Die Studie offenbart deutliche Unterschiede zwischen den Standorten. “Scheuklappen verbieten sich für Investoren, die Opportunitäten ergreifen möchten“, sagt Lahcen Knapp, Verwaltungsrat der Empira Group.

Die Empira Group, ein führender Investment-Manager für institutionelle Immobilienanlagen, hat in ihrer jüngsten Studie die 46 größten Immobilienmärkte im DACH-Raum (Deutschland, Österreich und Schweiz) hinsichtlich sozioökonomischer und demografischer Fundamentaldaten verglichen. Ziel war es, der Immobilienmarktentwicklung vorgelagerte Indikatoren zu bestimmen und die Märkte in strukturell ähnliche Cluster zu sortieren. Dabei standen unter anderem Aspekte im Fokus wie die lokale Alters- und Wirtschaftsstruktur, die demografische Entwicklung, die öffentliche Verschuldung, das verfügbare Einkommen, Arbeitslosigkeit sowie das absolute und pro-Kopf-BIP. Während für den Großteil der Städte eine positive Prognose hinsichtlich Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum gilt, offenbart die Studie dennoch deutliche Unterschiede zwischen den Standorten und damit enormes Diversifikationspotenzial für Investoren.

„Gerade für langfristig orientierte institutionelle Investoren ist es entscheidend, strukturelle Faktoren für die künftige Wertentwicklung am Immobilienmarkt zu verstehen. Klassisch herangezogene Indikatoren wie Leerstände und Mietpreisniveaus können sich erfahrungsgemäß recht kurzfristig ändern, während Aspekte wie der Akademikergrad oder der Anteil der im öffentlichen Sektor Beschäftigten sehr stabil sind. Zudem offenbart unsere Clusterung den ein oder anderen Markt abseits der Top-7, der strukturell ähnlich der beliebten Zielmärkte, aber vielleicht noch preiswerter im Ankauf ist“, kommentiert Prof. Steffen Metzner, Head of Research von Empira und Autor der Studie.

Junge und einkommensstarke Städte wachsen am stärksten

Von den insgesamt 46 untersuchten Städten verfügen nur 10 über eine negative Bevölkerungsprognose bis 2035. Davon liegt mit Bremen und Halle (Saale) je ein Markt in Nord- und Ostdeutschland, während die übrigen 8 Städte allesamt in Nordrhein-Westfalen liegen. Die Prognosen reichen von moderaten -0,9 Prozent (Bielefeld) bis -5,4 Prozent (Duisburg). Dem hingegen stammen die besonders wachstumsstarken Städte aus der Schweiz und Österreich. Alle 6 analysierten Märkte (Wien, Linz, Graz sowie Basel, Zürich, Genf) finden sich in den Top 10 der größten erwarteten Bevölkerungsgewinner wieder. Hinzu kommen mehrere deutsche Top-7-Städte (Frankfurt a.M., Köln) sowie attraktive B-Städte wie Leipzig (13,5 Prozent) und Hannover (8,8 Prozent).

In den meisten Fällen korreliert dabei der lokale Altersdurchschnitt negativ mit der Bevölkerungsprognose, d.h. jüngere Städte wachsen deutlich stärker als ältere. Ausnahmen hiervon sind unter anderem das relativ alte, aber wachstumsstarke Köln und das relativ junge aber schrumpfende Bielefeld. Außerdem statistisch auffällig ist der Zusammenhang zwischen verfügbarem Jahresnettoeinkommen und Bevölkerungsprognose. So weisen alle schrumpfenden Städte Werte von unter 24.000 Euro je Einwohner auf, alle stark schrumpfenden Städte (mehr als 4 Prozent Schrumpfung) sogar unter 22.000 Euro.

Im Umkehrschluss gilt aber nicht unbedingt, dass alle einkommensschwachen Städte auch automatisch eine negative oder unterdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung aufweisen. So erwartet Leipzig als vierteinkommensschwächste untersuchte Stadt ein Einwohnerwachstum von über 13 Prozent, während München als einkommensstärkste Großstadt Deutschlands lediglich um etwas mehr als 7 Prozent wachsen wird.

Arbeitslosigkeit und Wirtschaftswachstum überschätzte Faktoren für Einwohnerwachstum

Deutlich weniger belastbar sind die Korrelationen zwischen anderen sozioökonomischen Parametern und der Bevölkerungsentwicklung vor Ort. Das Wirtschaftswachstum (BIP) und andere allgemeine Wirtschaftsindikatoren verraten relativ wenig über die künftige Bevölkerungsentwicklung. So gibt es jeweils einige Beispiele für Märkte mit hohem BIP- und niedrigem oder negativen Einwohnerwachstum (etwa Bielefeld oder Lübeck), beziehungsweise für die gegenläufige Entwicklung (etwa Münster oder Bonn).

Erstaunlicherweise relativ gering ist auch die Aussagekraft des Indikators Arbeitslosigkeit für die künftige Einwohnerzahlentwicklung, gerade für österreichische Großstädte. So gibt es durchaus einen groben Zusammenhang zwischen niedriger Arbeitslosigkeit und positiveren Bevölkerungsprognosen. Spitzenreiter ist hier Zürich mit weniger als 4 Prozent Arbeitslosigkeit und knapp 20 Prozent erwartetem Anstieg der Bevölkerung bis 2035. Andererseits stellen die österreichischen Städte klare Ausreißer dar, insbesondere Wien mit seiner Arbeitslosenquote von rund 15 % und einer Einwohnerwachstumsprognose von knapp 10 Prozent.

„Die individuelle Makro- und Mikro-Analyse auf Grundlage einer eigenen Marktpräsenz und jahrelanger Expertise in der jeweiligen Immobilien-Nutzungsart lässt sich durch nichts ersetzen. Scheuklappen verbieten sich für Investoren, die Opportunitäten ergreifen möchten“, sagt Lahcen Knapp, Verwaltungsrat der Empira Group. „Die enorme Variation bei lokalen Wirtschafts-, Alters- und Bevölkerungsstrukturen im DACH-Raum erlaubt in Europa weitgehend einmalige Diversifikationspotenziale. Eine Stadt mag sich besonders für studentisches Wohnen anbieten, eine andere für flexible Büronutzungen“, ergänzt Knapp.

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