Natürlich sind auch Immobilien nicht vor den Auswirkungen der Finanzkrise abgeschirmt. Die Anzahl der Transaktionen brach im Laufe dieses Jahres dramatisch ein. Doch jede Krise kann ihr reinigendes Element haben – etwa eine Rückbesinnung auf die Fundamentaldaten des Marktes.

Der Würgegriff der Finanzkrise hat auch die deutsche Immobilienwirtschaft fest im Griff. Abzulesen ist dies an einer simplen Kausal-kette: Ohne Refinanzierung der Banken kein Kredit an Unternehmen, ohne Kredit keine Immobilienfinanzierung und ohne Finanzierung keine Immobilientransaktionen. Und wie sich das Transaktionsvolumen am deutschen Immobilien-Investmentmarkt in den vergangenen Monaten entwickelt hat, belegen eindrucksvoll folgende Zahlen: So wechselten zwischen Juli und September Immobilien mit gewerblicher Nutzung im Wert von 3,9 Milliarden Euro den Besitzer, ein ähnliches Ergebnis wie im zweiten Quartal dieses Jahres. Damit liegt das Transaktionsvolumen in den ersten 9 Monaten 2008 bei rund 16 Milliarden Euro – und damit um 57 und 62 Prozent unter dem jeweiligen Ergebnis von 2006 und 2007.

Dramatischer Einbruch

Das auf jeden Fall geht aus der aktuellen Studie „Der deutsche Investmentmarkt ringt nach Luft“ von Jones Lang Lasalle hervor, die übrigens für das Gesamtjahr ein Transaktionsvolumen von 20 bis 23 Milliarden Euro erwarten. „Verglichen mit den beiden Vorjahren ist das ohne Frage ein dramatischer Einbruch. Im Reigen der zahlreichen negativen Schlagzeilen wird jedoch allzu oft vergessen, dass historisch gesehen insbesondere in den beiden genannten Jahren Ausnahmesituationen herrschten: niedrige Zinsen, globales Wirtschaftswachstum, attraktive Renditen, Produktverfügbarkeit. Das hat den Markt geöffnet und die Produkte fungibler gemacht“, sagt Marcus Lemli, Leiter Capital Markets Deutschland bei Jones Lang Lasalle. Davon hätten eben bestimmte Player in einem Maße profitiert, wie das 2004 oder 2005 noch nicht vorstellbar war. So wie dann die Kapitalflüsse explodierten, so versiegen sie eben derzeit. Mit der Konsequenz, dass sich bestimmte Investorengruppen dabei bis auf weiteres vom Markt verabschieden, andere profitieren davon, beispielsweise die deutschen offenen Fonds. Denn laut Studie beträgt dieses Jahr der Anteil der offenen Fonds am bisherigen Transaktionsvolumen mittlerweile immerhin rund 13 Prozent und damit mehr als in den Jahren 2004 (5 Prozent) und 2005 (12 Prozent). Führend seien jedoch weiterhin die Asset Manager mit einem Anteil von 23 Prozent. Und noch etwas zur Sektorenaufteilung: Mit 36 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen liegen in Deutschland Büroimmobilien vor den Einzelhandelsimmobilien mit 33 Prozent. Ein Trend, der sich aufgrund der erhöhten Risikoaversion der Investoren weiter verfestigen dürfte, denn die Initiatoren der Studie rechnen damit, dass auch 2009 Büroimmobilien die bevorzugte Asset-Klasse bleiben werden. „Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung liegt in dem deutlich höheren Stellenwert der beiden Aspekte Risiko und Sicherheit bei Investitionsentscheidungen. Und beide lassen sich in den klassischen Büromärkten immer noch am besten abwägen“, erklärt er.

Kaum größere Immobilientransaktionen

Und noch ein weiteres Ergebnis: Als besonders schwierig erweisen sich in 2008 Portfoliotransaktionen beziehungsweise größere Transaktionen jenseits der 100 Millionen Euro. So wurden im dritten Quartal lediglich vier Transaktionen über diesem Volumen registriert, im gesamten Jahresverlauf bis dato 15. Damit fällt der Vergleich zum Vorjahr drastisch aus: Denn von Januar bis September 2007 gab es 87 Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro. Insofern überrasche es laut Studie auch nicht, dass sich das Verhältnis von Einzel-Deal zu Portfoliotransaktion mit einem Anteil von 56 zu 44 Prozent erstmals wieder gedreht hat.

Fremdkapitalfinanzierer unter Druck

Doch nicht nur das. Neben der Analyse der Transaktionen untersucht die Studie auch das Übergreifen der Finanzkrise auf die Realwirtschaft respektive den zeitversetzten Einfluss auf die Vermietungs- und Nutzermärkte. Und kommt hier zum Schluss, dass die Preise aus Käufersicht weiter fallen müssen, um auch ohne Fremdfinanzierung eine ausreichende Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital zu erwirtschaften. „Diese zu erwartende Durststrecke kann sich dann wieder ändern, wenn die Zinsen (weiter) fallen und gleichzeitig der Finanzfluss wieder in Gang kommt. Sollte das nicht passieren, wird sich der Druck auf diejenigen erhöhen, die in den vergangenen Jahren mit hohen Fremdfinanzierungsraten am Markt agiert haben und deren Finanzierung kurzfristig ausläuft“, erklärt Lemli weiter, weist jedoch gleichzeitig auch darauf hin, dass er 2009 keine Schwemme von sogenannten „Fire Sales“ erwartet. Das gelte insbesondere für qualitativ gute und (voll)vermietete Objekte in guten Lagen, da die Banken diese Immobilien aufgrund deren relativ sicheren Cashflows in ihre Bilanz nehmen und auf einen besseren Verkaufszeitpunkt warten werden.

Auch weitere Notverkäufe befürchtet

Eine Kerbe, in die ähnlich auch Dr. Matthias Danne, Immobilienvorstand bei der Deka, schlägt. „Die Hauptauswirkungen des Konjunktureinbruchs sind derzeit aber an den Investmentmärkten zu spüren. Das bedeutet jedoch nicht, dass die Renditen ungewöhnlich hohe Werte erklimmen werden. Vielmehr werden die erheblichen Übertreibungen der Vorjahre korrigiert“, sagte er bei der Veröffentlichung des Deka Immobilien Monitors und wies darauf hin, dass bis zum Sommer 2008 vor allem die Nachfrage von Fremdkapital-Investoren sank, sich inzwischen jedoch auch immer mehr Eigenkapital-Investoren zurückhielten. Mit der Konsequenz, dass fehlendes Fremdkapital und die noch nicht abgeschlossene Korrektur der Immobilienpreise, verbunden mit vorübergehend schwachen Mietperspektiven, die Investitionsbereitschaft von Immobilienkäufern deutlich behindern würden. „Dies wird 2009 und 2010 die Gewerbeimmobilien-Märkte belasten. Dennoch stellt die derzeitige Krise das mittelfristige Ertragspotenzial von Immobilienanlagen nicht in Frage. Immobilienanlagen bleiben stabile Ertragsbringer", erklärt Danne weiter. Gleichwohl rechnet auch die Deka infolge der Zurückhaltung der Investoren mit weiteren Notverkäufen in den kommenden Monaten. Und zwar selbst bei soliden Adressen.

Entscheidend: die Immobilien-Allokation der Zukunft

Dessen ungeachtet: Entscheidend wird zudem sein, wie die institutionellen Investoren ihre strategische Asset Allocation zukünftig neu allokieren werden. Denn rein technisch gesehen ist die Immobilienquote etlicher institutioneller Anleger während der Finanzkrise gestiegen, da andere Asset-Klassen wie beispielsweise Aktien im Vergleich zu Immobilien viel stärker an Wert verloren haben. Mehrere Fragen lauten also sicherlich: Kommen die institutionellen Investoren, die ihre Immobilienquote gesenkt haben, zurück? Woher kommen neue Investoren, etwa aus dem Nahen Osten oder von finanzstarken Staatsfonds? Wie stark lockt der deutsche Immobilienmarkt, der im Vergleich zur europäischen Konkurrenz defensiv aufgestellt ist, die Investoren überhaupt? Wird die Finanzkrise zu einem Konzentrationsprozess in der Branche führen? Und mit welchen Renditeerwartungen kann denn überhaupt in der Zukunft gerechnet werden.

Gefordert sind Mut, Vertrauen und Liquidität

Nicht zu vergessen die Frage, wann der Immobilienmarkt an sich wieder in Schwung kommt? Oder auch anders ausgedrückt: Wann nimmt schlicht und einfach die Zahl der Immobilientransaktionen wieder zu? Doch dazu braucht es Mut und Vertrauen, aber natürlich vor allem Liquidität. Hierfür ist insbesondere auch eine Belebung des Pfandbriefmarktes als wichtige Refinanzierungsquelle für die Kreditinstitute zwingend erforderlich. Bis zum Sommer hatten sich die Institute durch die Platzierung von Pfandbriefen einigermaßen langfristige Mittel beschaffen können. Seit der Lehman-Pleite und der Krise der Hypo Real Estate liegt der Markt jedoch fast lahm. Zudem zieren sich momentan zu viele Investoren noch und agieren nach dem Motto: Wer sich zuerst bewegt, hat verloren. Doch einer muss den Anfang machen, der „First Mover” sein. Und natürlich könnte die deutsche Gesetzgebung immer noch ein Stück mehr investorenfreundlicher sein oder werden, beispielsweise indem es zu Nachbesserungen sowohl beim Reits-Gesetz als auch bei der Zinsschranke kommt.

Rückbesinnung auf fundamentale Werte?

Sicher scheint nur eins zu sein: Die Gewinner der Krise sind die eigenkapitalstarken Investoren, die weniger vom Leverage abhängig sind. Gleichwohl, die Immobilien-Landschaft hat sich verändert. Mit der Folge, dass im Moment vor allem die Wunden geleckt werden. Jede Katharsis hat jedoch auch immer gesunde Nebeneffekte: beispielsweise, dass hierdurch den Investoren die Triangel Rendite, Liquidität und Volatilität wieder bewusster ins Gedächtnis gebracht wird sowie eine Rückkehr auf die zugrunde liegenden Fundamentaldaten des Marktes stattfindet.

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