Den Spitznamen „Mainhatten“ hat sich Frankfurt nicht zu Unrecht verdient, in keiner anderen deutschen Stadt prägen die Glasfassaden der Wolkenkratzer derart das Stadtbild wie in der hessischen Metropole. Im europäischen Vergleich belegt Frankfurt mit einem Volumen an 294.000 m2 an Bankenbüroflächen den dritten Platz, hinter London (800.000 m2) und Paris (400.000 m2). Doch mit der Coronapandemie und dem immer weiter verbreiteten Phänomen des „Work from home“ scheint das Phänomen der riesigen Großraumbüros, in welche morgens massenhaft Angestellte strömen, zunehmend anachronistisch. So mieten auch in Frankfurt immer weniger Banken Büroflächen an, wie ein neuer Report des Immobilienberaters Cushman & Wakefield (C&W) herausgefunden hat.
Banken sind bis dato mit durchschnittlich 15 Prozent Umsatzanteil immer noch die größten Mieter von Büroflächen in Frankfurt, doch verloren sie in den letzten 20 Jahren deutlich an Dominanz. Grund hierfür ist, dass Banken sich in der Mietung ihrer Büroflächen sehr volatil zeigten. Bis zum Platzen der Dotcom-Blase stieg der Bankenanteil an der gesamten vermieteten Bürofläche auf den Rekordwert von 37 Prozent, dann nahm mit dem Platzen der Blase das Interesse an Neuvermietungen massiv ab und sorgte zeitweise für einen Leerstand von 17 Prozent Leerstand. Nach Phasen der Erholung und der Neuanmietungen, stabilisierte sich der Anteil wieder, bevor er durch die Coronakrise wieder auf ein historisches Tief von 3,5 Prozent herabrauschte.
Seit 2021 stieg der Bankenanteil an den Frankfurter Büroflächen wieder auf 13 Prozent, doch wie Pierre Nolte, Head of Office Agency Frankfurt und Head of Tenant Representation Germany bei C&W, feststellt: „Derzeit erleben wir einen Flight to Quality“. Banken sehen sich derzeit mit großen Transformationsprozessen konfrontiert, die sich auch auf ihre benötigten Büroflächen auswirken.
Zum einen müssen Banken attraktiver für Arbeitnehmer werden, weswegen sich der Markt vermehrt Richtung Berlin orientiert. Laut C&W konnte die Hauptstadt so in den letzten Jahren 50 Prozent des Büroflächenumsatzes im Sektor Fintechs in den Top-5-Städten auf sich vereinigen. Auch für Frankfurt rechnet Nolte in der Zukunft vermehrt mit Multi-Tennant-Konzepten, bei dem sich ein bis zwei Hauptnutzer zusammen mit mehreren kleineren Nutzern ein Hochhaus teilen. Außerdem werde das Ungleichgewicht in der Verteilung auf die städtischen Teilmärkte anhalten. Während die Frankfurter Innenstadt, insbesondere das Bankenviertel und City-West, beliebt bleibt, werden in der Frankfurter Peripherie deutlich weniger Büroflächen nachgefragt werden.
Vor Corona mieteten Banken noch in überwiegendem Maße große Flächen von über 10.000m2 an, was seit der Pandemie jedoch nicht mehr geschieht. Insgesamt rechnet C&W bis 2026 mit einem weiteren Rückgang der gemieteten Flächen um 21 Prozent, verglichen mit den Zahlen aus 2021. Allein die Commerzbank und die Deutsche Bank dürften nach jetzigem Stand ihre Büroflächen um über 35 Prozent reduzieren.
Bereits jetzt werden viele gemietete Büros de facto nicht benutzt und auch Laura Müller, Associate Director Research Germany, sagt: „Wir erwarten steigende Leerstände“. Deswegen müssen in Zukunft vermehrt Konzepte zur Aufbereitung und „Revitalisierung“ der Büroräume für beispielsweise den Hotel- oder Wohnungsmarkt erarbeitet werden.
