Autor: Indraneel Karlekar, Ph.D., Senior Managing Director, Global Head of Research & Strategy bei Principal Real Estate Investors, der Immobiliensparte von Principal Global Investors
Core-Immobilieninvestoren wünschen sich eine Veränderung dieser Dynamik. Für sie haben ESG-Faktoren (Umwelt, Soziales, Governance) weiterhin höchste Priorität. Die Erzielung von CO2-Neutralität hat bereits einen hohen Stellenwert. Immer mehr Anleger verpflichten sich dazu, ihren CO2-Fußabdruck zu verringern. Dieses Ziel hat bereits die Rahmenbedingungen verändert. Für Unternehmen, Regierungen und Investoren wird die CO2-Neutralität künftig immer weiter an Bedeutung gewinnen.
CO2-neutral, aber wie?
CO2-Neutralität kann vieles bedeuten. Stets geht es dabei aber um eine Verringerung der Treibhausgasemissionen durch Klimaschutzmaßnahmen. Dies wird durch den Kauf von Energy Attribute Certificates (EACs) und Emissionszertifikaten ergänzt. Aber nicht alle Ansätze gleichen einander. Der Weg, auf dem Fonds die Klimaneutralität erreichen, kann sehr unterschiedlich sein und hängt davon ab, welche Aktivitäten verfolgt werden.
Unternehmensleiter sind oftmals schnell dazu bereit, langfristige Ziele zur Reduzierung des CO2-Ausstoßes zu vereinbaren, ohne aber ein umfassendes Verständnis für deren Umsetzung auf der Immobilienebene zu haben. In Nachhaltigkeitsberichten wird zwar oft die CO2-Neutralität in den Vordergrund gestellt. Aber die Berichte enthalten zuweilen kaum Details darüber, wie dies genau erreicht werden soll.
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Warum Mieterengagement so wichtig ist
Die Emissionen eines Gebäudes werden überwiegend von den Mietern verursacht. Manchmal, wie etwa bei Lagerhäusern, sind es sogar fast 100 Prozent. Wenn Immobilieneigentümer beabsichtigen, die Emissionen zu verringern, berücksichtigen sie die Emissionen ihrer Mieter aber oft nur zum Teil – oder manchmal auch gar nicht. Während dies in der Vergangenheit noch toleriert worden sein mag, erwarten die Stakeholder heute, dass die Mieteraktivitäten mitberücksichtigt werden. Es existiert sogar die Meinung, dass ein Eigentümer, der nicht versucht, die Emissionen seiner Mieter zu beeinflussen, wahrscheinlich überhaupt keine wirksamen Anstrengungen zur Verringerung der CO2-Emissionen unternimmt. Eine erfolgreiche CO2-Senkungsstrategie setzt voraus, dass Mieter und Vermieter gemeinsam und offen an der Erreichung von Klimazielen arbeiten.
Auf die Daten kommt es an
Bei der Bewertung des Emissionsminderungsprogramms für ein Unternehmen oder einen Fonds ist auch die Verfügbarkeit von Daten entscheidend. Datenlücken müssen erkannt und möglichst durch Schätzungen geschlossen werden. Auch ein Plan zur Verbesserung der Datenqualität ist notwendig. Es ist eine Sache, sich als CO2-neutral darzustellen. Es ist aber eine ganz andere Sache, dies mit einem vollständigen Datensatz zu untermauern. Vor allem Daten zum Wasser- und Energieverbrauch der Mieter sind nicht immer leicht zu erhalten. Zumal Mieter, vor allem bei Triple-Net-Mietverträgen, ihre Rechnungen oft selbst bezahlen. Um aber Verbesserungspotenzial erkennen oder auch Fortschritte nachverfolgen zu können, bedarf es aussagekräftiger Objektdaten – sei es von den Mietern, durch Verbrauchszähler oder von den Versorgern zur Verfügung gestellt. Wenn Eigentümer den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes kennen, können sie ihre Treibhausgasemissionen genauer messen und realistische CO2-Senkungsziele formulieren, deren Erreichung sie kontinuierlich nachverfolgen. Viele Core-Immobilienfonds haben momentan aber selten Zugriff auf solche Daten, obwohl dies eine Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche Emissionssenkung ist. Investoren sollten deshalb sehr aufmerksam sein, wenn ein Fonds oder ein Unternehmen keine genauen und aussagekräftigen Verbrauchsdaten vorweisen kann.
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