Sinkende Häuserpreise, kaum Transaktionen, rückläufige Verkaufszahlen, massive An-stiege der Leerstandsraten und sinkende Mietpreise. So stellt sich die Situation an den Immobilienmärkten momentan dar.

Doch wie soll sich ein Investor in diesem Umfeld verhalten – abwarten und Tee trinken oder antizyklisch Chancen ergreifen?

Opportunistische Immobilieninvestitionen – Gewinner der Finanzkrise?

Auf jeden Fall nicht in Core-Immobilien-Investments investieren. Begründung: Die oben beschriebenen Szenarien setzen genau diese Investments unter Druck. Zudem könnten diese Strategien aufgrund ihrer Passivität nicht von den sich aktuell ergebenden Opportunitäten wie Kreditklemme, Notverkäufen oder einer wachsenden Bedeutung der Wertschöpfung profitieren. So jedenfalls lautet der Tenor der Studie „Internationale opportunistische Immobilieninvestitionen – Gewinner der Finanzkrise“ von Star Research.

Abbildung 1: Charakteristiken der
verschiedenen Strategien;
Quelle: Rising Star AG 2003.

Begründet wird dies unter anderem mit den Kapitalzusagen bei den unterschiedlichen Strategien. Während Investoren im Jahr 2008 knapp 40 Prozent mehr als 2007 in Real-Estate-Opportunity-Fonds investierten, haben die Strategien Core und Value Added 2008 deutlich weniger eingenommen (vergleiche dazu auch Abbildung 3). Die Initiatoren der Studie kommen deswegen zum Schluss, dass Investoren momentan opportunistische Strategien eindeutig attraktiver einschätzen. „Anlagemöglichkeiten ergeben sich allerdings mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Regionen. Während sich in den reifen Märkten vermehrt Anlagemöglichkeiten aufgrund von Notverkäufen ergeben, sehen wir in den Schwellenländern verstärkt Opportunitäten in den Bereichen, die von einer weiterhin hohen Wachstumsdynamik, wie beispielsweise dem Wohnungsbau, profitieren“, erklärt Torsten Ries vom Research & Product Development bei Rising Star.

Abbildung 2: Erfolgsfaktor
Management-Selektion;
Quellen: Rising Star AG, Prequin,
Betrachtungszeitraum 1995 bis 2005.

Unterschiedliche Einschätzungen

Doch teilen diese Erkenntnisse auch andere Marktteilnehmer? „Wir machen derzeit andere Erfahrungen. Deutsche institutionelle Investoren wünschen sich vor allem eine stabile Ausschüttung. Dies steht eindeutig vor einer möglichen hohen Gesamtrendite. Unserer Ansicht nach hat der Investoren-Appetit für opportunistische Fonds in den letzten 18 Monaten nachgelassen. Es werden eher Core-Fonds bevorzugt. Warum? Weil man in der derzeitigen Marktphase auch mit Core-Fonds hohe Renditen erzielen kann, jedoch bei einem deutlich geringeren Risiko“, sagt Valéry-Christoph Engelke, Geschäftsführer bei Selinus Capital in Frankfurt.

Abbildung 3: Kapitalzusagen nach
Strategien; Quelle: Prequin 2009.

Manager entscheidend

Weiter kommt die Studie zum Ergebnis, dass die Qualität des Real Estate Opportunity Managers entscheidend sei (vergleiche dazu auch Abbildung 2). So wäre bei unterstellten identischen Zahlungsströmen der zusätzliche Anlageerfolg bei Opportunity-Fonds mit einem guten Manager um einen Faktor 7 höher als bei einem Aktien-Investment und um den Faktor 20 höher als bei einem Anleihe-Investment. Könne ein guter Manager nicht gewährleistet werden, mache eine Investition jedoch keinen Sinn. Das Anlageergebnis würde die Opportunitätskosten der Illiquidität nicht rechtfertigen.

Zudem sollten Investoren laut Studie derzeit nicht den Fehler begehen, die Rendite-Risiko-Situation anhand von historischen Kennzahlen zu beurteilen, sondern sie müssen heute vielmehr die beiden Faktoren Liquidität und Risiko in ihrer Entscheidungsfindung berücksichtigen.

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