Joachim Stumpf, Geschäftsführer IPH Handelsimmobilien, über die Auswirkungen der Corona-Krise auf Handelsimmobilien im institutionellen Portfolio.

Viele der fast 500 Einkaufscenter in Deutschland werden auch nach dem Ende der Corona-Krise unter den Folgen der Marktbereinigung im Handel leiden. Forderungen nach Mietnachlässen bis hin zu Sonderkündigungen im Insolvenzfall könnten anstehen. Institutionelle Anleger im Segment der Handelsimmobilien sollten ihre Businesspläne überarbeiten, um einen langfristigen Weg aus der Krise zu sichern. „Die Tage, in denen Einkaufszentren und Einkaufsstraßen mit den ewig gleichen Positionierungen konzipiert und vermietet wurden, sind endgültig vorbei“, sagt Stumpf.

Investoren sollten eruieren, welche Funktion die Immobilie künftig erfüllen soll und welche Mieter hierfür die richtigen sind. Wie können faire finanzielle Lösungen mit den richtigen Mietern bei limitierten Budgets gefunden werden? Eventuell sind auch Anpassungen in der Architektur notwendig.

Trend zu weniger Nonfood in Handelsimmobilien

„In jedem Fall wird sich der Anteil an Nonfood-Retail in den Centern reduzieren, genauso wie in den deutschen Innenstädten“, erwartet Stumpf. Die Multifunktionalität reicht je nach Objekt und Standort von Dienstleistung über Verwaltung, Bildungs- und Sozialeinrichtungen bis hin zu Kultur, Freizeit oder Tourismus.

Für Kapitalgeber und Investoren bleiben Handelsimmobilien aber eine attraktive Asset-Klasse, sofern jetzt die richtigen Weichen gestellt werden, glaubt der Experte. In manchen Fällen könnten aber zusätzliche Investitionen nötig sein für eine Neupositionierung der Immobilie.

Trotz zu erwartender Ertragseinbußen müssen gegebenenfalls auch zu diesem Zeitpunkt Investitionen getätigt werden. „Nur durch die Bereitschaft zu antizyklischen Investitionen können Handelsimmobilien an die Anforderungen unserer Zeit angepasst werden und damit einen wirtschaftlich nachhaltigen Beitrag zu institutionellen Portfolios leisten“, ist Stumpf überzeugt.

Die fünf wichtigsten Fragen für das institutionelle Portfolio:

  • Wie ist eine realistische Einschätzung des Risikos meines Investments möglich?
  • Nach welchen Kriterien sind Objekt und Portfolio neu zu bewerten?
  • Wie hoch genau ist der Corona-bedingte Schaden?
  • Wie werden sich die Mieterträge in meinem Objekt und Portfolio mittelfristig entwickeln?
  • Welche Folgen ergeben sich für aktuelle Transaktionen?

Es müsse ermittelt werden, ob die Immobilie der Verbraucherzielgruppe einen Zusatznutzen bringt. Denn so zeigt sich, welche Mieter für die Immobilie in Zukunft wichtig sind.

In einem weiteren Schritt sollte ermittelt werden, welche Mietzahlungen der einzelne Mieter langfristig erwirtschaften kann. Auf Basis dieser Informationen können individuelle Lösungen für die einzelne Immobilie erarbeitet werden. Damit sei ein fairer Interessensausgleich zwischen Mietern, Investoren und Finanzierern möglich, so Stumpf.

Langfristige Bindung der Mieter

Hält ein Mieter den Prüfungen stand und ist damit wichtig für die künftige Positionierung der Immobilie, sollte er langfristig gebunden werden. Dazu gehört aber auch ein klares Bekenntnis des Mieters zum Objekt, beispielsweise durch eine verlängerte Laufzeit des Mietvertrags.

Hat sich ein Händler hingegen bereits vor der Corona-Krise an einem Standort schwer getan, helfen ihm auch Mietstundungen und -reduzierungen oft kaum weiter. „In solchen Fällen ist dann oft nur noch die Beendigung des Mietverhältnisses zu fairen Konditionen der probate Weg“, sagt Stumpf.

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