— Thomas Körfgen, SEB Invest, Geschäftsführer

Die einen hat es härter getroffen, die anderen weniger. Die Rede ist von den Auswirkungen der US-amerikanischen Immobilien- und Hypothekenkrise auf Immobilienaktien, Immobilien-Spezialfonds und Reits. Gleichwohl, das ist die Vergangenheit.

Die spannendere Frage lautet deswegen: Wie stehen eigentlich deren Aussichten bis Ende 2008?

„Gute Chancen sehen wir vor allem für die Immobilienprodukte, welche eine positive Korrelation mit dem Underlying Immobilie selbst aufweisen, zum Beispiel ImmobilienSpezialfonds“, sagt Dr. Thomas Beyerle, Leiter Research bei der Degi. Beyerle ist genau dieser Frage im aktuellen ImmobilienFokus der Degi auf den Grund gegangen und verweist hierbei speziell bei Immobilien-Spezialfonds auf deren Vorteile für den institutionellen Anleger: und zwar das eingeräumte Mitspracherecht im Anlageausschuss, die Finanzierungsart fest versus variabel sowie die Absicherung des Wechselkursrisikos bei Auslandsengagements.

Den offenen Immobilien-Publikumsfonds prognostiziert die Degi, auch vor dem Hintergrund der Abgeltungsteuer, für dieses Jahr wieder neue Mittelzuflüsse.

Immobilienaktien: nichts für schwache Nerven

Nicht so optimistisch lautet hingegen die Einschätzung für Immobilien-Aktiengesellschaften. „Aufgrund ihrer höheren Renditevolatilität erscheinen derzeit Immobilienaktien weniger attraktiv“, erklärt der Leiter Research weiter, fügt aber hinzu, dass gerade die hohen NAV-Abschläge für risikobewusste Investoren Kaufgelegenheiten darstellen.

Ein Horn, in das ähnlich auch Thomas Körfgen, Geschäftsführer bei SEB Invest, bläst. „Was wir derzeit sehen, ist der Fakt, dass die gleiche Immobilie in unterschiedlichen Produkten unterschiedlich bewertet wird“, sagt er und verweist auch hier insbesondere auf die Bewertung von Immobilien-aktien. „Bei Immobilienaktien haben wir momentan eine besonders starke Diskrepanz zwischen dem inneren Wert, also dem Wert des Immobilienbestandes, und dem äußeren Wert, also den Kursen der Immobilienaktien“, erklärt Körfgen weiter. Denn die Kurse seien zwar gefallen, das Fundamentale sei aber absolut noch in Ordnung, die Unternehmen würden einfach mit einem Prozentteil des eigenen Vermögens gehandelt.

Potenzielles Marktvolumen nach unten korrigiert

Eine Aussage, die auch erklärt, warum es derzeit so wenige Börsengänge bei Immobilienaktien gibt und warum etwa Immobiliengesellschaften die Marktkapitalisierungsprognosen diesbezüglich kontinuierlich nach unten korrigieren. Die Degi etwa hält angesichts der herrschenden Marktgegebenheiten bei Immobilien-Aktien-gesellschaften bis Ende 2010 nur noch eine Marktkapitalisierung von maximal 8 Milliarden Euro für realitätsnah (vergleiche auch Abbildung).

Zum Vergleich. Im Vorfeld der Reits-Einführung in Deutschland wurde noch ein potenzielles Marktvolumen von 50 bis 60 Milliarden Euro prognostiziert.

Hierbei noch zur Info: Derzeit stehen dem Investor lediglich zwei echte Reits-Aktiengesellschaften (alstria office Reit-AG und Fair Value Reit-AG) mit einem Marktvolumen von rund 2,2 Milliarden Euro zur Verfügung.

„Es stimmt, im Moment treffen sich Angebot und Nachfrage nicht. Aufgrund des zu befürchtenden hohen Abschlages haben die Unternehmen derzeit wenige Anreize an die Börse zu gehen. Das liegt aber nicht an der Ausgestaltung des deutschen Reits, sondern an der aktuellen Marktsituation“, erklärt wiederum Körfgen und verweist natürlich auf das verloren gegangene Vertrauen, das zuallererst wieder aufgebaut werden muss.

Preisrückgänge müssen sich zuerst stabilisieren

„Die Unsicherheit wird erst zurückgehen, wenn sich der Preisrückgang bei US-Wohn-immobilien stabilisiert“, sagt er weiter und skizziert dabei das derzeitige Anlageverhalten der SEB Invest. Und das sieht wie folgt aus: US-Immobilienaktien sind nach wie vor tabu, Asien hingegen wird stark übergewichtet und Europa selektiv leicht übergewichtet. Gleichzeitig beginne man jetzt schon wieder gezielt in einzelnen Märkten nachzukaufen, die notwendigen Spreads seien wieder vorhanden.

ML

Abbildung: Zukunftsperspektiven des G-Reits – Anspruch und Wirklichkeit (prognostizierte Marktkapitalisierung bis 2010, kumuliert); Quelle: Reits in Deutschland, Degi.

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