Knappes Angebot und steigende Nachfrage: Institutionellen Investoren winken attraktive Renditen am polnischen Markt für Mietimmobilien. Es gibt aber Währungsrisiken.

Die Nachfrage nach modernen, zeitgemäßen Mietwohnungen in Polen ist groß und wird weiter steigen. Es gebe vor allem bei jungen Menschen eine Verschiebung der Präferenzen zur Mietwohnung. Gleichzeitig ist das Angebot knapp. Das bietet nach Einschätzung von Experten Chancen, die das Wechselkursrisiko rechtfertigen.

Im Investmentmarkt spielt das Wohnsegment in Polen zurzeit noch eine kleine Rolle. Doch in den letzten Jahren hat sich eine Wachstumstendenz gezeigt. So stieg das Transaktionsvolumen polnischer Wohnimmobilien 2019 auf rund 330 Millionen Euro. Zum Vergleich: 2018 lag es bei 125 Millionen Euro.

Institutionelle Investoren können im polnischen Wohnimmobilienmarkt gute Renditen erzielen, sagt Maximilian Mendel, Head of Living Investment bei JLL Poland. „Die Anfangsrenditen sind in vielen europäischen Metropolen sehr niedrig. In Paris liegen die Spitzenrenditen bei 2,5 Prozent, in London bei 3,75 Prozent und in den deutschen Metropolen ebenfalls bei unter drei Prozent”, so Mendel. In Warschau liegen sie dagegen derzeit bei 5,25 Prozent. In Vororten der Hauptstadt und anderen Städten erreichen sie sogar bis zu 6 Prozent.

Polen ist der wichtigste Wohnungsmarkt in CEE

„Nimmt man die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten in den letzten fünf Jahren, entfallen 60 Prozent auf Polen”, so Mendel mit Blick auf die Region CEE. An zweiter Stelle kommen Rumänien mit 10 Prozent und die Tschechische Republik mit 7 Prozent. „Die Größe des Marktes ist für ausländische Investoren ein wichtiges Argument, denn dies ermöglicht eine einfachere Skalierung“, sagt Mendel. Der Mietmarkt werde sich weiter entwickeln, denn die Anzahl der jungen Berufseinsteiger in großen Städten nehme zu.

Internationale Anleger kommen zurzeit vor allem aus den USA und Westeuropa. „Diese Investoren sind auf der Suche nach Rendite. Sie wollen früh im Marktzyklus einsteigen, denn die Renditekompression wird auch in diesem Segment kommen”, sagt Pepijn Morshuis, CEO von Trei Real Estate.  Alle wichtigen Kennzahlen zeigen eine prosperierende Entwicklung des privaten polnischen Mietmarktes in der nahen Zukunft an, lautet seine Überzeugung. Der Großteil der angebotenen Mietwohnungen ist nicht mehr zeitgemäß und entspreche nicht den Anforderungen der Mieter. „Der freie Mietmarkt ist erst im Entstehen“, so Morshuis.

Währungsrisiko: Absicherung ist teuer

Laut Dariusz Weglicki von Catella Residential Investment Management liegt der Rendite-Spread zu Westeuropa bei 1,5 bis 2,5 Prozentpunkten. „Die Renditen sind das große Pro-Argument für den polnischen Mietwohnungsmarkt. Dem gegenüber steht das Währungsrisiko. Investoren aus dem Ausland müssen dieses Risiko absichern. Das Hedging ist teuer und relativiert den Renditevorteil ein Stück weit”, räumt er ein.

 

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