Gute Immobilien stehen für Sicherheit und Stabilität, immer noch. Doch auch die Immobilienbranche ist mit Ungewissheit infiziert und die Ampeln stehen auf Gelb. Sie werden grün, sobald renditehungrige Institutionen sie als Fluchtort entdecken müssen, um ihren Mindestrechnungszins nicht aus den Augen zu verlieren.

Die Immobilienwelt hat sich innerhalb eines Jahres gehörig gedreht. Der „Optimismus, trotz der Subprime-Wirren“ (Zitat aus der dpn-Immobilien-Umfrage 2007), der damals noch überwog, ist relativiert, wenn nicht sogar völlig überschattet von der Ungewissheit, wie es weitergeht. „Man spürt allgemein Unsicherheit darüber, wie sich die weitere Wirtschaftsentwicklung auf die Immobilienmärkte auswirken wird. Investoren suchen primär Sicherheit, Performance ist nachgelagert. Die Sicherung der nachhaltigen Ertragslage ist das Gebot der Stunde“, sagt etwa Roger Welz, Geschäftsführer der an Aberdeen Property Investors verkauften Gesellschaft Degi.

Aussitzen, Ruhe bewahren und bloß keine Verkaufstickets schreiben, wie es etwa die Privatanleger bei den offenen Immobilienfonds vorgemacht haben: Das wünschen sich die Immo-Kapitalanlagegesellschaften von ihren institutionellen Anlegern in der Krise. Zumindest bei den Spezialfonds-Anlegern geht dieser fromme Wunsch noch auf. Andreas Beckers, der bei LB Immo Invest Investoren betreut, begründet das mit den „Performance- und Volatilitätsdaten der Immobilien-Spezialfonds, die im Vergleich zu anderen Asset-Klassen sehr gut sind“.

Gar ein „positives Sentiment“ macht Patrick Bremerich für Immobilien aus: „Die Finanzkrise hat erhebliche Konsequenzen für die strategische Asset Allocation. Aktienquoten werden zurzeit hinterfragt. Weniger Preisschwankungen bei Immobilien bedeuten weniger bilanzielle Probleme, denn die bilanzielle Belastbarkeit vieler institutioneller Investoren ist strapaziert“, sagt der Geschäftsführer von IMC (Privatinstitut für Immobiliencontrolling) und RMC (Risk-Management-Consulting), der große institutionelle Vermögen betreut, wie zum Beispiel kirchliche und berufsständische Versorgungseinrichtungen.

Die Ampeln stehen auf Gelb

Daraus aber wiederum zu schließen, Immobilien seien aktuell das Refugium der Anleger, in das sie sich in Scharen zurückziehen würden, wäre übertrieben. Wie die Recherche zur dpn-Umfrage Immobilien-KAG in diesem Jahr ergibt, harren die Profianleger zwar auf Besserung und verkaufen nur, wenn sie dringend Liquidität brauchen. Dennoch überlegen sie sich derzeit jeden nächsten Schritt ganz genau – in dem Gefühl, es könnte ihr letzter sein. Und auch die Immobilienfondsmanager der KAGen drehen zurzeit jeden Euro dreimal um, schauen bei den Objekten und den Konditionen noch genauer hin – mit dem Ergebnis, dass kaum Transaktionen über die Bühne gehen.

Die Ampeln vor allem für die indirekte Immobilienanlage institutioneller Investoren stehen also auf Gelb. Sie könnten bei solchen institutionellen Anlegern auf Grün springen, die sich angesichts rekordniedriger Bund-Renditen und sinkender Geldmarktzinsen schon früh im Jahr 2009 gezwungen sehen werden, die steigenden Anfangsrenditen von Immobilien einzukaufen.

Dahinter steckt folgende Überlegung: Nicht nur bei Wertpapieren, auch bei Immobilien heißt es derzeit „back to the basics“ – Banken überbieten sich nicht mehr im „Predatory Lending”, verleihen also nicht mehr zu lächerlich günstigen Konditionen und Sicherheiten Geld. Fremdkapital aufzunehmen wird also teurer. Folge: Die Preise für Immobilien sinken und die Anfangsrenditen in vielen Märkten steigen, nachdem sie jahrelang zuvor gesunken waren. „Von der Yield Compression zur Yield Outshift“, schreibt daher auch das siebenköpfige Autorenteam der Degi-Publikation „Global Outlook 2008/2009“.

Die Renditen von Staatsanleihen fallen also, und die Immobilienrenditen steigen – kein Wunder, dass der bekannte Immobilien-Lobbyist Rainer Zitelmann in seinen „Immobilien-News der Woche 49/08” darauf verweist, dass institutionellen Investoren „nichts anderes übrig bleiben wird”, als ihre 70- bis 80-prozentige Rentenquote zu senken und ihre etwa 5- bis 7-prozentige Immobilienquote deutlich zu erhöhen. Damit wird er Recht behalten. Er geht sogar noch weiter: „Alle Marktteilnehmer der Immobilien- und Fondsbranche, die bislang sehr einseitig auf das Retail-Geschäft gesetzt haben, sollten dringend diversifizieren und das institutionelle Geschäft mit Spezialfonds aufbauen.”

Auf die Fundamente ist Verlass

Das „Zurück-zu-den-Wurzeln“-Phänomen, weg von den Übertreibungen der vergangenen Jahre, manifestiert sich aber auch in der Renaissance der fundamentalen Werte, die man kannte und schätzte, bevor die „finanzmarktgeprägte Investitionswelle“ (Zitat Degi) über die Immobilienmärkte schwappte: Lage, Lage, Lage – dazu noch die Mietpreisentwicklung und die Angebot-Nachfrage-Relation.

Unverändert mögen die institutionellen Investoren den Immobilien-Spezialfonds am liebsten – geschlossene Fonds, Immobilien-Private-Equity-Gesellschaften und offene Immobilienfonds sind immer noch keine echte Konkurrenz, von Reits und Immobilien-AGs ganz zu schweigen. Das überarbeitete Investmentgesetz hat den Spezialfonds noch flexibler gemacht und ihn an die regulatorischen Vorbilder wie FCPs oder Sicavs in Luxemburg angeglichen. Nach wie vor gilt indes die Faustregel: Je internationaler die Immobilien-Investments und die Investoren sind, desto attraktiver ist es für Anleger, die Luxemburg-Option zu ziehen.

Doch wie kann sich eine KAG derzeit gegenüber den Wettbewerbern profilieren – alleine durch ein gutes Risikomanagement und spezielles Know-how über Sektoren und Regionen? Die Antwort gibt Meag-Geschäftsführer Dr. Hans-Joachim Barkmann, der die Objektauswahl und die Bewirtschaftung als wesentlichen Erfolgstreiber ausmacht, damit in guten wie in schlechten Zeiten Cashflows gesichert werden: „Dazu gehören die Pflege der Bestandsmieter, Kreativität und Flexibilität bei Mietverträgen sowie Sanierungs- und Marketing-Maßnahmen zur Positionierung von einzelnen Immobilien vor Ort.”

dpn-Umfrage Immobilien-KAG: Fakten, Fakten, Fakten

An der Umfrage haben sich 8 von 25 angeschriebenen Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften beteiligt (2007: 10 von 27). Sie bringen es auf 12 Milliarden Euro Bruttofondsvermögen in insgesamt 42 Spezialfonds (2007: 20 Milliarden Euro, 75 Spezialfonds), in die 274 institutionelle Investoren anlegen.

In diesem Jahr offenbar Besseres zu tun, als sich an Umfragen zu beteiligen, hatten die Union Investment Real Estate und die mächtige IVG Institutional Funds, deren Teilnahme die Ergebnisse noch einmal deutlich repräsentativer gemacht hätte – immerhin bezifferte die IVG ihr Bruttofondsvermögen im vergangenen Jahr auf 10,2 Milliarden Euro und die Zahl der institutionellen Investoren auf 112.

Die Redaktion von dpn hofft, dass diese beiden Anbieter die Zeichen der Zeit dennoch langsam erkennen und die eingesparten Ressourcen im Sinne der dringend nötigen Transparenz für institutionelle Anleger einzusetzen verstehen, und wird dieses Vorhaben kritisch begleiten.

Die Tabelle auf den Seiten 24 bis 26 fasst ausgewählte Fragen und Antworten zusammen. Alle Fragen und Antworten – unter anderem mit detaillierten Informationen über die Aufteilung des Immobilienvermögens nach Nutzungsarten und die institutionelle Kundenstruktur – können ab Mitte Januar unter dpn@ft.com (Stichwort: dpn-Umfrage Immobilien-KAG 2008) angefordert werden. DPN

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