Die Pandemie hat unsere Verhaltensmuster verändert. Das dürfte sich vor allem bei Immobilienanlagen bemerkbar machen, einer Asset-Klasse, bei der sich alles um den Menschen dreht.

Autor: Indraneel Karlekar, Ph.D., Senior Managing Director, Global Head of Research & Strategy bei Principal Real Estate Investors, der Immobiliensparte von Principal Global Investors

Durch die Pandemie hat sich unser Verhalten grundlegend verändert, von alltäglichen Dingen wie dem Einkauf bis zum öffentlichen Nahverkehr. Gesundheit und Sicherheit bestimmen neuerdings unser Leben, und das hat Auswirkungen auf alle Arten von Immobilien. Beispielsweise ist die Nachfrage nach Lagerflächen und Kühllagern gestiegen, weil immer mehr Lebensmittel online eingekauft werden. Mit der neuen Normalität werden wir uns wohl so lange abfinden müssen, bis eine umfassende medizinische Lösung für COVID-19 gefunden ist. Die Pandemie bestimmt unser Leben und unser Verhalten, mit Folgen für alle Themen im Zusammenhang mit Geschäftsimmobilien.

Investoren müssen unterscheiden, welche Verhaltensänderungen dauerhaft sind und welche nur so lange Bestand haben werden, wie die Pandemie andauert. Die möglichen Folgen sind vielfältig, und Investoren werden Lage und Markt vermutlich unterschiedlich einschätzen. Für manche könnte eine Anlage in Büroflächen in Stadtzentren ein absolutes No-Go sein, andere betrachten sie vielleicht als grandiose Chance. Auch die Bewertungen werden von den Einschätzungen der Investoren bestimmt, so dass es abhängig von Standort und Immobilienart erhebliche Unterschiede geben wird. Unsere Empfehlung ist deshalb, bei der Festlegung von Investmentstrategien zwischen strukturellen und vorübergehenden Veränderungen zu unterscheiden.

Die Politik bleibt ein Problem

Neben der Pandemie werden sich die Investoren in den kommenden Monaten mit mehr Unsicherheit in der Weltpolitik, länderspezifischen Entwicklungen und Globalisierungsrisiken auseinandersetzen müssen. Hinzu kommen wachsende Zweifel an der Wirksamkeit der Geldpolitik der Zentralbanken. Auch die US-Wahlen und der Brexit hängen mit langfristigen Themen wie Nationalismus und Globalisierung zusammen – und mit dem zunehmenden Bewusstsein, dass die goldenen Zeiten des reibungslosen Welthandels und der engen internationalen Zusammenarbeit zu Ende gehen. Ein tatsächliches Ende der Globalisierung erwarten wir zwar nicht, aber sicherlich werden in den nächsten Jahren neue Allianzen gebildet und neue Partnerschaften geschlossen. Deshalb sollten sich Investoren nicht auf die Fortsetzung langjähriger Beziehungen verlassen und prüfen, welche Folgen Veränderungen für ihre Investmentstrategie haben.

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Immobilienausblick

Zehn Jahre lang sind die Vermietungsquoten stark gestiegen – bis zum Ausbruch der COVID-19-Pandemie. Bislang haben umfassende staatliche Finanzhilfen für Verbraucher und Unternehmen sowie die Staffelung der Laufzeit von Mietverträgen den Mietmarkt vor schlimmen Folgen bewahrt. Zum Glück waren die Märkte vor der Pandemie in guter Verfassung, so dass Vermieter ein gewisses Sicherheitspolster haben dürften, wenn die Mieten fallen. Auch durch umsichtiges Loan Underwriting und vernünftige Bewertungsannahmen an den öffentlichen und privaten Märkten während des letzten Zyklus hat sich das systemische Risiko an den Kapitalmärkten verringert.
In unserem Basisszenario kommt es im Zuge der fortschreitenden Erholung nicht bei allen Immobilienarten zu Verwerfungen auf den Mietmärkten. Aber für Immobilien, deren Mieter anfällig dafür sind, dass sich ohne eine wirksame medizinische Lösung Verhaltensmuster verändern, könnte es schwierig werden. Aus unserer Sicht ist dies vor allem bei Objekten der Fall, die besonders von den Maßnahmen zur Eingrenzung der Neuinfektionen betroffen sind, beispielsweise von Abstandsregeln.

Wie wird 2021 für REITs?

2020 bestimmte vor allem die tiefe Rezession nach dem Ausbruch von COVID-19 die Performance von REITs, und trotz außergewöhnlicher staatlicher Hilfsprogramme, extrem niedriger Renditen und geringer Kapitalkosten bleiben die Preise unter Druck. Die Gewinne werden ungleichmäßig und abhängig sowohl von der Form der Konjunkturerholung als auch von der Immobilienart steigen. Wenn die Arbeitslosigkeit hoch bleibt, könnten auch die Dividenden unter Druck geraten, vor allem im Gastgewerbe und im Einzelhandel, wo die Deckungsbeiträge ohnehin schwach sind. Wahrscheinlich wird die Performance zweigeteilt bleiben. Einzelhandelsflächen und Hotels dürften leiden, während Nischen wie Rechenzentren und private Lagerflächen, ebenso wie die Industrie, von langfristigen Trends profitieren werden.
Für REITs war die Geldpolitik recht günstig, weil die Finanzierungskosten stark zurückgegangen sind (vor allem bei Qualitäts-Credits) und die Aktienrisikoprämien, also die Spreads gegenüber Treasuries, hoch sind. Sie spiegeln vermutlich bereits eine erhebliche Schwäche wider. Im langfristigen Vergleich sind die KGVs aber recht hoch, und eine Erholung entsprechend unserem Basisszenario scheint bereits berücksichtigt. Viel spricht also für einen erneuten Anstieg der Gewinne auf ihr Niveau vor dem Ausbruch von COVID-19 in den nächsten zwei bis drei Jahren, wenn die geld- und fiskalpolitischen Programme fortgesetzt werden. Dann dürften auch die Zehnjahresrenditen nicht zu stark steigen. Die Aussicht auf eine nur langsame Erholung der Sektoren Einzelhandel und Beherbergung sowie ein eher schwacher Arbeitsmarkt würden die Kurse 2021 zunächst belasten. Industrie- und Nischensektoren sind nach wie vor fundamental recht gut aufgestellt, aber dies könnte in den Kursen bereits enthalten sein.
Insgesamt bleiben wir kurzfristig vorsichtig. Die Märkte könnten sehr volatil bleiben, aber Positionen mit einem höheren Beta könnten 2021 vor allem kurzfristig interessant sein, wenn Geld- und Fiskalpolitik günstig bleiben und es weitere Belege für eine nachhaltige Konjunkturerholung gibt. Die Chance auf Handelsgewinne könnte ein interessantes Thema sein. Kurzfristig gehen wir zu einer neutralen Positionierung über, weil wir wissen, dass REITs die erste Asset-Klasse sein werden, die auf eine mögliche Erholung der Wirtschaft und der betriebsbedingten Fundamentaldaten reagieren.

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