In den ersten drei Monaten des Jahres wurden rund 9,8 Milliarden Euro in dieser Assetklasse platziert, so die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

Das vergleichsweise schwache Vorjahresergebnis, das noch komplett unter dem Einfluss der Corona-Pandemie und ihren weitreichenden Lockdown-Maßnahmen stand, wurde weit übertroffen (plus 180 Prozent). Das jüngste Resultat fällt fast doppelt so hoch aus wie der 10-Jahresdurchschnitt (knapp 5 Milliarden Euro).  Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Insbesondere das überdurchschnittliche Marktgeschehen im Portfoliosegment zeichnet für dieses Ergebnis verantwortlich, allen voran die Übernahme von Alstria durch Brookfield mit einem Volumen von rund 4,5 Milliarden Euro. Aber auch abseits dieser Großtransaktion ist im Vorjahresvergleich mehr Bewegung in dieses Segment gekommen. Das unterstreicht unter anderem das Alphabet-Portfolio mit rund 500 Millionen Euro. Insgesamt sind rund 5,5 Milliarden Euro in Büroportfolios geflossen. Parallel ist das Investmentgeschehen bei den Einzeltransaktionen stark gestiegen. Es bewegt sich mit fast 4,3 Milliarden Euro wieder über dem Niveau des Auftaktquartals des Jahres 2020 wie auch ein Drittel über dem langjährigen Durchschnitt“, betont Nico Keller, Deputy CEO der BNP Paribas Real Estate GmbH.

Frankfurt mit Top-Ergebnis an der Spitze

Frankfurt kann sich mit einem Rekordvolumen von 2,1 Milliarden Euro mit großem Abstand an der Spitze des Standortrankings positionieren. Die Bankenmetropole kann damit ihren bisherigen Top-Wert aus Q1 2020 fast verdoppeln, wozu nicht zuletzt der von BNPPRE vermittelte Verkauf des Marienturms für über 800 Millionen Euro beigetragen hat. Rund 1,5 Milliarden Euro sind in Frankfurt im Rahmen von Einzeltransaktionen platziert worden. Anders das Bild bei den zweit- und drittplatzierten Hamburg und Düsseldorf, deren Rekordergebnisse von 1,5 Milliarden Euro beziehungsweise 1,4 Milliarden Euro in weiten Teilen auf das Konto von Portfoliotransaktionen gehen. Für die weiteren A-Standorte werden ebenfalls umfangreiche Steigerungen registriert, sodass auch Berlin (rund 1,1 Milliarden Euro), Köln (rund 250 Millionen Euro ) sowie München und Stuttgart (mit jeweils rund 660 Millionen Euro) auf ein sehr gutes Auftaktquartal blicken können.

Mit einem Marktanteil von rund 83 Prozent dominieren die A-Standorte ganz klar das Marktgeschehen. Stark eingebüßt haben absolut wie relativ die Städte über 250.000 Einwohner, deren Marktanteil auf nur noch gut 9 Prozent gesunken ist. Leicht zugelegt haben die Städte, die zwischen 100.000 und 250.000 Einwohner zählen.

Großdeals dominieren das Marktgeschehen

Abschlüsse mit einem Investitionsvolumen von jeweils 100 Millionen Euro und mehr dominieren bisher das Marktgeschehen im Jahr 2022. Sie tragen bis jetzt 76 Prozent beziehungsweise rund 7,4 Milliarden Euro zum Transaktionsvolumen bei, was ein bisher nie erreichter Rekordwert ist. Es überrascht wenig, dass hiervon ein Löwenanteil (rund 5,4 Milliarden Euro) auf das Konto von Portfoliotransaktionen geht, dennoch kann auch bei den großvolumigen Einzelabschlüssen ein Top-Wert von knapp 2 Milliarden Euro vermeldet werden. Der Marktanteil von Abschlüssen in der Größenklasse zwischen 50 und 100 Millionen Euro ist zwar von 30 Prozent auf 11,5 Prozent gesunken, mit einem Volumen von rund 1,1 Milliarden Euro kann aber das zweithöchste Ergebnis der vergangenen fünf Jahre vermeldet werden. Auch das Segment 25 bis 50 Millionen Euro hat an Marktanteilen deutlich eingebüßt, allerdings notiert das Ergebnis von rund 810 Millionen Euro nur 4 Prozent unter dem des Vorjahres.

Sowohl das Alphabet-Portfolio wie auch die Übernahme von Alstria durch Brookfield gehen auf das Konto von Equity/Real Estate Funds. Sie sind es auch, die für den Marktanteil dieser Käufergruppe von aktuell rund 51 Prozent verantwortlich zeichnen und das Rekordvolumen von rund 5 Milliarden Euro verantworten. Marktanteile von mehr als 10 Prozent haben auch Pensionskassen und Spezialfonds beigesteuert. Die Pensionskassen verzeichnen damit ein noch nie erreichtes Volumen von rund 1,1 Milliarden Euro, das nicht zuletzt auf die Akquisition des Marienturms von DWS für eine Pensionskasse zurückzuführen ist. Spezialfonds haben bis dato knapp 1 Milliarden Euro in Büroimmobilien investiert und bewegen sich damit ungefähr im langjährigen Schnitt. Sie waren insbesondere im mittleren Größensegment aktiv und eine Vielzahl von Abschlüssen ist auf sie zurückzuführen.

Spitzenrenditen verbleiben auf niedrigem Level

Während Ende 2021 die Netto-Spitzenrenditen in der Mehrzahl der Standorte ein weiteres Mal gesunken sind, haben sie nun über alle A-Standorte hinweg eine Seitwärtsbewegung vollzogen. Entsprechend bleibt Berlin mit 2,40 Prozent der teuerste Standort. Es folgen München mit 2,50 Prozent und Hamburg mit 2,55 Prozent. Stabile Werte werden entsprechend für Köln (2,60 Prozent), Frankfurt (2,65 Prozent) sowie Düsseldorf und Stuttgart mit jeweils 2,75 Prozent registriert.

„Büroimmobilien werden auch in den kommenden Monaten die stärkste Anlageklasse stellen. Die Investoren haben ihr Vertrauen in dieses Nutzungssegment zu Jahresbeginn ein weiteres Mal unterstrichen und trotz der sicherlich weitreichenden geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten dürfte sich an diesem Anlegeverhalten kurzfristig wenig ändern. Bei den Spitzenrenditen ist eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung vorerst wahrscheinlich“, so Sven Stricker, Geschäftsführer und Head of Commercial Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH.

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