Die Europäische Union verschärft auch die Nachhaltigkeitsvorgaben für die Immobilienbranche. „Es kommt jetzt eine Fülle von Maßnahmen auf die Fonds- und Immobilienbranche zu”, sagt Martina Hertwig, Partnerin bei Baker Tilly.

Die Europäische Union verschärft im Zuge der ESG-Regulierung der Finanzbranche auch die Nachhaltigkeitsvorgaben für die Immobilienbranche. Zurzeit wird ein umfassendes Maßnahmenbündel vorbereitet, das ab März 2021 sukzessive in Kraft treten soll. Wesentliche Bestandteile der Maßnahmen sind die Offenlegungsverordnung, die Benchmarkverordnung, die Taxonomieverordnung sowie die Anpassung anderer Regelwerke wie beispielsweise MiFID II.

Das Ziel: Nachhaltigkeit, die im Immobilienbereich lange eher optional war, wird künftig für alle Marktteilnehmer verpflichtend. ESG wird neben Rendite und Risiko künftig ein zentrales Kriterium bei der Investitionsentscheidung sein. Eine Herausforderung ist, dass die Maßnahmen teilweise nicht koordiniert sind. Sie greifen ineinander, bauen aber nicht konsistent aufeinander auf und sind auch zeitlich nicht gut abgestimmt. Die Branche muss sich Brücken bauen und mit pragmatischen Lösungen selbst helfen.

Verständnis von Nachhaltigkeit im Wandel

Durch den Regulierungsprozess hat sich das Verständnis von Nachhaltigkeit gewandelt. Sie fand früher lediglich auf Objektebene statt, wo Zertifikate für Immobilien eine sehr wichtige Rolle spielen. Heute ist ESG ganzheitlich und konzentriert sich nicht mehr auf einzelne Objekte. Umfasst werden alle Ebenen des Managements, vielfältige Prozesse und ganze Portfolien.

Die Warburg-HIH Invest Real Estate (Warburg-HIH Invest) hat bereits eine Nachhaltigkeitsstrategie erarbeitet. Sie setzt diese auf Unternehmens- und Fondsebene ein. Als organisatorische Maßnahme hat das ESG-Projektteam ein Leitbild für die Warburg-HIH Invest definiert. Auf Fondsebene werden im gesamten Investmentprozess die ESG-Kriterien berücksichtigt. Konkret bedeutet dies, dass im Ankaufsprozess unter anderem eine Environmental Due Diligence (EDD) durchgeführt wird, in der die Objekte auf Energieeffizienz, Nutzerkomfort, -sicherheit, Standort und physische Risken überprüft werden.

“Fülle von Maßnahmen kommen auf Fonds- und Immobilienbranche zu”

In der Online-Pressekonferenz zum Thema „ESG: Wie findet die Immobilienbranche den richtigen Weg zwischen Regulierungs-Dschungel und Anlegerwünschen?“ ordnet Martina Hertwig, Partnerin, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin bei Baker Tilly, die aktuellen Maßnahmen ein. „Es kommt jetzt eine Fülle von Maßnahmen auf die Fonds- und Immobilienbranche zu. Herausfordernd ist, dass die Maßnahmen nicht koordiniert und nicht aufeinander abgestimmt sind. Außerdem wird es meiner Meinung nach am Anfang eine hohe Nachfrage aber noch ein geringes Angebot an grünen Produkten geben.“

Für die Unternehmen der Branche eröffnet ESG Differenzierungsmöglichkeiten. „Fondsanbieter, Asset Manager, Property Manager, Projektentwickler mit stringenter ESG-Strategie werden Wettbewerbsvorteile haben. Unternehmen, die das Thema nicht konsequent umsetzen, werden Probleme haben, beispielsweise, wenn sie eine Finanzierung benötigen. Bei der Umsetzung der komplexen Vorgaben ist Größe ein Vorteil“, sagt Dr. Christian Reibis, Partner, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Baker Tilly.

Mit Blick auf die Zukunft ergänzt Martina Hertwig: „Das Thema ESG bzw. Klimaschutz steht aktuell sehr weit oben auf der politischen Agenda. Ich glaube, dass die dargestellten Maßnahmen erst der Anfang sind. Die Politik denkt bereits über weitere Verschärfungen nach. ESG ist nicht etwas, das man einmal umsetzt und das dann erledigt ist. Es wird uns dauerhaft begleiten.“

Großteil des Portfolios auf Ökostrom und -gas umgestellt

Wie sich ein großer Immobilien Asset Manager, der ein Portfolio von rund 12 Milliarden Euro verwaltet, sich praktisch auf die ESG-Implementierung vorbereitet, schildert Alexander Eggert von Warburg-HIH Invest. Im Bestandsmanagement des Gesamtportfolios hat die Warburg HIH-Invest eine Vielzahl von Maßnahmen initiiert, um CO2-Emissionen zu reduzieren. Dazu zählen Green-Lease-Klauseln bei Prolongationen und Neuverträgen. Zudem wurde ein Großteil des Portfolios in Deutschland, bei dem die Warburg-HIH Invest das Asset Management verantwortet, auf Ökostrom beziehungsweise Ökogas umgestellt.

Ein zentrales Kriterium für die erfolgreiche Umsetzung der ESG-Strategie im Bestandsmanagement ist die Erfassung der Daten auf Objektebene. Daraus lassen sich weitere Maßnahmen zur Energieoptimierung ableiten. Die Warburg-HIH Invest hat daher frühzeitig begonnen, ihr Portfolio auf Smart Metering umzustellen. Damit werden detaillierte und lückenlose Gebäudedaten erhoben, die als Grundlage für die künftigen ESG-Reportings dienen.

„Wir sind im Bereich ESG auf einem guten Weg. Unser Fonds ,Deutschland Selektiv Immobilien Invest II‘ ist unser erstes Produkt, das bereits die Maßgaben der Offenlegungsverordnung erfüllt. Zudem bieten wir mit unserem Fonds ‚Warburg-HIH Zukunft Invest‘ Anlegern die Möglichkeit zu einem sozialbewussten Investment in ein Kita-Portfolio. Trotz der ersten Erfolge in der Umsetzung unserer Nachhaltigkeitsstrategie werden wir uns in dem Bereich noch weiter verstärken, da wir weiterhin noch viel Arbeit vor uns haben“, erläutert Alexander Eggert, Geschäftsführer der Warburg-HIH Invest.

„Das liegt auch an den vagen Formulierungen in den EU-Verordnungen und dem Fehlen einer allgemeingültigen Definition eines nachhaltigen Immobilienfonds, die die konkrete Umsetzung in die Praxis erschweren. Wir sind daher an mehreren Initiativen beteiligt, wie dem ESG Circle of Real Estate, um gemeinsame Standards zu entwickeln und damit eine Vergleichbarkeit für Investoren zu schaffen.“

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