Beim dpn-Roundtable Immobilien diskutierten Dr. Rainer Suter, Co-Head of Core Strategies & Head of Fund Management Switzerland und Mitglied der Global Leadership Group bei AXA IM – Real Assets, Sascha Kurzidem, Immobilienfondsmanagement Vertriebsunterstützung / Business Development Real Assets, Deka Immobilien, Kurt Jovy, MRICS, Director, Head of Real Estate Product Management & Head of Real Estate Luxembourg, Universal Investment, Prof. Dr. Ulrich Nack, Professor für Immobilienmanagement, EBZ Business School (digital zugeschaltet), und Manuel Neher, Mitglied des Vorstands, Pensionskasse der Mitarbeiter der Höchst-Gruppe VVaG / Höchster Pensionskasse VVaG, intensiv über die aktuelle Situation, die makroökonomischen Einflussfaktoren, das Thema Nachhaltigkeit sowie zukünftige Chancen und Herausforderungen. Die Runde moderierte Michael Lennert, Chefredakteur dpn.

Sehr geehrte Herren, herzlich willkommen zum dpn-Roundtable Immobilien. Herr Kurzidem, welche Immobilienthemen beschäftigen Sie bei der Deka Immobilien derzeit besonders, und sind Immobilien immer noch eine Anlage in Betongold?

Sascha Kurzidem: Wir sind als Deka Immobilien ein klassisches Immobilienhaus, das sich im Core- beziehungsweise Core-Plus-Segment bewegt. Hier bin ich für das Business Development Real Assets verantwortlich. Was verbirgt sich dahinter? Mein Team und ich bilden im Fondsmanagement die Schnittstelle zwischen Kunde, neuen Produkten und Real Assets, da wir neben Immobilien neuerdings auch den Infrastrukturmarkt mitbearbeiten. Insofern bekommen wir sehr schnell aus dem Markt zurückgespielt, was die Kunden beim Thema Immobilien gerade beschäftigt. Doch zurück zu Ihrer Frage. Wir haben im Moment das Gefühl, dass wir bei den Immobilienthemen bereits in der Post-Corona-Zeit angekommen sind. Das Thema Corona, welches uns insbesondere im Hotel- und im Einzelhandelsbereich sehr stark beschäftigte, wurde durch die Herausforderungen abgelöst, die durch den Ukraine-Krieg entstanden sind. Somit befinden wir uns derzeit in einer herausfordernden Phase, die durch steigende Zinsen, erhöhte Inflationsraten, gestiegene Baukostenpreise und potenzielle Lieferengpässe geprägt ist und bei der kein Marktteilnehmer final genau weiß, wo die Reise hingeht.

Herr Neher, Sie sind der Investor in der Runde. Bitte stellen Sie sich und Ihr Haus vor?

Manuel Neher: Mein Name ist Manuel Neher. Ich verantworte im Vorstand der Pensionskasse der Mitarbeiter der Hoechst-Gruppe VVaG und der Höchster Pensionskasse VVaG die Bereiche Immobilienmanagement und Immobilienfinanzierung. Immobilien stellen für uns einen strategisch bedeutenden Teil der Kapitalanlage dar. Regulatorisch sind 25 Prozent maximale Immobilienquote durch das VAG vorgesehen. Diese Quote zu erreichen, haben wir auch vor etlichen Jahren als strategisches Ziel ausgerufen. Wir sprechen hierbei von Immobilienanlagen mit einem Verkehrswertvolumen von rund drei Milliarden Euro. Bei der Immobilienanlage favorisieren wir bislang die Direktanlage und bildeten sehr wenig über Fonds-Investments ab. Der Ausbau der indirekten Immobilienanlage ist bereits vorgesehen und die entsprechenden Strukturen wurden geschaffen. Das Immobilienportfolio der Höchster Vorsorgeeinrichtungen umfasst rund 350 Immobilien innerhalb Deutschlands mit einem besonderen Fokus auf Lebensmittelmärkte. Wir verfolgen speziell dieses Anlagesegment seit mehr als  zehn Jahren und haben unser Lebensmittel-Immobilienportfolio nicht in den bekannten Top 7 Standorten, sondern diversifiziert innerhalb ganz Deutschlands erworben. Die Betreuung der Immobilien erfolgt vom Property Management bis zum Facility Management hausintern.

Herr Kurzidem vertrat gerade die Meinung, bei Immobilien in der Post-Corona-Zeit angekommen zu sein. Stimmen Sie der Aussage zu?

Kurt Jovy: Diese Meinung teile ich.

Warum?

Jovy: Ich nenne Ihnen ein Beispiel dazu. Es ist gerade Messe in Frankfurt und aktuell kostet ein Zimmer pro Nacht 300 Euro. Während der Coronazeit vor einem Jahr waren es 39 Euro pro Nacht. Das bedeutet, der Markt für Hotels befindet sich gerade in der Erholungsphase oder, anders ausgedrückt, in einer Stabilisierungsphase. Daneben gibt es Sektoren, bei denen Corona lediglich ein Katalysator war, ein Beschleuniger einer Entwicklung, die sich bereits seit Längerem angedeutet hat und die auch noch weitergehen wird. Zu nennen sind hier beispielsweise Shoppingcenter. Vor 15 Jahren waren Shoppingcenter ein Top-Core-Prime-Investment. Situation heute: Die Mieten von damals stehen mittlerweile massiv unter Druck und können in dieser Höhe auf Dauer nicht gehalten werden. Durch Corona haben sich zudem das Einkaufsverhalten und die Infrastruktur massiv verändert. Die Stichworte dazu lauten unter anderem: Zunahme des E-Commerce, Same Day Delivery oder sogar One Hour Delivery. Eine Entwicklung, die zu Leerständen bei Shoppingcentern sowie massiven Bewertungsproblematiken derselben führte. Wir beobachten, dass diese Entwicklung auch noch nicht zu Ende ist. Was sich dagegen sehr stabil gezeigt hat, sind kleine Fachmarktzentren oder Arrondierungen von Nahversorgern mit einem Getränkemarkt und einem Drogeriemarkt daneben. Der Logistiksektor wiederum hat sich während der Coronazeit noch einmal sehr verteuert. Wir sehen Anzeichen, dass in diesem Sektor teilweise kritische Preiserhöhungen erreicht oder überschritten sind. Und last, but not least sehen wir Wohnen nach wie vor stabil.

Dr. Rainer Suter: Die Coronakrise hat sich nahtlos überlagert mit dem Krieg in der Ukraine. Zeitweise können wir gar nicht mehr ganz genau unterscheiden, ob dies jetzt ein Impact aus der Coronakrise oder ein Impact aus dem Ukraine-Krieg ist, der einen Einfluss auf die Immobilienmärkte hat. Das Gleiche gilt letztendlich auch für die bereits genannten Einflussfaktoren wie die Verwerfungen bei den Lieferketten aus China, für die Lieferschwierigkeiten beim Bau, bei der Projektentwicklung und so weiter. Das alles hat einen enormen Einfluss auf unser Leben und damit letztendlich auf die Immobilienbranche. Gleichzeitig ziehen die Zinsen in den USA an. Was die USA vormachen, wird irgendwann auch nach Europa kommen. Die Frage ist natürlich jetzt: Welche Auswirkungen hat dies auf den aktuellen Käufermarkt? Welche Immobilien kaufe ich zukünftig als Portfoliomanager? Welche Immobilien erlaube ich mir überhaupt zu kaufen? Und welche Dividende, welche Rendite und welchen Total Return kann ich mit diesen Immobilien letztendlich für meine Kunden erwirtschaften. Insofern befindet sich die ganze Immobilienbranche meines Erachtens derzeit an einem Scheideweg, bei dem wir letztendlich nicht genau wissen, wo er hinführt. Vielleicht bringt ja dieser Roundtable etwas mehr Licht ins Dunkle. Ich bin gespannt.

Kurzidem: Das kann ich nur bestätigen. Gerade die letzten Wochen waren diesbezüglich sehr spannend. Ich nenne dazu ein Beispiel. Wir gehen in eine Bieterrunde und bieten Faktor 33, kommen in die zweite Runde, können dann den Faktor noch nach unten anpassen und bleiben trotzdem drin. Das ist eine neue Entwicklung, die erst in den letzten Wochen, auch bedingt durch die noch weiter drohende Zinsentwicklung wicklung nach oben, stattfand. Wir merken zudem, dass die Projektentwickler derzeit weitaus weniger hart verhandeln, wenn es darum geht, ihre Immobilien, die sich jetzt in der Fertigstellungsphase befinden, an den Mann zu bringen, als früher. Daran sieht man sehr stark, dass sich am Markt etwas bewegt. Eine Entwicklung, die in Research-Publikationen und in eigenen Research-Zeitreihen noch gar nicht so sichtbar ist.

Jovy: Sie hatten es eben schon klar gesagt. Die Projektentwickler haben im Moment mit zwei ganz großen Risiken zu kämpfen. Sie können die Baukosten nicht kontrollieren, steuern und kalkulieren, und ihnen laufen die Zinsen weg.

Herr Professor Nack, Sie hatten im Vorgespräch erzählt, dass Sie Pensionskassen auch in ihrer Immobilienstrategie beraten. Was raten Sie den institutionellen Investoren derzeit?

Prof. Dr. Ulrich Nack: Derzeit ist das wirklich schwierig, da wir meiner Meinung nach bei der Immobilienbewertung einen Korrekturbedarf nach unten haben. Deswegen empfehle ich erst einmal Bescheidenheit. Wir als Immobilienbranche sind ja als Teil der Gesamtwirtschaft ein nachlaufender Konjunkturindikator, weil die Anpassung bei Immobiliennutzung immer erst mit einer Zeitverzögerung von den Wirtschaftsteilnehmern durchgeführt wird. Ich habe zu den Konsequenzen für die Nutzungsarten, kürzlich einen Artikel über die Maslow’sche Bedürfnispyramide publiziert. Man kann das, was Maslow über die menschlichen Bedürfnisse schreibt, auch auf die Krisenresilienz bei Immobiliennutzungsarten anwenden. Übertragen wir dies, befindet sich im Erdgeschoss das Wohnen. Wohnen ist das Brot- und Buttergeschäft. Wohnen steht bei der Bedürfnispyramide ganz unten. Auf das Wohnen kann der Mensch am wenigsten verzichten. Dann kommt – Herr Neher liegt hier schon sehr richtig – der Lebensmitteleinzelhandel. Auch dieser hat eine extrem hohe Krisenresilienz, ebenso wie eine geringe E-Commerce-Quote. Diese ist in Corona von einem auf zwei Prozent gestiegen. Aber dass Lebensmittel in dem Maße per E-Commerce geliefert werden, das sehe ich noch nicht. Also insofern ist das die nächste Stufe. Danach kommt das Büro sowie im Prinzip alles, was in Richtung Fun geht, in Richtung Selbstverwirklichung. Das sind alles Themen fürs Ego, für die Eitelkeiten oder konkret benannt Shoppingcenter, Sonnenstudios et cetera. Das sind aber auch alles Themen, bei denen am ehesten gespart werden kann und wo sozusagen der größte Korrekturbedarf besteht. Insofern bin ich tatsächlich der Meinung, dass wir auf der einen Seite Wertkorrekturen zu verkraften haben, auf der anderen Seite sehe ich nachhaltigste, stabilste und krisenfesteste Entwicklungen im Wohnbereich sowie im Lebensmitteleinzelhandelsbereich. Nebenbei: Womit ich mich jetzt auch sehr viel befasse, sind Datencenter als eine kommende Asset-Klasse. Wir haben in Deutschland im letzten Jahr erstmals mehr als eine Milliarde Euro in Datencenter investiert. Eine Milliarde Euro ist der Betrag, der vor zehn Jahren pro Jahr in Logistikimmobilien investiert wurde in Deutschland. Heute sind wir bei Größenordnungen von sechs bis sieben Milliarden Euro pro Jahr. Ich prognostiziere nicht, dass das bei den Datencentern genauso wird, aber ich denke, dass Datencenter eine hochinteressante Asset-Klasse mit einer ganzen Reihe von Besonderheiten sind. Zudem glaube ich, dass das auch eine Asset-Klasse ist, die eine sehr hohe Krisenresilienz aufweist.

Wenn ich Herrn Professor Nack jetzt richtig verstanden habe, sind Immobilien gerade grundsätzlich überbewertet. Stimmen Sie dem zu?

Kurzidem: Hier muss man sicher sehr stark nach Nutzungsarten differenzieren. Auch wir sehen einen Logistikmarkt, der strukturell ein Krisengewinner ist und auch weiterhin strukturell partizipieren wird. Trotzdem stellt sich die Frage, ob der Preis gerechtfertigt ist. Beim Büromarkt sind wir als Core-Anbieter sicherlich auf der sicheren Seite. Im Einzelhandelsbereich haben wir schon Korrekturen gesehen. Das Gleiche gilt auch für den Hotelsektor. Hier sehen wir aber, wie der Markt zurückkommt.

Werden Büroimmobilien nach Corona größer oder kleiner?

Kurzidem: Was die letzten zwei Jahre anbetrifft, hat sich in Bezug auf die Größe der Flächen gar nicht viel geändert. Vielleicht braucht es andere Flächen. Es braucht sehr moderne Flächen. Die Bürowelten verändern sich. Es braucht Flächen mit Campus-Charakter, mit mehr Meeting-Möglichkeiten und anderen technischen Voraussetzungen. Im Zweifel auch mit mehr Platz.

Wie sieht es mit Wohnen aus? Theoretisch benötigt man ja ein Zimmer mehr fürs Homeoffice. Gibt es da Veränderungen in der Größe?

Jovy: Auch hier gibt es sicherlich Veränderungen im Flächenbedarf und in der Räumlichkeit. Beispielsweise gibt es erste Projekte in den Niederlanden, bei denen eine Vier-Zimmer-Wohnung im Durchschnitt mit circa 80 Quadratmetern geplant wird. Ich könnte mir zudem gut vorstellen, dass nicht mehr ein relativ großes Wohnzimmer notwendig ist, oder man konstruiert Esszimmer, die man multifunktional nutzen kann, die aber auch wieder trennbar sind.

Corona verstärkte zudem den Trend raus ins Grüne, in die Vorstädte. Wird dieser Trend bleiben?

Suter: Ich glaube, den Trend zur Urbanisierung kann man nicht umkehren. Genauso wenig wie die Demografie. Ich bin zudem überzeugt, dass die innerstädtischen Lagen beim Einzelhandel auch wieder zurückkommen werden, weil das Erlebnis „Einkaufen“ wichtig für uns als Mensch ist. Wenn Sie zudem ein Arbeitgeber sein wollen, der erfolgreich junge Talente anzieht, müssen Sie eben auch Büroflächen anbieten können, die in der Innenstadt und nicht irgendwo in der Peripherie liegen. Ich denke, die Lage ist einfach wichtig. Daran hat sich nichts geändert und wird sich nichts ändern.

Kurzidem: Ich bin hier sehr bei Herrn Suter. Die Urbanisierung ist auch ein Megatrend für uns. Weitere Mega-trends sind Sustainability, das Thema New Work sowie der Digitalisierungsaspekt.

Wir haben verschiedene Sektoren diskutiert − Wohnen, Büro und so weiter −, Länder hingegen noch nicht. Welche Länderallokation favorisieren Sie bei Immobilien?

Suter: Eine Länderallokation ist aus Diversifizierungsgründen auf jeden Fall sinnvoll. Stichwort Home Bias. Die europäischen Immobilienanleger profitieren zudem vom Euro, da sie ohne Hedging-Kosten in einem anderen europäischen Land investieren können. Transnationale Immobilieninvestitionen sind ja, wie wir alle wissen, in der Vergangenheit richtig explodiert. Uns interessiert es besonders, in Großstädten zu investieren. Hier ist Liquidität vorhanden, junge Leute drängen in die Großstädte, um arbeiten zu wollen, es herrscht ein Trend zur Urbanität. In Großstädten findet einfach Wachstum statt. In Großstädten spielt die Musik. In Deutschland sind es beispielsweise Berlin, Hamburg und München, die uns interessieren. Aber natürlich sind auch Städte wie Paris oder London sehr spannend. Nicht zu vergessen Madrid oder andere Städte in Südeuropa, da diese von einem relativen Rendite-Gesichtspunkt aus lange viel günstiger waren als vergleichbare Städte. Was das Thema Wohnen betrifft, finden wir besonders Investitionen in Nordeuropa sehr interessant, da hier eine liberale offene Gesetzgebung vorherrscht. Als Beispiele sind Finnland oder Dänemark zu nennen.

Ich muss noch mal zurückkommen auf Herrn Neher. Es heißt ja immer Diversifikation, Diversifikation, Diversifikation. Sie investieren jetzt vornehmlich in Lebensmittelläden. Verspüren Sie nicht auch einmal den Drang, breiter zu gehen, in andere Nutzungsarten oder in andere Länder zu investieren?

Neher: Erste indirekte Immobilienanalgen wurden bereits getätigt. Bereits seit 2017 bilden wir das Thema Wohnen indirekt ab, kürzlich geschaffen haben wir eine Luxemburger Plattform für den Ausbau der indirekten Immobilienanlage Die Anfänge sind also gemacht. Doch zurück zum Kern Ihrer Frage: Diversifikation. Diversifikation kann über verschiedene Blickwinkel betrachtet werden.  Die Höchster Vorsorgeeinrichtungen verfügen über eine gewisse Konzentration im Nutzungssegment Lebensmittel, , aber eine Diversifikation über die Standorte ist zweifelsfrei gegeben. Von Oberammergau bis Lübeck und von Forst bis Röttgen, um ein paar Ausprägungen auf der deutschen Landkarte zu nennen, sind wir vertreten. Darüber hinaus kann die Diversifikation über andere Asset-Klassen im Hause abgebildet werden, da wir kein reiner Immobilienanleger sind. Wenngleich die Fokussierung auf den Lebensmitteleinzelhandel sichtbar ist, so hat sich dieses Segment gerade in der jüngeren Vergangenheit als sehr krisenresilient dargestellt.

Jovy: Dem kann ich nur beipflichten. In der Coronazeit waren das die einzigen Läden, die immer offen waren.

Wir haben jetzt viel über Sektoren gesprochen, über Länder, der nächste große Block wären dann die makroökonomischen Einflussfaktoren wie Inflation und Zins. Wie beurteilen Sie das aktuelle Makroszenario?

Suter: Die makroökonomischen Einflussfaktoren sind derzeit wirklich nicht zu unterschätzen. Die Gefahr rasch steigender Zinsen sowie Inflations-, Rezessions- und Stagflationsgefahren et cetera sind für mich wirklich Themen, die uns heute neben den geopolitischen Aspekten und Krisen intensiv beschäftigen. Das kann uns wirklich auf die Füße fallen beim Immobilienbereich.

Kurzidem: Ich sehe auch die Melange. Dazu kommen die gestiegenen oder unkalkulierbaren Baukosten. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass dies zu einer Bereinigung der Projektentwickler führen wird und Verwerfungen im Markt zur Folge hat. Ich würde das nicht zu negativ sehen. Es ist auch ein Stück weit eine Bereinigung. Ein weiteres Thema ist in der Tat die Inflation. Wir gehen jetzt als Deka nicht davon aus, dass die Inflation auf diesem Niveau bleibt. Aber, wir sehen auch über einen längeren Zeitraum, dass sich die Inflation irgendwie bei drei Prozent einpendelt. Insofern bringt das schon Herausforderungen mit sich. Aber auch Chancen in dem Sinne, dass die Inflation auch die Mieteinnahmen erhöhen kann. Und vielleicht ein letzter Punkt. Wir glauben, und da bin ich mir recht sicher, wir kommen auf jeden Fall nicht mehr zu den Zeiten des extrem billigen Geldes zurück. Ein Fakt, der ja volkswirtschaftlich auch vernünftig ist.

Neher: Es gilt ja eigentlich genau dasselbe, was am Aktienmarkt immer wieder besprochen wird. Man soll die lange Frist betrachten und in jeder Marktphase investieren, weil ein Markt-Timing in der Regel nicht funktioniert.

Suter: Ich stimme dem allen zu. Nur unsere institutionellen Anleger, die Pensionskassen, denken immer kürzer. Deshalb muss man auch quartalsweise bewerten, quartalsweise Dividenden zahlen und so weiter. Das ist natürlich bei einem langfristigen Investment wie der Immobilie wirklich einfach Gift. Hier sehe ich schon eine gewisse Schwierigkeit und Herausforderung für die Branche.

Jovy: Immobilien sind eine Wertanlage und kein Wertpapier. In eine Immobilie muss man immer wieder Geld investieren, ihr eine Nutzung geben. Trotz aller Unsicherheiten glaube ich, Immobilien sind langfristig gesehen eine sehr vernünftige Anlage. Aber man muss damit arbeiten.

Nack: Ich sehe für die großen Investoren tatsächlich hauptsächlich defensive Strategien in naher Zukunft. Das mag zwar ein bisschen einfallslos klingen, aber darauf wird es dann hinauslaufen. Zu den Fakten: Wir haben durch die Coronakrise einen echten Strukturbruch erlebt. So etwas haben wir in den letzten Jahren nicht gehabt. Da sind auch unsere Modelle objektiv nicht drauf ausgerichtet. Wenn man in so einer Situation in Immobilien investiert ist, die wenig Überraschungen erwarten lassen, betrachte ich das als einen strategischen Vorteil. Ich würde heute als Institutioneller trotz hoher Preise und aller Probleme weiter in Wohnen, den Lebensmitteleinzelhandel sowie auch in Datencenter investieren.

Wäre es im Moment nicht eine Chance, Immobilien mit nachhaltigen Zielen nachzurüsten? Das müsste doch den Wert einer Immobilie erhöhen. Wobei wir jetzt beim Thema ESG wären.

Nack: Ja, das wird à la longue auf jeden Fall kommen. Wir erleben ja zurzeit eine große Diskussion um nachhaltige Immobilien-Investments. Die ist aber im Moment sehr stark vertriebsorientiert. Tatsächlich wissen wir doch noch gar nicht, wie eigentlich eine nachhaltige Immobilie aussieht. Das merkt auch der Regulator, die BaFin. Die Nachhaltigkeit quantitativ zu bewerten, das ist wirklich schwierig. Bei dem E von ESG, was die Verbräuche angeht, kann man sagen: messen, messen, messen. Hier machen wir zurzeit sehr große Fortschritte. Da gibt es auch schon gute quantitative Tools. Gleichwohl, was den gesamten Lebenszyklus von Immobilien angeht – also den Carbon Footprint von der Wiege bis zur Bahre einer Immobilie zu quantifizieren –, das ist aus heutiger Sicht noch extrem schwierig.

Neher: Ich bin bei Ihnen, von der Wiege bis zur Bahre, was eigentlich richtig wäre, spielt im Moment in der Diskussion noch eine untergeordnete Rolle. Der laufende Betrieb ist im Moment das, was im Fokus steht. Bislang ist nicht einmal das Verhältnis von E, S und G definiert. Die öffentliche Diskussion fokussiert sich massiv auf das E und das Messen von Verbräuchen. Damit findet mitunter eine sehr einseitige Diskussion statt.

Jovy: Bei der ESG-Regulatorik handelt es sich um eine europäische Vorgabe. Auf nationaler Ebene läuft noch der Umsetzungsprozess, soweit die europäischen Regeln nicht unmittelbar gelten. Darüber hinaus gibt es noch erhebliche Unklarheiten bei der praktischen Anwendung der regulatorischen ESG-Vorgaben und die Aufsichtsbehörden haben zum Teil noch keine umsetzbaren Entscheidungen getroffen.

Kurzidem: Das kann ich nur bestätigen. Je nachdem, in welchem Referat man landet, bekommt man unterschiedliche Rückmeldungen. Daher fahren wir bei der Nachhaltigkeitsausrichtung derzeit auf Sicht, stark an dem angelehnt, was uns der Gesetzgeber aktuell an die Hand gibt. Denn wir als Haus sind grundsätzlich davon überzeugt: Nur nachhaltig ausgerichtete Immobilien werden am Miet- und Transaktionsmarkt perspektivisch eine Zukunft haben.

Nack: Ich nenne das Regulierungs-Arbitrage. Regulierungs-Arbitrage ist grundsätzlich unerwünscht und die sollte auch nicht sein, weil es ja dazu führt, dass einzelne Marktteilnehmer ungerechtfertigt profitieren können. In einer Phase, in der wir die Wirtschaft wirklich zu einem klimaneutralen Kontinent umbauen wollen, kann das gar nicht anders gehen. Aber ich sehe auch, dass die BaFin mit Ernst an dem Thema arbeitet, und ich sehe ganz viele Menschen aus der Branche, die mit Ernsthaftigkeit daran arbeiten, unsere Branche nachhaltiger zu machen. Das braucht eben auch Know-how und Zeit. Am Ende wird es ein politischer Kompromiss zwischen Ökonomie und Ökologie werden. Das ist meine Prognose.

Suter: Das ESG-Thema wird von der Anlegerseite her sehr stark auf die Betriebskosten oder Betriebsdaten reduziert. Wenn man nun GRESB nimmt, der sich wie ein Standard durchgesetzt hat, und nicht drei Sterne ausweisen kann, hat man wenig Chancen, auf eine mögliche Short List oder Long List eines institutionellen Anlegers zu kommen. Das kann durchaus unverständlich sein, da das Produkt per se nicht schlecht sein muss. Es geht schlicht um die Frage, wie intensiv die Daten gesammelt wurden. Deutschland ist hier sicher schon sehr weit, verglichen mit beispielsweise anderen Ländern in Südeuropa. Wenn man die Welt gleichwohl nur durch die GRESB-Brille anschaut, verkürzt man die Sichtweise unnötig. Finde ich jedenfalls persönlich. Aber GRESB hat sich als Standard durchgesetzt und ohne den können Sie gar nicht mehr leben.

Jovy: In Deutschland gibt es die ECORE- Initiative, die wir auch unterstützen.

Neher: Ich vertrete die  Meinung, dass die aktuell vorhandenen Tools bislang nur bedingt für die Steuerung einer Portfolioallokation geeignet sind. Die Vergleichbarkeit von Daten sowie die Interpretationsfähigkeit der Ergebnisse über Landesgrenzen hinweg ist absehbar nicht gegeben

Schauen wir in die Zukunft. Welche Rolle werden Immobilien zukünftig in den Portfolios Institutioneller spielen?

Suter: Immobilien spielen für institutionelle Anleger eine ganz wichtige Rolle und sind ein wichtiger Pfeiler für den Aufbau des Vermögens und der Rendite. Auch wenn heute mehr Fragezeichen im Raum stehen als noch vor sechs Monaten oder vor zwei Jahren, ist eine langfristige Sichtweise auf die Asset-Klasse entscheidend und ich bin davon überzeugt, dass hier Immobilien wie in der Vergangenheit eine wichtige Rolle spielen werden.

Jovy: In den letzten zwölf Jahren ging es bei Immobilien praktisch nur aufwärts. Wir stehen gerade am Anfang einer neuen Phase. Das makroökonomische Umfeld zeigt uns, dass wir insgesamt nicht mehr so weitermachen können wie bisher. Die Immobilienbranche muss sich zukünftig verbessern, updaten, nachhaltiger und grüner sowie professioneller werden. Das ist aber auch eine große Chance.

Nack: Mein Fazit ist, dass ich für die Immobilienanlagen von großen Institutionellen in der näheren und weiteren Zukunft eigentlich sehr, sehr konservative Strategien prognostiziere. Ganz unspektakulär.

Kurzidem: Immobilien erlebten in den vergangenen zehn Jahren in den Portfolios von sowohl privaten als auch institutionellen Investoren teilweise einen positiven Nachholeffekt mit einer sehr positiven Wertentwicklung. Diese Phase ist ein Stück weit abgeschlossen. Immobilien werden aber weiterhin ein wichtiger Bestandteil des Portfolios von institutionellen Investoren bleiben. Das Arbeiten aus dem Bestand heraus sowie das eigentliche Asset Management werden zukünftig wesentlich wichtiger werden. Dabei bin ich weiterhin der Meinung, dass Core- und Core-Plus-Investments auf lange Sicht die besten Investitionsentscheidungen bereits in der Vergangenheit waren, immer noch sind und auch weiterhin bleiben werden.

Herr Neher, Sie haben das letzte Wort.

Neher: Die unsichere Marktphase, in der wir uns derzeit befinden, wird die professionelle Beschäftigung mit der Immobilie wieder in den Vordergrund rücken. Daraus ergeben sich Chancen für jeden Immobilienprofi.

Meine Herren, vielen Dank für die spannende Diskussion.

 

Summary

Immobilien spielen für institutionelle Anleger eine ganz wichtige Rolle und sind ein wichtiger Pfeiler für den Aufbau des Vermögens und der Rendite, so die einhellige Meinung der Roundtable-Teilnehmer. „Auch wenn heute mehr Fragezeichen im Raum stehen als noch vor sechs Monaten oder vor zwei Jahren, ist eine langfristige Sichtweise auf die Asset-Klasse entscheidend und ich bin davon überzeugt, dass hier Immobilien wie in der Vergangenheit eine wichtige Rolle spielen werden“, sagt etwa Dr. Rainer Suter von AXA IM. Sascha Kurzidem von Deka Immobilien ergänzt dazu, dass insbesondere das Arbeiten aus dem Bestand heraus sowie das eigentliche Asset Management zukünftig wesentlich wichtiger würden. „Dabei bin ich weiterhin der Meinung, dass Core- und Core-Plus-Investments auf lange Sicht die besten Investitionsentscheidungen bereits in der Vergangenheit waren, immer noch sind und auch weiterhin bleiben werden“, sagt er. Kurt Jovy von Universal Investment wiederum weist darauf hin, dass das makroökonomische Umfeld uns zeige, dass wir insgesamt nicht mehr so weitermachen können wie bisher. „Die Immobilienbranche muss sich zukünftig verbessern, updaten, nachhaltiger und grüner sowie professioneller werden“, erläutert er. Prof. Dr. Ulrich Nack von der EBZ Business School ergänzt: „Mein Fazit ist, dass ich für die Immobilienanlagen von großen Institutionellen in der näheren und weiteren Zukunft eigentlich sehr, sehr konservative Strategien prognostiziere. Ganz unspektakulär.“ Und Immobilieninvestor Manuel Neher resümiert: „Die unsichere Marktphase, in der wir uns derzeit befinden, wird die professionelle Beschäftigung mit der Immobilie wieder in den Vordergrund rücken. Daraus ergeben sich Chancen für jeden Immobilienprofi“.

Key Facts

  • In den vergangenen zwölf Jahren ging es bei Immobilienanlagen quasi nur aufwärts.
  • Bei Immobilienanlagen befinden wir uns derzeit in einer herausfordernden Phase. Diese ist gekenntzeichnet durch steigende Zinsen, erhöhte Inflationsraten, gestiegene Baukostenpreise und potenzielle Lieferenppässe.
  • Immobilien werden aber weiterhin ein wichtiger Bestandteil des Portfolios von institutionellen Investoren bleiben.
  • Zukünftig werden wieder mehr Immobilienprofis gefragt sein.

Aktuelle Beiträge

Alles Wichtige für institutionelle Investoren - Kompetent und unabhängig - Jede Woche neu
NEWSLETTER KOSTENLOS ABONNIEREN »
Alles Wichtige für institutionelle Investoren - Kompetent und unabhängig - Jede Woche neu
NEWSLETTER KOSTENLOS ABONNIEREN »