01.07.2019 | Von Dr. Eckhard Bergmann

Immobilienquote der Versicherer erstmals zweistellig

EY Real Estate stellt „Trendbarometer Assekuranz 2019“ vor

Die durchschnittliche Immobilienquote der deutschen Versicherungen hat 2019 mit 10,3 Prozent (an den Verkehrswerten gemessen) einen historischen Höchststand erreicht. Das zeigt das aktuelle „Trendbarometer Assekuranz 2019“, das von Ernst & Young Real Estate erstellt wurde. 10 Jahre zuvor lag die Quote noch bei 6 Prozent. Und der Trend zeigt weiter nach oben.

Für diese nunmehr bereits 12. Auflage der Studie wurden im Mai/Juni 2019 24 führende Unternehmen der Assekuranz (mit durchschnittlich 4 Milliarden Euro Immobilienvermögen) nach ihrer Einschätzung der Markttrends und ihrer strategischen Ausrichtung befragt. Sie repräsentieren rund 2/3 der gesamten Versicherungsbranche, deren Immobilienanlagen sich insgesamt auf derzeit 150 Milliarden Euro summieren.

Dieser Höchststand der Immobilienquoten ist das Resultat von expansiver Geldpolitik und Zinsrückgang. “Die lang anhaltende Niedrigzinsphase und der Mangel an Investmentalternativen“, betont Dietmar Fischer, Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie, „führt dazu, dass weiterhin verstärkt in Immobilien investiert wird, sodass zukünftig noch höhere Immobilienquoten zu erwarten sind. Entscheidend ist dabei die Cashflow-Rendite, mit der Versicherer ihre Garantiezinsversprechen auch im anhaltenden Niedrigzinsumfeld halten können.“ Der Wertsteigerungsanteil spielt dagegen für die Geschäftsmodelle der Assekuranz eine eher sekundäre Rolle.

Der Garantiezins ist inzwischen auf 1,25 Prozent abgesunken, sodass der Spielraum für Anlagen im Rahmen von Neuverträgen relativ gut ist. Insgesamt, so hat die Studie erbracht, liegt die Renditeerwartung der Versicherungsunternehmen aber weiterhin deutlich über 4 Prozent – rund 4 ½ Prozent bei Direktanlagen, die bislang immer noch fast 2/3 der Bestände ausmachen, und fast 5 Prozent bei indirekten Anlagen, deren Anteil tendenziell zunimmt.

Grund dieser Spreizung ist nach Fischer der Leverage-Effekt, da den Versicherungen bei Direktanlagen eine Kreditfinanzierung von der Aufsicht nicht erlaubt ist. Daneben hat aber auch das boomende Preisniveau in Deutschland zunehmende Bedeutung. Dadurch geht die Attraktivität Deutschlands zurück und ausländische Immobilien – zumeist in Form indirekter Anlagen, vornehmlich offener Immobilienspezialfonds – gewinnen an Terrain.

Bereitschaft zu höherem Risiko

70 Prozent der befragten Manager wollen ihre Immobilienbestände weiter erhöhen. Und sogar rund drei Viertel geben an, dass Immobilienanlagen die Anlageklasse mit den stärksten Ausbauplänen sei. Angesichts der beengten Märkte ist es daher unausbleiblich, dass die Versicherungen Zugeständnisse hinsichtlich Qualität und Risiko wie auch bei Lagen und Ländern machen müssen. Risikoärmere Immobilieninvestments im „Core“-Bereich“, dem traditionell beliebtesten Bereich, werden aufgrund des mangelnden Angebots an geeigneten Objekten immer schwieriger. Das hat auch damit zu tun, dass andere Investoren, etwa Family-Offices, bereit sind, höhere Preise in Kauf zu nehmen. So ist mittlerweile die mit höherem Risiko behaftete Klasse „Core+“, bei der zum Beispiel auch B-Lagen oder B-Standorte akzeptiert werden, die bevorzugte Risikokategorie. Insgesamt gaben rund zwei Drittel der Versicherer an, heute mehr Risiko in Kauf zu nehmen als noch vor zwei Jahren. Fazit von Fischer: „Core+ ist das heutige Core“.

Auch risikoreichere Immobilieninvestments finden Gefallen. So werden der Studie zufolge Value-Add-Investments (hohe Renditeerwartung bei hohem Ausfallrisiko) für 70 Prozent der Umfrageteilnehmer interessanter. Nur Investitionen in der riskantesten Kategorie „Opportunistic“ werden von den meisten Befragten –  mehr als 60 Prozent – (noch?) abgelehnt.

Europa favorisiert – der Stern der Briten sinkt

Was die Länderverteilung der Immobilieninvestments angeht, liegt der Fokus der befragten Versicherungsunternehmen klar auf Europa. Asien und Ozeanien sowie Nordamerika folgen mit Abstand. Afrika wie auch Zentral- und Südamerika spielen für die Assekuranz hingegen keine Rolle. Innerhalb Europas bleibt Deutschland natürlich immer noch der favorisierte Markt, hat aber preisbedingt an Attraktivität etwas eingebüßt. Daneben werden West- und Nordeuropa deutlich bevorzugt, während das einst so beliebte Großbritannien offenbar unter dem Einfluss des anstehenden Brexit erheblich zurückgefallen ist: Nur noch 19 Prozent schätzen den britischen Immobilienmarkt als attraktiv ein.

Nach Immobilienarten liegt traditionell der Fokus der Assekuranz auf Büroimmobilien. Das ist auch in diesem Jahr ausnahmslos der Fall. Trotz bereits hoher Preise bleiben jedoch auch Wohnimmobilien für drei Viertel der Befragten attraktiv. Steigendes Interesse finden jetzt auch Logistikimmobilien (74 Prozent) sowie Infrastrukturinvestments (58 Prozent). Dagegen werden Einzelhandelsobjekte weniger stark nachgefragt (48 Prozent).

Und was ist mit anderen Anlagekriterien – Stichworte Digitalisierung und Nachhaltigkeit?

86 Prozent der Versicherungsmanager, so die Studie, erwarten bei ihren Investments, dass künftige Anforderungen an eine intelligente Infrastruktur erfüllt werden. Die Digitalisierung erfordert für 86 Prozent der Versicherer ein Umdenken, etwa durch aktuelle Trends wie Co-Working im Bürosegment. Auch nachhaltige Investments geraten zunehmend in den Fokus.

„Langfristige Investitionen“, folgert Fischer, „die einen konstanten Cashflow für die Assekuranz erzielen sollen, müssen selbstverständlich auch zukunftsfähig sein. Die digitale Anschlussfähigkeit ist dafür ein entscheidender Baustein.“

 

 

 

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