Über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Immobilienmärkte spricht Roland Holschuh, geschäftsführender Gesellschafter der QUEST Funds GmbH.

Welche Erfahrungen haben Sie als Immobilieninvestor während der Corona-Pandemie gemacht?

Natürlich haben wir sehr aufmerksam verfolgt, wie sich die Situation entwickelt, immer in engem Kontakt mit unseren Investoren, Mietern und Geschäftspartnern. Wir haben bisher in unserem Portfolio und in den Projekten der Quest relativ wenige konkrete Auswirkungen der Pandemie gespürt. Unsere Bestandsfonds sind auf den Bürosektor fokussiert und dort gab es bisher keine Mietausfälle. Wir haben nur vereinzelt Hilfestellungen bei kleineren Mietflächen mit Dienstleistungs- oder Einzelhandelsnutzung anbieten müssen.

Die Arbeit an unseren Baustellen läuft nach Plan; ebenso sind in der Projektentwicklung weiterhin attraktive Vermietungen und Transaktionen gelungen. So haben wir in der Corona-Zeit beispielsweise die 11.300 Quadratmetern Bürofläche im Sanierungsprojekt Ballinhof in Hamburg fast vollständig vermietet. Unter den umgesetzten Transaktionen war der Ankauf eines Wohn- und Geschäftshauses in Berlin und die Veräußerung des Sanierungsprojekts C82 in einem Forward Deal, ebenfalls in der Hauptstadt.

Hat sich der Markt für Immobilien durch Corona verändert? Und wenn ja, wie?

Für eine langfristige Prognose zur Veränderung des Immobilienmarktes ist es noch zu früh. Aber wir rechnen damit, dass Immobilien im Vergleich zu anderen Asset-Klassen weiterhin ein sehr attraktives Rendite-Risiko-Profil aufweisen, und dass das zuletzt erlebte hohe Anlegerinteresse gerade in Deutschland dauerhaft ist.

Unter den aktuellen Auswirkungen bei den Nutzern sehen wir beispielsweise den Bedarf nach weitläufigen Flächenkonzepten durch die pandemiebedingten Sicherheitsmaßnahmen für Bürobeschäftigte. Demgegenüber steht die höhere Akzeptanz alternativer Arbeitsplatz-Modelle, die sich sowohl auf die Nachfrage nach Büroimmobilien als auch auf die Gestaltung von Wohnimmobilien auswirken kann. Wir gehen davon aus, dass die Leerstandsquoten im Bürosegment in den deutschen TOP-4-Städten vorerst stabil und auf niedrigem Niveau verbleiben und wir eine weitere Seitwärtsbewegung sehen werden.

Welche einzelnen Immobilienbereiche leiden durch Corona, welche Sektoren profitieren?

Ich bin kein Freund von Pauschalisierungen. Für jedes Objekt, jede Lage, jeden Mieter gibt es hier eine spezifische Antwort. Was wir in Zeiten der Corona-Pandemie sehen, ist meiner Meinung nach keine Disruption, sondern eher eine Bestätigung bereits bestehender Trends. So stand der stationäre Einzelhandel in vielen Bereichen bereits vor der Krise vor Herausforderungen, doch Händler, die ihre physischen Läden in eine kluge Multi-Channel-Strategie eingebunden haben, können dennoch gut durch diese Zeit kommen.

Wie wirkt sich der Trend zum Home Office auf den Immobilienmarkt aus?

Wir glauben nicht, dass sich eine Verlagerung der meisten Mitarbeiter ins Home Office auf Dauer für den Unternehmenserfolg rechnet, auch wenn dadurch kurzfristig Kosten gespart werden können. Viele Unternehmen merken aktuell, dass die gemeinsame Arbeit an einem Ort eindeutig Mehrwerte generiert, sei es durch produktive persönliche Meetings, den Zuruf über den Schreibtisch oder auch Gespräche in der Kaffeeküche statt ständiger Video- und Telefonkonferenzen.

Grundsätzlich bleibt auch bei Beschäftigen, die beispielsweise zwei bis drei Tage pro Woche im Home Office arbeiten, weiterhin die Anforderung, dass Unternehmen entsprechende Arbeitsplätze und kommunikative Büroflächen vorhalten müssen. Diese Flächen entwickeln sich gerade zu hochwertigen Treffpunkten für kollaboratives Arbeiten und Networking. Sogenannte „Inspirational Offices“, die zudem in ein lebendiges Quartier eingebunden sind, sorgen mit smarten und intelligent vernetzten Arbeitsplätzen und -räumen für gesündere und leistungsfähigere Mitarbeiter. Der Qualitäts- und Flächenanspruch pro anwesendem Nutzer steigt also. Hier besteht gerade bei der Qualität der Flächen noch ein großer Nachholbedarf, von dem entsprechend aufgestellte Immobilien profitieren können.

Die aktuellen Zahlen deuten zudem darauf hin, dass die Nachfrage nicht eingebrochen ist, sondern in den Innenstädten eher aufgrund von verlängerten Entscheidungsfindungen pausiert. Die Mieten sind stabil geblieben und Prognosen gehen von einer Seitwärtsbewegung aus. Der Markt in zentralen Lagen zeigt sich resilient.

In welche Immobiliensektoren würden Sie jetzt investieren, und in welche nicht?

Unser Fokus liegt unverändert auf Büroimmobilien, die Unternehmen eine qualitätsvolle Geschäftsumgebung mit einem Alleinstellungsmerkmal bieten. Dieses kann in der sehr guten oder in einer aufstrebenden Lage, in der Qualität des Gebäudes selbst oder der Eignung für eine kleinteilige und flexible Vermietung liegen.

Eine unserer Stärken in Zusammenarbeit mit unserer Projektentwicklungssparte ist der Umbau, die Repositionierung und gegebenenfalls Umnutzung von Bestandsgebäuden. Wir schauen auf die langfristige Attraktivität und das Potenzial der Investition, nicht allein auf den Status Quo. Unsere tiefe Sektorexpertise hilft uns dabei, auch in engen und schwierigen Märkten einen guten Deal zu finden.

Warum soll ich jetzt in Büroimmobilien investieren?

Der Bürosektor startet von einer starken Ausgangslage: COVID-19 trifft auf äußerst gesunde, teilweise „ausverkaufte“ Märkte mit historisch niedrigen Leerstandsquoten. Die Wirtschaftsprognosen sind zwar noch von Vorsicht und Unsicherheiten über die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie geprägt, doch gehen die meisten Experten von einer relativ schnellen Erholung (Stichwort: „V-Shape“) aus. Damit einher gehen bisher stabile Bürobeschäftigungszahlen, Spitzenmieten und -renditen. Das Transaktionsvolumen des ersten Halbjahrs lag in den Top-4-Städten nahe dem Vorjahreswert mit Potenzial für eine Beschleunigung zum Jahresende.

Wir glauben, dass fehlende Anlagealternativen und die Sicherheit der City-Lagen die Attraktivität von Core-Büroimmobilien weiter steigern werden. Damit bleiben die Investmentnachfrage und der Druck auf die Renditen bei diesen Objekten unvermindert hoch. Wir sehen entsprechend ein weiterhin nachhaltig attraktives Rendite-Risiko-Profil für den Bürosektor, insbesondere bei Core-Objekten in zentralen Lagen der Top-4.

Wie wird der Immobiliensektor in drei, in fünf Jahren aussehen?

Die Trends, die den Markt in den letzten Jahren geprägt und bereits größtenteils umgekrempelt haben, werden diesen auch in der Zukunft weiter bestimmen. Gerade die Themen Digitalisierung und Nachhaltigkeit sind dann zum Standard für jede Immobilie geworden. Auch der Urbanisierungstrend wird sich trotz der Pandemie nicht umkehren, höchstens etwas entspannen, was viele als Gewinn empfinden werden.

Die Stadt als soziogeografisches Gebilde hat über die Jahrhunderte bereits viele Krisen überstanden und ihre Resilienz unter Beweis gestellt. Gerade die Dichte fördert den Austausch. Für die vorhandene Infrastruktur, das kulturelle Angebot und die Begegnungsmöglichkeiten werden auch in Zukunft höhere Preise in Kauf genommen.

Bildquelle: Quest Investment Partners

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