Immer mehr institutionelle Investoren betätigen sich in der Wohn-Projektentwicklung in deutschen Großstädten, sagt Professor Dr. Steffen Metzner, Head of Research von Empira, im Gespräch mit dpn. Der Trend dürfte sich fortsetzen.

Empira hat gemeinsam mit dem Analysehaus bulwiengesa den Projektentwicklungsmarkt der Top 7-Wohnungsmärkte in Deutschland genauer unter die Lupe genommen. Kernergebnis: Der Trend zu Develop-and-Hold-Projekten – also dem Entwickeln von Wohnflächen für die eigene Bestandshaltung – setzt sich weiter fort.

Das einst von öffentlichen Bauträgern dominierte Segment wird von immer mehr institutionellen Investoren erschlossen. Die Corona-Pandemie mit ihren finanziellen Folgen für die öffentlichen Haushalte lassen eine Beschleunigung dieses Trends erwarten. Investoren schätzen laut der Studie die Kombination aus hoher Wertschöpfung und stabilen Miet-Cashflows.

„Der deutsche Wohnungsmarkt ist wie kaum eine andere Nutzungsart von robusten Fundamentaldaten unterlegt“, sagt Metzner. In den Ballungsräumen gehe der Zuzug weiter, wenn auch zuletzt etwas abgeschwächt. Dies werde gestützt von der steigenden Unattraktivität des Pendelns und der wachsenden Distanzsensibilität der Menschen.

Stabile Preise für Immobilien

„Gerade in den Ballungsräumen herrscht nach wie vor eine enorme Flächenknappheit. Zu immer höheren Baulandpreisen kommen die steigenden Baukosten, unter anderem getrieben von der kommenden CO2-Bepreisung. Auch Bestandsimmobilien werden daher keinesfalls an Wert verlieren“, so Metzner.

Zudem werden die Preise deutscher Wohnimmobilien auch getrieben vom steigenden Anlagedruck der Investoren. „Gerade für institutionelle Anleger fehlen in anderen Märkten und Asset-Klassen schlicht die Anlagealternativen. Aus der Fokussierung auf das Wohnsegment lässt sich eine weitere Wertsteigerung am deutschen Wohnimmobilienmarkt ableiten“, so Metzner.

Insgesamt befinden sich bis zum Jahr 2024 rund 5,4 Millionen Quadratmeter mit einem Marktwert von 34,8 Milliarden Euro in der Entwicklung. Dies ist ein Plus um knapp vier respektive sieben Prozent im Vergleich zur letztjährigen Erhebung. Auf Develop-and-Hold-Ansätzen entfallen nach 30 Prozent am gesamten Wohnprojektentwicklungsgeschäft im Vorjahr nun 33 Prozent. Dahingegen sank das jährliche Entwicklungsvolumen des klassischen Trading-Development-Segments (Entwicklung und anschließender Weiterverkauf) von 2,2 Millionen leicht auf 2,1 Millionen Quadratmeter.

Regionale Unterschiede

Innerhalb eines Jahres stieg der Anteil privater Investoren am gesamten Develop-and-Hold-Segment der deutschen Top 7-Wohnungsmärkte von 26,9 Prozent auf 30,6 Prozent. Der Anteil öffentlicher Bauherren von 53,7 auf 51,5 Prozent zurück. Die restlichen Marktanteile entfallen auf Genossenschaften, Kirchen und sonstige Investoren.

Dabei unterscheiden sich die sieben Großstädte deutlich in ihren Akteursstrukturen. Während Stuttgart, München, Frankfurt, Berlin und auch Köln nach wie vor teils stark von öffentlichen Bauherren dominiert sind, ist die Verteilung in Hamburg und Düsseldorf privatwirtschaftlich geprägt.

Wann Angebot und Nachfrage nach Wohnraum wieder im Gleichgewicht stehen werden, lässt sich schwer beantworten, räumt Metzner ein. „Es gibt auf lokaler Ebene durchaus vielversprechende Ansätze zur Kooperation aller Beteiligten, etwa in Hamburg. Entscheidend ist in jedem Fall eine effizientere und ausgeweitete Ausweisung von Bauland sowie ein partnerschaftlicher Umgang zwischen öffentlicher Hand und Investoren.”

Eine Blase am deutschen Wohnungsmarkt lasse sich indes nicht ausmachen. Die Preisentwicklung der Mieten wie Kaufpreise sei fundamentale durch die Entwicklung von Wirtschaft und Einkommen gestützt.

Die Empira Gruppe ist ein Investment-Manager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa. Das Anlagevolumen beläuft sich auf knapp 4,2 Milliarden Euro. Das Unternehmen bietet institutionellen Anlegern In-house-Lösungen in Bereichen wie Projektentwicklung und Landbanking. Bei Immobilienkreditfonds bietet Empira Mezzanine– wie Whole-Loan-Produkte an.

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