Warburg-Henderson hat vor zehn Jahren den ersten Immobilienfonds für Investoren aufgelegt. Der Banker Henning Klöppelt ist von Anfang an dabei. Nach einem rasanten Wachstum geht bei den ersten Fonds der Investitionszyklus zu Ende. Ein Gespräch über Wohnimmobilien und Fondsverbote.

Herr Klöppelt, Immobilienspezialfonds haben im ersten Halbjahr 1,4 Milliarden Euro eingesammelt, im Jahr 2011 waren es drei Milliarden Euro. Wie sind die Aussichten für das Vehikel?

Das Volumen belegt, dass die Branche gut aufgestellt ist und das Produkt von den Investoren nachgefragt wird. Die Prognosen sind positiv und es gibt eine Vielzahl neuer Anbieter. Erfreulich ist auch, dass viele Investoren ihre Immobilienquoten erhöhen wollen. Entscheidend ist, dass der Gesetzgeber den Spezialfonds im Rahmen der AIFM-Umsetzung erhält.

2011 hat Warburg-Henderson noch 830 Millionen investiert, im laufenden Jahr sind es nur 90 Millionen. Ist das Wachstum vorbei?

Der Trend wird sich in den nächsten Monaten fortsetzen und hängt mit unserer Geschichte zusammen. Wir sind vor zehn Jahren auf den Markt gekommen und hatten ein starkes Wachstum. Bei einer zehnjährigen Investitionsperiode kommt es nun zu Abverkäufen. Wir rechnen dennoch mit einem Transaktionsvolumen von 1,5 Milliarden Euro in diesem Jahr. Bei den Assets under Management planen wir aber plus/minus null. Größe allein ist zudem für uns kein Maßstab. Das höchste Gut sind zufriedene Anleger.

Die hätten die Anbieter von offenen Immobilienfonds auch gern. Doch ein Dutzend Fonds wird abgewickelt, weil die Anleger kein Vertrauen mehr hatten. Jetzt trifft die Krise auch Sie.

Für die Branche ist es eine Tragödie, denn im heutigen Marktumfeld hätten offene Immobilienpublikumsfonds – ohne das hausgemachte Debakel – Milliardensummen eingesammelt. Das Produkt ist eigentlich ideal für private Anleger, die selbst mit kleinen Summen in Immobilien investieren können. Nun gehen viele in die Direktanlage – oft zu überteuerten Preisen.

Belastet die Krise der Immobilienpublikumsfonds generell das institutionelle Geschäft?

Durch die sehr langen Abwicklungsfristen wird das Thema leider für weitere fünf Jahre in den Schlagzeilen bleiben. Dieser Zeitraum entzerrt den Prozess und ist für die Manager extrem komfortabel. Ich will allerdings nicht verhehlen, dass ich es besser gefunden hätte, wenn die Frist auf ein Jahr begrenzt worden wäre. Dann wäre das Thema durch. Schließlich gab es schon die lange Schließungsperiode.

Oder bieten sich durch die Abwicklungen für Sie Chancen beim Einkauf?

Am Ende ist es eine Frage des Preises. Für die Märkte dürften die Verkäufe gut verkraftbar sein, denn es gibt nur wenige Schwerpunktregionen – etwa in den Niederlanden –, in denen ein Überangebot entstehen könnte. Wir haben uns Objekte angeschaut, aber bislang keine Immobilie gefunden, die uns vom Preis her überzeugt hat. Leider sind nun die Immobilienspezialfonds mit in das Fahrwasser der Regulierung offener Immobilienpublikumsfonds geraten.

Der Gesetzentwurf des Finanzministeriums zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie sieht ein Verbot von Immobilienspezialfonds vor. Wie retten Sie Ihr Geschäft?

Aus unserer Sicht ist weder ein Verbot neuer Publikumsfonds und erst recht nicht eines von Spezialfonds sinnvoll. Es gibt keinerlei Probleme mit dem Produkt und die institutionellen Investoren möchten es haben. Der Spezialfonds ließe sich aus Sicht der Versicherungen aufgrund rechtlicher Vorgaben nicht durch eine geschlossene Fondsstruktur ersetzen. Der Weg über ausländische Strukturen – zum Beispiel aus Luxemburg – ist prinzipiell möglich, bedeutet aber einen erhöhten Aufwand. Wir bieten Immobilienanlagen über verschiedenste, auch internationale Vehikel an. Aber für den Finanzplatz Deutschland wäre es schade, wenn ein etabliertes und bewährtes Produkt ohne Not faktisch abgeschafft würde. Wir werden über den BVI die Argumente für den Immobilienspezialfonds in die Diskussion einbringen. Wir sind zuversichtlich, damit bei den Entscheidungsträgern Gehör zu finden.

Egal wie es ausgeht – mit der AIFM-Richtlinie sind höhere Ansprüche an Reporting und Risikomanagement verbunden. Damit wird die Administration wichtiger – unabhängig vom Vehikel. Ihr Haus bietet mit der Intreal seit einiger Zeit Verwaltung mit externem Management an. Jetzt kommen weitere Anbieter.

Nach der Finanzmarktkrise 2008/2009 haben wir gesagt, dass wir uns breiter aufstellen müssen. Damals wurde die Intreal gegründet. Unser Tochterunternehmen betreibt ein Administrations-Plattformgeschäft, ist also ein Dienstleister für alle in diesem Zusammenhang stehenden Aufgaben. Konkurrenz von anderen Häusern fürchte ich nicht. Insbesondere gilt: Immobilien und Wertpapiere sind unterschiedliche Themen, und es gibt kein Wertpapier-Administrationssystem, das Sie für Immobilien nutzen können. Die Komplexität des Immobiliengeschäfts darf man nicht unterschätzen – und wir machen nur das.

Diese Komplexität könnte für Investoren ein Grund sein, Bestände an eine KAG zu übertragen. Wird das in Zukunft noch möglich sein?

Ein Thema ist die Grunderwerbsteuer. Doch seit dem neuen Investmentgesetz können Eigentümer ihre Immobilien im Rahmen des Miteigentumsrechts steueroptimiert in einen Einbringungsfonds übertragen. Der Investor bleibt in dem Fall im Grundbuch Eigentümer und tritt alle anderen Rechte an die KAG ab; der Investor ist damit der einzige Anleger des Fonds.

Ob Direktanlage oder Fonds – das ist bei institutionellen Investoren immer ein Thema. Einige gehen dazu über, Immobilien wieder vermehrt im Eigenbestand zu verwalten. Wie passt das zum Trend der Auslagerung?

Wenn nun institutionelle Investoren doch wieder vermehrt direkt kaufen, hat das andere Gründe. In letzter Zeit hatten sich viele Anleger für Investments committed, doch die Gelder wurden von den Asset Managern nicht abgerufen. Ein häufiger Grund dafür ist, dass Renditen nicht darzustellen waren. Das ist einer der Gründe, warum Anleger wieder direkt kaufen. So etwas kann sich schnell ändern.

Unabhänig von der Art der Verwaltung bleiben Immobilien eine wichtige Anlageklasse. In letzter Zeit ist ein Run auf Wohnimmobilien zu beobachten. Auch bei vielen Institutionellen sind Wohnungen fester Bestandteil des Portfolios. Wie schätzen Sie das Segment ein?

Die Anleger gehen davon aus, dass kaum Leerstand herrscht, und Studien zeigen, dass hunderttausende Mietwohnungen in Deutschland fehlen. Es gab vor zwei bis drei Jahren schon mal eine Euphorie beim Thema Wohnimmobilien. Ganz so einfach ist das aber nicht. Viele Gesellschaften hatten damals Fonds angekündigt – die aber nicht aufgelegt wurden. Entweder weil sie das Eigenkapital oder die Immobilien nicht bekommen haben. Es reicht eben nicht, tolle Renditen zu versprechen und eine gute Story zu verkaufen. Es geht nur über harte Ankäufe. Inzwischen gibt es eine zweite Welle bei Wohnimmobilien und Anbieter, die sich auf das Segment spezialisieren. Wir machen das nicht – sind aber in der Warburg-Gruppe mit der Einheit Industria Wohnen hier gut aufgestellt.

Begeistert klingt das nicht …

Bei Wohnimmobilien werden oft sehr hohe Preise aufgerufen und sie haben als Investor – wie bei einem Neuwagen – einen Verlust in den ersten Jahren. In dem Segment sind Privatanleger zudem bereit, Liebhaberpreise zu zahlen. Asset Manager müssen aber eine Rendite erzielen und dazu braucht man Fantasie, wie Mehrwert geschaffen werden kann. Hinzu kommt: Investments in Wohnimmobilien sind politisch. Es gab Demonstrationen mit Parolen wie „Keine Rendite mit der Miete“ und Proteste gegen Modernisierungen. Bei Büros gibt es solche emotional aufgeheizten Debatten nicht, weshalb wir uns auch in dieser Hinsicht in unserem Segment wohlfühlen. Auch im Einzelhandels- und Bürobereich lassen sich Lebensräume gestalten.

Oder mit Lagerhallen. Mir sagen Investoren, dass besonders Logistik-Immobilien sehr attraktiv sind. Können Sie das bestätigen?

Gemessen am Volumen ist Logistik mit einem Anteil von circa zehn Prozent ein kleiner Markt, aber ein interessanter. Das Segment entwickelt sich immer gut, wenn die Konjunktur läuft. Das sehen wir in Deutschland, und hier wird das Thema durch die geografische Lage mitten in Europa begünstigt. Bei attraktiven Logistikimmobilien kann eine Ausschüttungsrendite von sieben Prozent angepeilt werden. Damit ist das Risiko begrenzt, denn so erhalten Anleger bei einer Laufzeit von zehn Jahren mindestens das Eigenkapital zurück. Allerdings ist es bei Spezialimmobilien oft schwierig, einen Mehrwert zu schaffen, und es stellt sich stets die Frage der Nachnutzung. Logistik ist eine schöne Beimischung – mehr aber auch nicht.

Welche Renditen können Sie im Bereich der klassischen Core-Büroimmobilien darstellen?

Unsere Investoren haben Renditeansprüche in der Höhe ihres Rechnungszinses. Eine Ausschüttungsrendite von mindestens vier bis 4,5 Prozent nach Kosten ist das Ziel. Die Gesamtrendite soll dann rund 100 Basispunkte höher liegen. Diese Werte lassen sich auch mit Core-Immobilien realisieren.

Alle reden von Top-Lagen, hohen Vermietungsquoten und langen Mietvertragslaufzeiten. Doch wie sieht es mit zweiter Wahl aus?

Der Großteil der Investoren sucht derzeit Sicherheit. Selbst Immobilien mit kleinen Kratzern, also beispielsweise einer nicht ganz einwandfreien Bonität der Mieter – wir sprechen dann von Core plus –, sind kaum gefragt. In der riskanteren Kategorie – Value-add – könnte ich einen Fonds aus der Schublade ziehen, der neun Prozent und mehr bringen würde. Aber Investoren wollen das damit verbundene Risiko nicht. Gute Renditen lassen sich auch für absolute Core-Immobilien in Italien und Spanien erzielen. Aber auch hieran sind Anleger aktuell nicht interessiert.

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