Herr Knapp, welche Vorteile bietet die institutionelle Kapitalanlage in Real Estate Debt?
Lahcen Knapp: Die entscheidenden Vorteile sind die gute Prognostizierbarkeit sowie die hohe Verlässlichkeit der Cashflow-Erträge, da es sich letztlich um festverzinsliche Immobilienfinanzierungen handelt. Hinzu kommt die relative Sicherheit, da Fremdkapital immer erst nach dem Eigenkapital haftet. Zudem bestehen für manche institutionelle Investoren regulatorische Vorteile, da Kreditfonds beispielsweise nicht der Immobilienquote in der Anlageverordnung zugeordnet werden. Und zu guter Letzt sind mit Debt-Investments attraktive Renditen darstellbar.
Welche Möglichkeiten für institutionelle Real-Estate-Debt-Investments gibt es in Deutschland derzeit?
Knapp: Typisch sind Spezial-AIF, die sich auf die Vergabe von Fremdkapital für Projektentwicklungen oder Bestandsankäufe spezialisiert haben. Die Fondsstrategien unterscheiden sich nach Beleihungsausläufen: Junior-Debt-Fonds konzentrieren sich auf die höheren Ausläufe ab 65 Prozent und sind deshalb höher verzinst. In der Regel handelt es sich um nachrangiges Mezzanine-Kapital. Eine Whole-Loan-Strategie deckt den gesamten Kredit ab, also auch die Senior-Tranche, die sonst üblicherweise von der Bank finanziert wird. Reine Senior-Debt-Fonds sind zwar denkbar, aber derzeit nicht am Markt.
Einige institutionelle Investoren wie beispielsweise Versicherungen vergeben auch selbst Darlehen, die Rede ist dann von Direct Lending. Die Herausforderungen dabei liegen in der Diversifizierung und in der notwendigen Immobilienkompetenz. Und schließlich gibt es auch noch diverse unregulierte Vehikel, die für viele Institutionelle allerdings ohnehin nicht in Frage kommen. Pfandbriefe sind Unternehmensanleihen und zählen nicht dazu. In anderen Ländern wie den USA gibt es auch spezielle Anleihen.
Was ist davon etabliert, was neu? Wie verschieben sich hier die relativen Gewichte aus Investorensicht?
Knapp: Immobilienkreditfonds gibt es schon seit einigen Jahren am Markt, sie haben jedoch zuletzt stark an Relevanz gewonnen. Ein Grund dafür ist die wachsende Zurückhaltung klassischer Kreditinstitute – vor allem aus regulatorischen Gründen, aber auch aus Vorsicht im Zuge der Corona-Pandemie.
Zu beobachten ist derzeit, dass neben Junior-Loans auch zunehmend Whole-Loans durch Fonds und andere alternative Finanzierer vergeben werden. Investoren bietet sich somit eine größer werdende Auswahl, zu der auch sehr viel risikoaversere Fondsprodukte gehören.
In einem Investment-Umfeld, das von anhaltend niedrigen Zinsen, Renditekompression und hohem Anlagedruck geprägt ist, werden Anlagealternativen wie Real-Estate-Debt immer häufiger auch von eher konservativen institutionellen Investoren nachgefragt.
Thema Crowdinvesting und Digitale Plattformen: Wieso wird dies von Institutionellen bislang kaum genutzt?
Knapp: Im institutionellen Bereich spielt das persönliche Gespräch – in Pandemiezeiten zur Not auch per Videokonferenz – noch immer eine zentrale Rolle. Hinzu kommt, dass digitale Vertriebswege ihre Stärken vor allem bei standardisierbaren und somit skalierbaren Geschäftsmodellen voll ausspielen können. Die Ansprüche institutioneller Investoren indes sind oftmals individuell, und Diskretion spielt ebenfalls eine Rolle, gerade bei Club-Deals oder AIFs im kleinen Kreis. Ich will aber nicht ausschließen, dass das Thema digitale Plattformen in Zukunft zumindest bei einigen Assetklassen sowie kleineren Losgrößen an Relevanz gewinnt.
Börsen-gelistete Debt-Vehikel sind in Deutschland selten, im angelsächsischen Raum alltäglich: Woher rührt der Unterschied und wohin geht die Reise im DACH-Raum?
Knapp: In Deutschland sind solche Vehikel regulatorisch schwer umzusetzen. Es gibt zwar eine Reihe Anleihen von Immobilienunternehmen – doch das sind Unternehmensanleihen, und keine Immobilienfinanzierungen. In den USA hingegen gibt es Finance-REITs, Fronting-Banken oder spezielle Bonds, um nur drei Beispiele zu nennen.
Leider fehlt es in Deutschland nicht nur am regulatorischen Rahmen, sondern oftmals auch an Mut und Kreativität der Akteure an den Finanzmärkten. Vielleicht fehlte bislang auch einfach die Not, die erfinderisch macht – denn Banken als Darlehensgeber waren jahrzehntelang die Garanten für ausreichend und preiswerte Immobilienfinanzierungen. Dieses Vertrauen könnte jetzt allerdings zum Bumerang werden, wenn die Kreditinstitute sich weiter zurückhalten und das Fremdkapital für Projektentwickler knapp zu werden droht. Aus Investorensicht könnte sich hier einiges an Potenzial ergeben.
