Als mögliche Lösung auf steigende Inflationsgefahren bieten sich Immobilien-Investments an. Doch ist es so einfach? Lahcen Knapp, Verwaltungspräsident der Empira Group, und Henning Koch, Vorsitzender des Vorstands der Commerz Real, geben dazu Antworten.

Wie beurteilen Sie den institutionellen Immobilienmarkt 2022?

Lahcen Knapp: Immobilien bleiben gefragt, weil es nach wie vor an Alternativen mangelt. Daran ändert die anstehende US-Zinsnormalisierung nichts, sie wird kaum Einfluss auf Europa haben. Hier haben wir seit Jahren einen negativen Realzins, teils auch nominal. Europa ist in einer Zinsfalle, signifikante Steigerungen sind nicht absehbar. Kombiniert mit 3 bis 4 Prozent Inflation sind Immobilien – gewusst wie – alternativlos.

Henning Koch: Im Kern wird 2022 grob den Vorjahren ähneln: Die fortgesetzte Nachfrage institutioneller Investoren nach Top-Immobilien übertrifft das Angebot, besonders bei Büro, Wohnen und Logistik. Was die Preise weiter treibt. Was wir aber wahrnehmen, ist ein spürbar größeres Interesse an Hotels. Wer dort jetzt auf die richtigen Segmente setzt, kann als Anleger von deren Zukunftsperspektiven profitieren.

Welche Immobiliensektoren versprechen für Sie den größten Erfolg? Welche nicht?

Lahcen Knapp: Teure Bestandsobjekte in Toplage kaufen und im Bestand halten – das erfüllt nicht die
Renditeanforderungen der Anleger. Wohnprojektentwicklungen und Real Estate Debt bieten erheblich größere Wertschöpfungspotenziale. Hotel-Investments sind derzeit weniger interessant, das dürfte noch zwei bis drei Jahre dauern. Büro, Wohnen und Logistik bleiben sehr attraktiv und haben sich auch in der Covid-Krise bewährt.

Henning Koch: Wir konzentrieren uns neben Hotels vor allem auf Mikroapartments für Studierende und Pendler in Deutschland und westeuropäischen Core-Märkten. Bei Logistik halten wir uns zurück, weil Kaufpreise und
Substanzwerte deutlich auseinanderlaufen. Der Markt ist sehr volatil und das Nutzerverhalten ändert sich rapide. Objekte, die heute gefragt sind, finden in ein paar Jahren eventuell keinen Mieter mehr.

Wo lauern für Sie die größten Risiken? Sehen Sie die Gefahr einer Immobilienblase?

Lahcen Knapp: Die Blasendiskussion ist überzogen. Kaufpreise, die den Mieten enteilen, haben mit
Mietregulierung zu tun. Höhere Mieten wären in weiten Teilen tragbar. Zudem erhalten Immobilienkäufer trotz niedriger Renditen immer einen realen Wert und recht stabile Cashflows. Risiken liegen eher im Finanzierungsmarkt. Projektentwickler erhalten kaum Bankkredite. Für alternative Finanzierer ist dies ein Vorteil.

Henning Koch: Eine Blasengefahr sehen wir aktuell nicht, wobei es natürlich immer Investoren gibt, die für bestimmte Immobilien zu viel bezahlen oder deren Finanzierungsstrukturen fragwürdig sind. Die größten Risiken
könnten all jene treffen, welche das Thema ESG unterschätzen. Unternehmen, denen es gelingt, ihre ESG-Kompetenz weiter auszubauen, werden von Wettbewerbsvorteilen profitieren.

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