— Autor: Dr. Thomas Link

Immobilientransaktionen zeichnen sich in Deutschland auch nach der Kreditkrise durch hohe Fremdfinanzierungsquoten aus. Bis Ende letzten Jahres konnten Zinsen für Kredite ohne Einschränkung steuerlich abgezogen werden, wenn es sich nicht um schädliche Gesellschafterfremdfinanzierungen handelte.

Gerade der Einsatz von hohen Kreditfinanzierungen hat den Gesetzgeber dazu veranlasst, die steuerliche Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für Fremdkapital neu zu regeln. Die Einführung der sogenannten Zinsschranke im Zuge der Unternehmenssteuerreform 2008 stellt viele der bisher gebräuchlichen Finanzierungsstrukturen vor neue Herausforderungen.

Generelle Begrenzung des Zinsabzugs

Die neue Regelung besagt: Zinsaufwendungen können nur noch in Höhe des Zinsertrags desselben Wirtschaftsjahres unbeschränkt und darüber hinaus nur noch bis zu 30 Prozent des steuerlichen Gewinns vor Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) abgezogen werden. Nur wenn der Zinsaufwand nach Saldierung mit den Zinserträgen unter einer Freigrenze von einer Million Euro bleibt, kann er noch vollständig abgezogen werden. Dabei ist zu beachten, dass die Freigrenze von einer Million im Falle einer Organschaft lediglich einmal zur Verfügung steht. Die Folge: Alle Portfoliotransaktionen und größere Einzelprojekte werden unter die neue Zinsschranke fallen. Bei dem gegenwärtigen Zinsniveau können somit bereits Transaktionen ab 15 bis 20 Millionen über dieser kritischen Schwelle liegen.

Alttransaktionen in der Steuerfalle

Während die Zinsschranke für kleinere Projekte wegen der Freigrenze von einer Million ohne Bedeutung sein wird, müssen Investoren bei größeren Projekten eine Lösung finden. Besondere Probleme bereiten strukturierte Finanzierungen großer Immobilienportfolios. Insbesondere grenzüberschreitende Strukturen werden großen Umstrukturierungsbedarf haben. Bei diesen Altstrukturen ist es nicht auszuschließen, dass wegen der Komplexität der Finanzierung und der damit verbundenen fehlenden Flexibilität eine notwendige Umstrukturierung zu größeren Problemen führt. Nicht weniger kritisch sind die Auswirkungen für zukünftige Finanzierungen. Eine höhere Eigenkapitalquote auf der Ebene der Objektgesellschaft wird nur in Ausnahmefällen sinnvoll sein. Modelle zur Vervielfältigung der Freigrenzen durch Einsatz mehrerer Gesellschaften sind ebenfalls nur in beschränktem Umfang sinnvoll und führen zu anderen steuerlichen Nachteilen, wie zum Beispiel dem Ausschluss der Verrechnung von Gewinnen und Verlusten innerhalb einer Organschaft.

Komplizierte Auswege aus dem Dilemma

Die Zinsschranke findet keine Anwendung, wenn der betreffende Betrieb keinem Konzern angehört (Konzernklausel).

Für Betriebe, die zu einem Konzern gehören, kommt die Zinsschranke nur dann nicht zur Anwendung, wenn der Betrieb nachweisen kann, dass die Eigenkapitalquote des betreffenden Betriebs am Schluss des vorangegangenen Abschlussstichtages gleich hoch oder höher war als die des Konzerns (Eigenkapitaltest). Lediglich eine Unterschreitung der Konzerneigenkapitalquote um bis zu einem Prozent ist unschädlich. Daneben sind im Falle einer Kapitalgesellschaft weitere Anforderungen zu erfüllen.

Die sogenannte Escape-Klausel findet hier keine Anwendung, wenn mehr als zehn Prozent des Zinssaldos der Gesellschaft (oder im Falle einer konzernzugehörigen Gesellschaft) an direkt oder indirekt wesentlich beteiligte Personen, einen an einer Konzerngesellschaft direkt oder indirekt wesentlich beteiligten Gesellschafter, eine diesem nahestehende Person oder einen Dritten, der auf die zuvor genannten Personen zurückgreifen kann, gezahlt werden.

Dies nachzuweisen ist jedoch aufwändig und in der Praxis nicht immer realisierbar.

Exit bringt nicht immer die Rettung

Der Investor realisiert seinen Exit typischerweise über einen Verkauf der Objektgesellschaft (Share Deal) oder über einen Verkauf der Immobilie (Asset Deal). In beiden Fällen kann die neu eingeführte Zinsschranke Auswirkungen haben. Beim Share Deal ist zu beachten, dass nach den neuen Verlustabzugsregelungen für Kapitalgesellschaften sämtliche Verlust- und Zinsvorträge bei einer unmittelbaren oder mittelbaren Veräußerung von mehr als 50 Prozent der Anteile an der Kapitalgesellschaft innerhalb von fünf Jahren an einen Erwerber oder diesem nahestehende Personen vollständig verloren gehen. Auch im Falle des Asset Deals fallen gegebenenfalls wegen der Mindestbesteuerung und wegen der 30-Prozent-EBITDA-Grenze Steuern an, auch wenn das Ergebnis in der Gesamtperiode null beträgt.

Fazit: Die Einführung der Zinsschranke hat bei Immobilieninvestitionen zu erheblichen Mehrbelastungen geführt. Ob und wie Unternehmen und Investoren sich gegen die Auswirkungen absichern können, ist individuell zu klären. Es bleibt nun abzuwarten, wie die Finanzverwaltung die Regelungen der Zinsschranke anwenden wird.

Dr. Thomas Link ist Rechtsanwalt, Steuerberater und Partner bei CMS Hasche Sigle in Frankfurt am Main.

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