Die Digitalisierung ermöglicht innovative Entwicklungskonzepte für Städte. Was bedeutet der Trend für Immobilien-Investments?

dpn sprach mit Herwig Teufelsdorfer CEO 21st Real Estate, Sebastian Zehrer Leiter Research von Wealthcap und Philippe Op de Beeck CEO Apcoa Parking Group darüber, wie die Megatrends Digitalisierung und Nachhaltigkeit den Immobilienmarkt für institutionelle Anleger verändern.

Herr Teufelsdorfer, Sie nutzen Big Data und künstliche Intelligenz zur Bewertung von Anlageobjekten. Welche Faktoren gewinnen an Bedeutung?

Sei es für Wohn- oder Büroobjekte: Um die Zukunftsfähigkeit eines Immobilienstandortes belastbar prognostizieren zu können, reichen die klassischen Marktdaten, also Angebots- und Kaufpreise, Mietpreisniveaus und so weiter, nicht mehr aus. Vielmehr müssen auch sozioökonomische Faktoren berücksichtigt werden: Wie prestigereich ist die Lage, wie sehr zieht sie Touristen, Familien oder weitere Zielgruppen an, gibt es möglicherweise störende Faktoren wie Lärm? Diese Faktoren – die früher in die Rubrik Bauchgefühl fielen – können inzwischen empirisch auf Smart-Data-Basis ermittelt werden.

Können Sie die Methode erläutern?

Unsere Methode basiert dabei auf Millionen von geografisch begrenzten Datenkacheln mit 200 mal 200 Meter Fläche in Großstädten, die über eine Milliarde Datenpunkte enthalten. Diese Ist-Daten werden von einer Künstlichen Intelligenz auf Machine-Learning-Basis so analysiert, dass wir belastbare und replizierbare Prognosen für die Zukunft erhalten. Dadurch ergänzen wir die klassischen Marktprognosen der Maklerhäuser, die auf Basis von Comparables, also Vergleichswerten basieren.

Die Arbeitswelt ändert sich drastisch. Was gilt es bei Investments in Büroimmobilien zu beachten, Herr Zehrer?

Um langfristig erfolgreich zu sein, müssen Immobilieninvestments vor allem eines sein: auch in Zukunft wettbewerbsfähig. Büroimmobilien stehen hierbei vor zwei Herausforderungen: Erstens werden eine angenehme Arbeitsumgebung und ein attraktiver Bürostandort zu immer wichtigeren Kriterien im Wettbewerb um die besten Mitarbeiter. Zweitens sind die Arbeitswelten einem starken Wandel unterworfen. Dabei geht es nicht um den Kickertisch. Der feste Schreibtisch, an dem der Mitarbeiter tagein tagaus unabhängig von seiner Tätigkeit sitzt, ist gerade bei neuen Bürokonzept nicht mehr der Normalfall. Mitarbeiter erwarten zunehmend Flexibilität, Wohlbefinden am Arbeitsplatz, eine leistungsfähige Vernetzung sowie Nachhaltigkeit.

Diese Erwartungen schlagen sich zunehmend in den Anforderungen nieder, die Mieter an eine Bürofläche stellen. Wir haben dazu kürzlich eine Umfrage durchgeführt und festgestellt: Während unter älteren Befragten (über 64) eine Mehrheit (57 Prozent) nicht bereit ist, eine höhere Miete für eine attraktivere Arbeitsumgebung zu bezahlen, würden 70 Prozent der Jüngeren (unter 29) tiefer in die Tasche greifen – rund neun Prozent sogar um 40 Prozent und mehr. Vor allem Vernetzung (44 Prozent) ist den Jüngeren wichtig, gefolgt von Wohlbefinden (34 Prozent), Flexibilität und Nachhaltigkeit (je 23 Prozent). Das stellt hohe Ansprüche an Real Asset- und Investment Manager. Es verlangt immer mehr Expertise, ein Asset über die Standortentscheidung hinaus stets auf der Höhe der Zeit zu entwickeln.

Herr Op de Beeck, welche Möglichkeiten bietet digitales Parkraummanagement für Immobilieninvestments?

Praktisch jede Immobiliennutzungsart verfügt über Parkflächen. Deren Potenzial wird bisher wenig genutzt. Das gilt nicht nur für große Parkhäuser. Auch der firmeneigene Parkplatz oder privat-genutzte Stellflächen – vor allem in Innenstadtnähe – bieten Möglichkeiten der Monetarisierung. Grundlage dafür ist die fortschreitende Digitalisierung. Diese ermöglicht eine wirtschaftliche Vermarktung selbst kleiner Stellflächen.

Außerhalb der Kernzeiten bieten Parkplätze Raum für eine alternative Nutzung. Logistik- und Paketdienstleister dagegen benötigen Flächen in Innenstädten für den Warenumschlag. Zwei Probleme, eine Lösung: Früh morgens werden Stellplätze an Logistiker vermietet, die dort von Transportern auf elektrische Lastenfahrräder umladen, um Endkunden auf der letzten Meile effizient zu beliefern.

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