Wohn- und Logistikimmobilien sind derzeit sehr gefragt. Doch auch Investitionen in Gewerbe- und Industrieimmobilien haben in den letzten Jahren gut rentiert. Sie erweisen sich vielfach als krisenresistent.

Gewerbe- und Industrieimmobilien haben 2020 eine Rendite von 5,9 Prozent erwirtschaftet, wie aus einer Performanceanalyse von Gewerbeobjekten über den Zeitraum von 2016 bis 2020 des Schweizer Immobilienberaters IAZI hervorgeht. Damit lag die Performance im letzten Jahr deutlich höher als 2019 mit 3,7 Prozent. Zum Vergleich: Wohnimmobilien erzielten 2020 eine Performance von 6,7 Prozent. «Obwohl das letzte Jahr ganz im Zeichen der Corona-Pandemie stand, haben sich Gewerbe- und Industrieimmobilien als krisenresistent erwiesen», weiss Rolf Bach, CEO von Remnex. Er verweist auf die Robustheit der Stamm-Mieterschaft, die grösstenteils aus KMU bestehe. In der Tat haben die rasche und unkomplizierte Finanzierungshilfe durch den Bund in Form von Krediten ebenso wie die Einführung von Kurzarbeit die Existenz von manchem kleinen oder mittelgrossen Unternehmen in der Schweiz gesichert. Doch auch bedeutende Trends wie Industrie 4.0, maschinelles Lernen oder generell die Digitale Transformation sind wichtige Entwicklungsfaktoren für die Branche.

Performance wird hauptsächlich durch den Cashflow generiert

«Die Performance ist die Summe von Wertveränderung und Netto-Cashflow-Rendite in Prozent zum Marktwert der Liegenschaften», wie IAZI festhält. Während die Wertentwicklung bei Gewerbe- und Industrieimmobilien 2020 nur 1,5 Prozent betragen habe (Vorjahr: -0,9 Prozent), habe die Liegenschaftskategorie im gleichen Jahr einen Netto-Cash-Flow von 4,3 Prozent ausgewiesen (Vorjahr: 4,6 Prozent). Laut IAZI ist das Bild bei Wohnimmobilien ausgeglichener. Während sich dort die Wertentwicklung auf 3,6 Prozent belaufen habe, hätten Wohnimmobilien eine NCF-Rendite von 3,1 Prozent erzielt. «Die Performance bei gewerblich genutzten Objekten wird hauptsächlich durch den Cashflow generiert und weniger durch die Aufwertung der Immobilien», erklärt Bach. Gewerbe- und Industrieimmobilien in Gewerbeparks seien zweckmässig gebaut, da die finanziellen Mittel eher für die Produktion aufgewendet würden.

Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien sind Leerstände bereits eingepreist

Die Immobilienberater von IAZI stimmen die relativ hohen Leerstände in den Gewerbeparks allerdings etwas nachdenklich. Während die nicht realisierte Miete bei Gewerbe- und Industrieliegenschaften im letzten Jahr 10 Prozent betrug (2019: 8,3 Prozent), wird sie bei Wohnliegenschaften im selben Jahr auf 4 Prozent beziffert. «Leerstände bei Gewerbe- und Industrieimmobilien sehen wir weniger kritisch als beispielsweise bei Wohnimmobilien», beschwichtigt Bach. Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien seien Leerstände von 10 bis 15 Prozent üblich und bereits eingepreist. Während solche Werte bei Wohnliegenschaften alarmierend wären, seien sie bei Gewerbe- und Industrieimmobilien durchaus positiv zu bewerten. «Benötigt beispielsweise ein bestehender Mieter mehr Flächen, können diese im Objekt bereitgestellt werden. Ebenso können sich vorhandene Mietflächen umschichten lassen, sodass eine zusammenhängende Fläche entsteht», ergänzt er. Mit einem aktiven Portfoliomanagement und flexiblen Grundrissen liessen sich Mietverhältnisse und Renditen optimieren, bestätigt IAZI. Tatsächlich bringe der Leerstand die nötige Flexibilität und Mieter, die expandieren und mehr Platz benötigten, blieben so in der Liegenschaft.

Renditestarke Beimischung im Immobilienportfolio ist gut

«Gerade jetzt, wo Investoren händeringend nach Anlagemöglichkeiten im Immobiliensektor suchen, könnten sich Gewerbe- und Industrieimmobilien als vorteilhaft erweisen zum Beispiel als renditestarke Beimischung in einem Immobilienportfolio», doppelt IAZI nach. Anleger sollten jedoch gewisse Besonderheiten dieser Liegenschaftskategorie beachten, rät Bach: «Der Portfoliomanager muss der technologischen Entwicklung des Werkplatzes Schweiz ein starkes Gewicht beimessen und nicht die Idee vertreten, jede Immobilie müsse 100 Jahre Lebensdauer aufweisen.» Ein aktives, KMU-Mieter nahes Portfoliomanagement habe eine stabilisierende Wirkung auf das Portfolio und somit einen langfristig positiven Einfluss auf die Gesamtperformance.

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