Immobilienpreise schnellen von einem Hoch zum nächsten. Ob dies so bleiben wird und welche Rolle die Digitalisierung in der Asset-Klasse spielt, hat Clemens Schuerhoff in der diesjährigen Immobilien-KVG-Umfrage zusammengefasst.

Die aktuellen Immobilienpreise sind absolut und historisch gesehen auf einem nie da gewesenen hohen Niveau. Dies wird aber vor dem Hintergrund der Zinsmisere sowie aus Mangel an Alternativ-Investments immer noch seitens der institutionellen Investoren akzeptiert. Die Einschätzungen der teilnehmenden Immobilien-KVGen hinsichtlich der zukünftigen Preisentwicklung sind recht einvernehmlich.

Objekte im Core-Segment und insbesondere die Nutzungsarten, die mit Blick auf COVID-19 robust dastehen, wie Wohnen, Logistik und Nahversorgung, werden preislich weiter anziehen. Die Preise von B-Lagen und Nutzungsarten wie Hotel, Non-Food-Handel und selektiv auch Büro werden dagegen nachlassen.

Insgesamt besteht viel Abhängigkeit von der Bonität und Solvenz der entsprechenden Mieter und diesbezüglich sind die Folgen der COVID-19-Pandemie sicher noch lange nicht ausgestanden, Stichwort potenzielle Insolvenzwelle. Insgesamt ist bei der Entwicklung der Immobilienpreise eine zunehmende Segmentierung und Spezialisierung zu beobachten, insbesondere mit dem Blick nach vorn.

Spezialsegmente wie beispielsweise Gesundheitsimmobilien oder Datencenter werden sich unter der Voraussetzung marktüblicher Kriterien (Lage, Mieter/Betreiber et cetera) preislich auch eher nach oben bewegen. Im Umkehrschluss sind die Ankaufrenditen insgesamt sehr niedrig.

Setzt sich die Renditekompression fort?

Das Wort Renditekompression zieht sich schon seit Jahren durch die Immobilien-KVG-Umfragen und die Frage ist, wie stark diese Kompression noch werden wird bzw. was institutionelle Investoren noch akzeptieren werden. Inflationsszenarien, geringe und negative Renditen von Bond-Investments guter Emittentenbonitäten und fehlende Zinssteigerungsphantasien sind die wesentlichen Gründe für weiter zu erwartenden Appetit der Investoren. Realkapitalerhalt wird das zentrale Stichwort bei tatsächlich eintretender nachhaltiger Preissteigerung sein und da weisen Immobilien im Gegensatz zu Bonds klare Vorteile auf.

Bei Transaktionen im Top-Core-Segment ist ein Faktor um die 40 und somit eine Ankaufrendite zwischen 2 und 3 Prozent keine Seltenheit. Im Durchschnitt sollten die laufenden Renditen im Core-Bereich in Deutschland zwischen 3 und 4 Prozent liegen, in Europa leicht darüber. Core Plus liegt im Schnitt zwischen 5 und 7 Prozent und alles darüber ist schon recht weit oben auf der Risikoleiter.

Keine Digitalisierung ohne Daten und umgekehrt

Neben der Berücksichtigung und Integration von ESG-Kriterien ist Digitalisierung das zweite Megathema in der Immobilienbranche und dies schon seit einigen Jahren. Das Gute ist, beide Sachverhalte sind miteinander verzahnt. Digitalisierung im Sinne von vielfältiger Datenerhebung, Einrichtung und Steigerung von Prozesseffizienz sowie Ausgabe von Daten in Form von Reports findet auf allen relevanten Ebenen statt. Auf Objektebene werden neben den klassischen Informationen zu Mieterstrukturen insbesondere Verbrauchsdaten in den Bereichen Energie, Wasser, Abfall und CO2 erhoben.

Hier ist alles zum Objektzustand relevant und „Smart Buildings“ melden anhand von Sensorik und Applikationen im Idealfall alle entsprechenden Daten an die geeigneten Empfänger.

Ohne das Sammeln und intelligente Verarbeitung von Daten sind die Integration von ESG-Kriterien und ein entsprechendes Berichtswesen nicht möglich. Allerdings gibt es noch keinen brancheneinheitlichen Datenstandard diesbezüglich und die operative Ausprägung der ESG-Kriterien ist ebenfalls in weiten Teilen unklar. Die CO2-Emission eines Gebäudes steht sicher ganz oben auf der Liste und ist recht einfach abgreifbar wie auch weitere Kriterien im Bereich „Environment“.

Anders sieht es bei Aspekten von „S“ und „G“ aus, wie beispielsweise Barrierefreiheit, faire Mietverhältnisse und soziale Kriterien von Objekten. Die genaue Ausprägung von Definitionen und Schwellenwerten ist schwieriges Neuland. Klar ist, dass eine Menge Daten und Informationen generiert werden müssen, und Projektentwickler stöhnen bereits aktuell über die Dokumentationserfordernisse während der Planungsphase von Gebäuden. Oberhalb der Objektebene werden regelmäßig Informationen von Makrodaten eingespielt, um Ankaufs-, Halte- und Verkaufsempfehlungen zu fundieren.

Machine Learning und Tokenisierung

Die Auswertung der gesamten Daten kann von Tools oder Robots im Sinne von „machine learning“ erfolgen und damit die Basis der Entscheidungsfindung durch den Menschen legen. Diese wird im Immobilienbereich unersetzbar sein. Ein weiteres Thema im Bereich Digitalisierung und Innovation ist das Stichwort Tokenisierung von Immobilien beziehungsweise Immobilienfondsanteilen.

Die Tokenisierung von Immobilien findet gegenwärtig ja schon statt, allerdings immer über den Umweg von Schuldverschreibungen. Wann und inwieweit sich die Tokenisierung von Immobiliensondervermögen samt der Thematik der eigentumsrechtlichen Fragestellungen umsetzen lassen wird, steht gegenwärtig noch in den Sternen.

Insgesamt stehen in Bezug auf das indirekte Immobiliengeschäft von institutionellen Investoren noch alle Ampeln auf Grün im Sinne von hoher Nachfrage nach nachhaltigen Objekten. Insbesondere der Blick auf die Zinslandschaft sowie potenzielle Inflationsszenarien befeuern dies. Es besteht allerdings das Risiko einer Überhitzung, falls die Risikoübernahme auf der Immobilienseite zu groß wird und Auswirkungen der COVID-19-Pandemie sowie nachlassende Zyklen negativen Einfluss auf bestimmte Sektoren und Regionen ausüben. Es wäre nicht das erste Mal in den letzten zwei Dekaden, dass Immobilien in den Sog der Märkte geraten, nur nicht nach oben wie in den letzten Jahren. Dann könnten die Immobilienpreise fallen.

Die gesamte Auswertung der Umfrage für 2021 einschließlich Tabellen und Grafiken finden Sie in der dpn-Ausgabe Juni/Juli 2021.

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