Paul H. Muno leitet bei Kingstone Real Estate die neu gegründete Sparte Living & Care. Im Interview mit Eva Brendel sprach er darüber, warum Healthcare-Immobilien für ihn mehr als nur ein Trend sind.

Paul H. Muno leitet bei Kingstone Real Estate die neu gegründete Sparte Living & Care. Im Interview mit Eva Brendel sprach er darüber, warum Healthcare-Immobilien für ihn mehr als nur ein Trend sind.

Sie sind auf den Healthcare-Sektor spezialisiert, in welche Art von Immobilien wollen Sie investieren?

Paul H. Muno: Wir werden die gesamte Bandbreite der Immobilien, die mit Pflege und Gesundheit zu tun haben, abdecken. Das fängt an mit medizinischen Versorgungszentren, dem altersgerechten Wohnen – daran fehlt es in allen Städten, aber auch das betreute Wohnen, Tagespflege und vollstationäre Pflege, Praxiskliniken und Reha-Kliniken im Gerontologischen Bereich gehören dazu. Letzteres ist ein Fokus, den wir haben, weil die Ambulantisierung in den Krankenhäusern dazu führt, dass Menschen früher aus den Krankenhäusern entlassen werden. Dann braucht man die gerontologische Rehabilitation, um die Häuslichkeit wiederherzustellen.

Welchen Anteil machen die unterschiedlichen Arten im Portfolio aus?

Paul H. Muno: Es hängt davon ab, was die Investoren wollen. Es gibt Investoren, die mehr in den Bereich altersgerechtes und betreutes Wohnen investieren wollen und weniger in den Bereich der vollstationären Pflege. Je nach Wunsch können wir ein geeignetes Produkt für den jeweiligen Investor zusammenstellen.

Wo wollen Sie in Immobilien investieren? In Deutschland, Europa oder weltweit?

Paul H. Muno: Unsere Pipeline umfasst Immobilien von Sylt bis München. Der Fokus ist Deutschland mit einer potenziellen Beimischung Österreich.

Haben Sie einen Fokus auf Süddeutschland?

Paul H. Muno: Das ist ein starker Fokus. Entstanden ist dieser aus der Historie des Unternehmens Kingstone. Kingstone hat in Süddeutschland eine starke Kundenbasis, die sehr stark auf diese Region konzentriert ist. Es gibt zum Beispiel auch Fonds, die eine strategische Ausrichtung nur auf Süddeutschland haben.

Was sind die Vorteile von Healthcare-Immobilien?

Paul H. Muno: Es ist deshalb spannend, weil wir die nächsten zwanzig, dreißig Jahre dort noch eine steigende Nachfrage haben werden. Wenn man die Bevölkerungsentwicklung anschaut, stellt man fest, dass wir uns von der Pyramide verabschiedet haben und jetzt eher bei einem Baum sind. Dazu kommt, dass wir in der Pandemie sehen konnten, dass alles, was mit Pflege im Altersbereich zu tun hat, sich resilient zum ökonomischen Umfeld bewegt. Wenn sie alt sind, dann ist es egal, ob die Wirtschaft gut oder schlecht funktioniert, sie sind pflegebedürftig und fragen Pflege nach. Das bedeutet für einen institutionellen Investor, dass er ein risikodämpfendes Element in seinem Portfolio haben kann.

Was sind die Nachteile?

Paul H. Muno: Die Nachteile sind, dass diese Immobilien sehr stark nachgefragt werden. Das bedeutet, dass die Preise anziehen. Vor neun Jahren habe ich mit dem Thema begonnen. Damals haben wir zu Faktoren gekauft, die beim 12-fachen der Jahresmiete waren. Heute ist es doppelt so viel. Es bleibt ein Markt, der hochinteressant ist. Der Nachteil wird zum Vorteil, weil sie einen Renditedruck haben und in diesem Bereich auch in Zukunft ordentliche Returns erzielen können.

Sind die Healthcare-Immobilien überbewertet?

Paul H. Muno: Das glaube ich nicht, weil wir zum einen zu wenig bauen, obwohl wir eine so hohe Nachfrage haben. Wir haben zwischen 200.000 und 300.000 Betten zu wenig, das heißt wir müssten jeden Tag ein neues Pflegeheim an den Start bringen. Darüber hinaus haben wir viele Immobilien, die ihre Nutzungsdauer überschritten haben. Viele Immobilien sind 30 oder 40 Jahre alt und müssen irgendwann vom Netz gehen. Dieser Bestand ist etwa 40 Prozent groß. Das heißt wir haben auf der einen Seite eine hohe Nachfrage, auf der anderen Seite gehen Immobilien vom Netz. Insgesamt ist der Bereich als Investment-Case für die Zukunft sehr positiv.

Welche Rendite erhoffen Sie sich?

Paul H. Muno: Auch da muss man sich anschauen, wie ein institutioneller Investor sein Portfolio gemischt haben will. Aber ich glaube, man kann zwischen 4 und 4,5 Prozent erzielen. Immer mit der Brille institutioneller Fonds. Das heißt mit der Grenze bei 50 Prozent Finanzierungsquote. Wenn ich höher finanzieren kann, ist die Renditeaussicht besser. Und wenn ich in ein anderes Risiko gehen, zum Beispiel Development, kann ich ebenfalls eine höhere Rendite erzielen.

Wie lang hält der Trend Healthcare an?

Paul H. Muno: Meine Kollegin und ich sind seit Jahrzehnten im Sektor Immobilien unterwegs. Als man in Logistik investierte, war dieses Thema unbeliebt. Das waren Wellblechhütten draußen vor der Stadt, keiner wollte das. Das ist jetzt 20 Jahre her. Heute haben wir einen Peak bei Logistik-Investments. Ähnlich wird es mit dem Healthcare-Sektor sein. Das ist langfristig und ein Mega-Trend in der Bevölkerung. Deswegen gehört es für Pensionskassen, Versicherer, Versorgungswerke ins Portfolio. Weil die Perspektive auf 20, 30 Jahre ausgerichtet ist, kann ich mit den Assets die Verbindlichkeiten gut abdecken.

Welche Auswirkungen hatte Corona auf den Sektor Healthcare?

Paul H. Muno: Er ist ein Stück mehr in den Fokus gerückt. Er ist mehr Investitionsobjekt geworden, weil man gesehen hat, dass das ein Sektor ist, der bisher im Schatten lag.

ESG und Healthcare-Immobilien: wie passt das zusammen?

Paul H. Muno: Lassen Sie mich mit einer Kritik an unserem Gesetzgeber starten bezüglich aller Immobilien: alle wollen das „E“ und „S“, Governance haben wir ja sowieso alle. Wenn ich zum Beispiel die Frankfurt School of Finance in meinem Portfolio hätte bei einem institutionellen Fonds, kann ich nicht selber Solardächer aufs Dach bauen. Ich kann den Strom nicht produzieren. Da beißt sich Politik. Sie will eine Ökologisierung der Welt, legt abersteuerliche Hindernisse. Es gibt ein anderes Problem: Im Bereich Pflege gibt es sehr viel Sondermüll, den ich kaum reduzieren kann. Ich kann auf Ökostrom umsteigen und eine intelligente Lichtsteuerung integrieren, um Energie zu sparen – das wars. Aber dafür kann ich mich auf das „S“ konzentrieren: ich schaue, dass es den Menschen und Mitarbeitern gut geht.

Vielen Dank für das Interview!

Kingstone Real Estate ist eine von der Familie Schomberg und Pegasus Capital Partners gegründete, eigentümergeführte Real Estate Investment Management-Gruppe.

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