uns ist allerdings bewusst, dass das massive Quantitative Easing der Europäischen Zentralbank seit der internationalen Finanzkrise die Anleiherenditen massiv verzerrt hat: Die niedrigen Zinsen haben sie drastisch fallen lassen. Doch anders als Anleihen bieten Gewerbeimmobilien die Aussicht auf langfristig steigende Erträge, da in den meisten Mietverträgen Staffelmieten vorgesehen sind.

Entscheidend ist aber, inwieweit Covid-19 den Mietanstieg unterbrochen, wenn nicht gestoppt hat. Wir glauben, dass die Länder mit den flexibelsten Homeoffice-Regelungen davon am stärksten betroffen sind und sich die Immobilienmärkte hier langsamer erholen werden. Länder mit einer jüngeren Bevölkerung und entsprechend mehr Erwerbspersonen dürften hingegen besser dastehen. Angesichts der Unsicherheit und der wirtschaftlichen Folgen der Pandemie rechnen wir aber in den meisten europäischen Ländern mit einem schwächeren Mietanstieg, da die Unternehmen schwächeres Wirtschafts- und Konsumwachstum erwarten.

Den geringeren Hoffnungen auf steigende Mieten steht das begrenzte Angebot in den meisten größeren europäischen Ländern gegenüber. Zu Beginn der Pandemie haben Immobilieninvestoren davon profitiert. Das geringe Angebot dürfte auch einen gewissen Schutz bieten, wenn die Nachfrage stark nachlässt – und zugleich für eine stärkere Erholung sorgen. Investoren mit Marktkenntnis wissen nur zu gut, wie sehr ein Überangebot die Mieten dämpfen kann. Da sich die Leerstandsquoten an den meisten Märkten in Allzeittiefs befinden und sich das Angebot in Grenzen hält, spricht manches für eine allmähliche Erholung der Mieten. Das gilt vor allem für Märkte, an denen DIGITAL-Faktoren für Wachstum sorgen. – DIGITAL steht für die wichtigen langfristigen Wachstumsfaktoren am Immobilienmarkt: Demografie, Innovation, Globalisierung, Infrastruktur und Technologie. Wir meinen, dass sie entscheidend für den langfristigen Mehrertrag eines Marktes sind. – Tatsächlich sind die Mieten an wichtigen europäischen Märkten in den vergangenen fünf Jahren deutlich stärker gestiegen als die Inflation und auch als die Mieten in größeren US-Städten. Trotz der nachlassenden Aussichten auf kurzfristiges Mietwachstum sollten strategische Investoren beim Vergleich der Renditen von Immobilien und anderen Asset-Klassen die längerfristige Entwicklung nicht aus den Augen verlieren.

Durch die Kombination aus steigenden Mieten und nachlassenden Renditen war die Investment-Performance europäischer Core-Immobilien nach der internationalen Finanzkrise interessant. In den vergangenen 15 Jahren verzeichneten sowohl börsennotierte als auch nicht börsennotierte Immobilien-Investments hohe Absoluterträge. Mit europäischen REITs verdiente man in dieser Zeit mehr als 10 Prozent jährlich, deutlich mehr als mit vielen anderen europäischen Alternativen. Risikoadjustiert spricht jetzt immer mehr für nicht börsennotierte europäische Core-Immobilien. Börsennotierte Anlagen verzeichnen zwar höhere Gesamterträge, aber die risikoadjustierte Performance von nicht börsennotierten Immobilienanlagen ist aufgrund ihrer niedrigeren Volatilität deutlich gestiegen. Entsprechend interessant ist ihr Risiko-Ertrags-Profil, von dem ein diversifiziertes Portfolio nur profitieren kann.

Kurzfristig dürften die Gesamterträge von Immobilien unter Druck geraten, wenn das nachlassende Mietwachstum zu niedrigeren Immobilienpreisen führt. Gerade an den Core-Märkten waren Immobilien recht teuer, so dass die Preise in den nächsten Monaten und Quartalen nachgeben könnten. Wie stark sie fallen, hängt von Lage, Immobilienart, Mietvertragslaufzeit, Bonität und Ähnlichem ab. Da sich Überschuldung und Überangebot aber in Grenzen halten, dürfte das auch für mögliche Verluste gelten. Schon bald könnten Investoren zu den dann niedrigeren Preisen wieder einsteigen. Auf Dauer rechnen wir damit, dass die niedrigen Zinsen und ein erneuter Mietanstieg Gewerbeimmobilieninvestoren wieder eine recht stetige Performance bescheren werden – aber wohl keine absolut lineare.

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