Kaum Mietausfälle während der Pandemie

Bereits seit einigen Jahren stehen europäische Wohnungsmärkte weit oben auf der Agenda institutioneller Investoren – und dies aus gutem Grund. Einerseits hat der Sektor in den vergangenen zwei Jahren mit über 9% eine attraktive Gesamtrendite erzielt[1], zum anderen konnten die europäischen Wohnungsmärkte während der COVID-Pandemie ihren defensiven Charakter erneut unter Beweis stellen. Mit Mietausfällen von nur 1% in unserem Hausportfolio fällt der Vergleich zu anderen Nutzungsarten sehr positiv aus[2].

Dank dieser starken Fundamentaldaten und einer zunehmenden Kapitalallokation deuten auch unsere aktuellen Marktprognosen auf eine anhaltend gute Entwicklung hin. Wir gehen davon aus, dass die risiko-adjustierten Renditen am europäischen Wohnungsmarkt auch in der nächsten Dekade zu den höchsten in Europa zählen[3]. Um institutionellen Investoren den Zugang zu dem Segment europäische Wohnimmobilien in diesem Marktumfeld zu ermöglichen, hat die DWS eine „European Residential Growth“ Strategie entwickelt, mit der sie deutsche institutionelle Investoren mit einem Netzwerk von Experten bei Investitionen in den wichtigsten Städten Europas begleiten kann. Dabei zielt der Investmentansatz auf reife Kernmärkte, die stabile Mieteinnahmen bieten, aber auch auf Wachstumsimpulse durch wichtige Trends wie die steigende Nachfrage nach Mietwohnungen in europäischen Metropolen. Erste Kapitalzusagen hierfür konnten bereits von Investoren gewonnen werden.

Wachstumspotenziale vor allem außerhalb Deutschlands

Mit der fortschreitenden Öffnung neuer Märkte wird auch der Zugang zum Sektor für institutionelle Investoren erleichtert. Entsprechend rechnen wir auch künftig mit steigenden Transaktionsvolumen und sind der festen Überzeugung, dass die europäischen Wohnungsmärkte – ähnlich ihrem nordamerikanischen Pendant – ein zunehmend wichtiger Bestandteil des Anlageuniversums sein werden.

Die zunehmende Bedeutung institutioneller Investoren am Wohnungsmarkt zeigt sich momentan europaweit[4], wenngleich mit unterschiedlicher regionaler Ausprägung. Während traditionell gut erschlossene Märkte wie Deutschland, die Niederlande oder Schweden bereits über etablierte Standards und Strukturen verfügen, bilden sich diese andernorts erst heraus. Spanien, Frankreich, Irland, oder auch Großbritannien haben bezüglich der Markterschließung durch institutionelle Investoren weitere Potentiale. Damit gehen auch Unterschiede im Wettbewerb und der Preisfindung einher, entsprechend dürften sich in diesen Märkten in den kommenden 18-24 Monaten noch deutlich höhere Renditepotentiale heben lassen[5].

Erschwingliches Wohnen bevorzugt

Der Ausblick auf die europäischen Wohnungsmärkte ist positiv, allerdings erwarten wir eine überdurchschnittlich starke Entwicklung in ausgewählten Teilmärkten und bezüglich selektiver Anlagestrategien. „Responsible Residential“ als eine solche Strategie zielt auf gut angebundene, aber deutlich erschwinglichere Stadtrandlagen in wirtschaftlich und demographisch starken Regionalstädten. Durch die konsequente Anwendung modernster Gebäudetechnik, einer verbesserten Erschwinglichkeit, einen geringeren Ressourcenverbrauch, aber auch durch eine soziale Infrastruktur beim Quartiersausbau[6] können zudem zusätzliche ESG-Kriterien erfüllen werden.

Darüber hinaus dürfte das Thema „Senior Living“ perspektivisch eine gewichtigere Rolle im Anlagespektrum spielen. Demographische Effekte, steigender Investitionsbedarf, aber auch veränderte Nutzerwünsche dürften kurz- bis mittelfristig in zunehmendem Maße zu Marktchancen führen. Innerhalb der nächsten Dekade ist bereits jeder 4. Europäer über 65 Jahre alt, entsprechend hoch ist der Bedarf an innovativen Lösungen für diese zahlungskräftige und aufgeschlossene Nutzergruppe.

[1] Eigene Berechnungen unterschiedlicher Quellen (DWS Alternatives GmbH)
[2] Eigene Berechnungen (DWS Alternatives GmbH)
[3] Es handelt sich hier um eine Prognose, dessen Eintreten nicht garantiert werden kann (DWS Alternatives GmbH)
[4] Der Anteil von Wohnimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen in Europa ist von 20% (Q1 2020) auf 27.5% (Q1 2021) angestiegen (Quelle Real Capital Analytics, 06/2021)
[5] Es handelt sich hier um eine Prognose, dessen Eintreten nicht garantiert werden kann (DWS Alternatives GmbH)
[6] Diese beinhaltet u.a. Spielplätze, Kindergärten, Schulen, Gemeinschaftsflächen, Car/Bike Sharing

Wichtige Hinweise

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Eine zusammenfassende Darstellung der Anlegerrechte für Anleger ist in deutscher Sprache in elektronischer Form unter realestate.dws.com – https://realestate.dws.com/footer/rechtliche-hinweise/ verfügbar.

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Wertentwicklungen der Vergangenheit sind kein geeigneter Indikator für künftige Wertentwicklungen.

Kennzahl nach der IRR (Internal Rate of Return) Methode:

Die Darstellung des prognostizierten wirtschaftlichen Ergebnisses dieser Beteiligung erfolgt zum Teil nach der Methode des internen Zinsfußes (IRR-Methode). Bei dieser finanzmathematischen Berechnungsmethode wird derjenige Abzinsungssatz (Interner Zinsfuß) ermittelt, bei dem die Summe aller Barwerte der zu unterschiedlichen Zeitpunkten anfallenden Ein- und Auszahlungen dieser Beteiligung gleich groß ist und damit zu einem Kapitalwert von null führt. Wirtschaftlich gesehen ermöglicht die so ermittelte IRR-Kennzahl Aussagen über die Verzinsung des sich über die Zeit verändernden und rechnerisch in der Kapitalanlage gebundenen Anlegerkapitals. Steuerfolgen auf Ebene des Anlegers bleiben unberücksichtigt.

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