Logistkimmobilien gehören nach Einschätzung von Claus Thomas von BNP Paribas Real Estate Investment Management zu den Gewinnern der Corona-Krise.

Institutionellen Investoren bietet die Subasset-Klasse Logistikimmobilien laut Claus Thomas, dem Vorsitzenden der Geschäftsführung von BNP Paribas REIM, höhere Renditen als Büro- oder Wohnimmobilien. Rund vier Prozent Ertrag pro Jahr seien möglich. Entsprechend haben Investoren Daten von PMA zufolge ihre Allokationen in den vergangenen Jahren aufgestockt (siehe Grafik).

Im vergangenen Jahr hat sich der Trend noch einmal beschleunigt: neue Nutzungskonzepte für Logistikimmobilien haben durch die Corona-Krise an Fahrt gewonnen. Wie bei so vielem entpuppte sich die Krise auch bei dieser Asset-Klasse als Trendbeschleuniger.

Da wäre zunächst einmal der wachsende E-Commerce mit dem Trend zur Lieferung am Bestelltag. Last-Mile-Konzepte und E-Commerce-Fulfillment-Center gehören zu den Immobilientypen, die von dieser Entwicklung profitieren. Gleiches gilt für so genannte Cross-Docking-Stationen, an denen Waren für den Weitertransport umgeschlagen werden. Schließlich sind die letzten Meter zum Kunden sind oft die teuersten und aufwendigsten in der Lieferkette.

Letztlich werde die Infrastruktur aus der Peripherie in die Innenstädte ausgedehnt. Kopfzerbrechen bereitet allerdings der Platzmangel in den Ballungsräumen. Eine Möglichkeit könnte sein, beispielsweise Keller- oder Bodengeschosse innenstädtischer Einzelhandelsstandorte in kleinere Verteilungszentren umzurüsten.

Corona-Krise ändert Lieferketten

Aber auch in der Fertigung zeichnen sich – ebenfalls beschleunigt durch Covid-19 – Verschiebungen weg von der Just in Time-Lieferung ab. Statt Produktionsbänder wie während der Krise geschehen wegen mangelnder Teile stilllegen zu müssen, bauen Betriebe lieber Lagerbestände auf, um fortgängig produzieren zu können.

Zudem hat die Neue Seidenstraße zu Verschiebungen innerhalb Europas geführt. Während früher noch die Musik in den westeuropäischen Staaten auf der Nord-Süd-Achse spielte, ist mit der Schaffung der Bahnverbindung aus China bis nach Duisburg und Rotterdam auch die Ost-West-Verbindung wichtiger geworden.

Ukraine und Polen haben besonders von dieser Entwicklung profitiert, sagt Thomas. So könnte Near-Shoring, also der Aufbau von verkürzten Lieferketten vornehmlich Richtung Osteuropa, oder sogar On-Shoring – die komplette Rückholung ausgelagerter Prozesse – ein neuer Trend werden.

Qualität der Logistikimmobilien spielt wichtige Rolle

Wichtig, um die Einnahmen aus Logistikimmobilien langfristig zu sichern, ist die Qualität des Objekts. Denn so können Leerstände nach Auslaufen des Mietvertrags verhindert werden. Gute Bauweise mit hoher Bodentragfähigkeit ist wichtig für zukunftsfähige Logistikimmobilien. Mindestanforderung vieler Logistiker sind zudem schon heute eine sehr gute Stromversorgung sowie eine gute Internetverbindung zum Beispiel mit redundanten Glasfasern und mehreren Providern, betont BNP REIM.

Die Digitalisierung fördert auch die Automatisierung in der Logistik. Noch sind es die Mieter, die in die Automatisierung etwa der Lagerhallen investieren. Hiervon profitieren die Vermieter, denn dies führt in der Regel zu längeren Mietvertragslaufzeiten, da sich die Investitionen erst einmal amortisieren sollen. Langfristig ist aber denkbar, dass bereits die Investoren smarte Technologie in den Gebäuden einbauen lassen. “Die technische Ausstattung ist wichtig, und natürlich muss das Objekt die richtige Lage für den jeweiligen Zweck haben. Eine verkehrsgünstige Lage zum Beispiel in der Nähe eines Ballungsraums oder einem internationalen Verkehrsknotenpunkt sind im Logistikbereich essentiell”, so Thomas.

Hohe Nachfrage niedriger Leerstand und Aufwärtsdruck bei den Mieten lassen dann auch künftig gute Renditen erwarten. Themen wie Luftqualität und Verkehrsmanagement lassen allerdings steigende Regulierung durch einzelne Regierungen erwarten.

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