Mehr als 100 Milliarden US-Dollar haben institutionelle Investoren in den vergangenen zehn Jahren in Rechenzentren investiert, hat eine Erhebung von Principal Real Estate gezeigt. Besonders Europa bietet Chancen.

Rechenzentren etablieren sich immer stärker als eine eigenständige Asset-Klasse am Immobilienmarkt. Laut Principal Real Estate haben institutionelle Anleger in den vergangenen zehn Jahren über 100 Milliarden US-Dollar in Rechenzentren investiert. Besonders interessant sind europäischen Standorte. So entwickeln sich vor allem Frankfurt, London, Amsterdam und Paris – die so genannten FLAP-Märkte – immer mehr zu Hotspots, sagt Guillaume Masset, Head of Transactions & Asset Management bei Principal Real Estate.

Treiber der Entwicklung sind die Digitalisierung der Volkswirtschaften, die durch die Pandemie noch einmal beschleunigt wird, und steigendes persönliches Einkommen. Laut Masset sprechen vier Gründe für die wachsende Attraktivität der europäischen Region:

  1. Die FLAP-Mänrkte sind besonders gut an globale Glasfasernetze angebunden. Damit bieten sie wichtige Zugangspunkte für den weltweiten Datenverkehr.
  2. Der Datenverkehr steigt kontinuierlich an. Damit gewinnen diese Kotenpunkte noch einmal an Bedeutung.
  3. Es gibt hohe Markteintrittshürden für neue Anbieter. Schließlich gibt es nur ein begrenztes Platzangebots in europäischen Metropolen. Hinzu kommen regulatorische Anforderungen. Das steigert den Wert bereits etablierter Knotenpunkte. Die dort angesiedelten Anbieter profitieren.
  4. Die Nachfrage von institutionellen Investoren nach Rechenzentren steigt. Asset Manager werden darauf reagieren und zunehmend entsprechende Produkte am Markt platzieren, um die Asset-Klasse investierbarer zu machen. Das unterstützt laut Masset wiederum den Preistrend.

Rechenzentren: Strom und Konnektivität entscheidend

Die Nutzung von Daten erfordert zwei kritische Komponenten – Konnektivität und Strom. Die weltweite Verbindung von Datennetzen schafft eine Abhängigkeit von Glasfaserkabeln, die den gesamten Globus verbinden. Für Europa ist die wichtigste Verbindung die zwischen New York und London. Von dort spannt sich das Netz weiter in andere europäische Städte und nach Afrika und Asien. Je weiter ein Rechenzentrum von diesen internationalen Glasfaserverbindungen entfernt ist, desto höher ist die Latenz – also die Verzögerung bei der Datenübertragung.

Die FLAP-Kernmärkte haben viel gemeinsam: So sind sie bevölkerungsreiche Zentren mit einer Vielzahl von Unternehmen. Und doch weist jeder Standort eigene Charakteristika auf.

  • Frankfurt profitiert von der Finanzbranche. Der Standort dient zudem als Tor zum Osten. Allerdings sind die Umweltauflagen recht hoch und es gibt wenig Leerstände.
  • London ist der größte Rechenzentrums-Markt in Europa und Sitz vieler Unternehmenszentralen. Westlich der Stadt haben sich Hyperscale Cloud-Service-Anbieter angesiedelt. Zuletzt haben sich auch Anbieter im Norden und Osten der Stadt breit gemacht, darunter auch Google. London beheimatet etwa 711 Megawatt der in Betrieb genommenen Kapazität. Das sind rund 41 Prozent des FLAP-Marktes.
  • Amsterdam kämpft mit der Bereitstellung der Stromversorgung, so dass die Ansiedelung der stromintensiven Branche zeitweise per Moratorium unterbunden wurde. Dieses wurde nun aufgehoben. Offiziellen Angaben zufolge sind bereits 30 Projekte in den Startlöchern.
  • Paris ist der kleinste der vier FLAP-Märkte. Die Stromkosten sind hoch im Vergleich zu den Nachbarmärkten. Daher hat die Regierung 2019 Steueranreize geschaffen, die den Strompreis für bestimmte Projekte senken sollen – vorausgesetzt, gewisse Umweltstandards werden eingehalten.

Neue Knotenpunkte für Rechenzentren entstehen

Allerdings: Je höher die Preise in den etablierten Märkten steigen, desto eher werden sich an Standorten der zweiten Reihe Rechenzentren ansiedeln. So werden neue, wichtige Knotenpunkte entstehen. Masset nennt unter anderem Dublin, Zürich und Mailand als potenzielle Aufsteiger. Sie verfügen über eine hohe Bevölkerungszahl, vergleichsweise günstige Strompreise und eine gute Anbindung ans Glasfasernetz. Dort könnten laut Masset Opportunitäten für Anleger locken.

„Mit der zunehmenden Vernetzung der Welt wird sich die Landschaft der Rechenzentren ebenso schnell weiterentwickeln wie die Technologie innerhalb dieser Einrichtungen”, betont Masset. “Wir sind der Meinung, dass Investitionen in diese Branche einen langfristigen Mehrwert für diversifizierte Immobilienportfolios bieten werden.”

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